香港传真 | 九龙仓置业上市一日

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11月23日上午9时30分，九仓地产董事长吴在香港交易所大厅手持木棒，挥手致意。现场响起了锣声，九仓的分拆上市迎来了最后的篇章和新的开始。

九仓地产首日以介绍形式上市，开盘价为54.5港元，但根据管理层撰写的脚本，这一趋势尚未开始。

开盘20分钟内，九仓地产下跌，股价低至49.50港元，跌幅9.17%；随着买入量的增加，股价在最好的时候回升至51.55港元，但上涨趋势较弱，下午4点收于50港元，下跌8.26%，成交额为22.03亿港元。

其余九个仓库也无法避免下跌的现实，其中九仓集团以25.80港元收盘，下跌0.39%；惠德丰收于55.05港元，下跌0.45%。

市场将当日港股下跌归因于市场的影响，包括港股因美国感恩节假期而在下午大幅跳水，以及恒生指数在急升至30，000点后连续五日飙升后的回调。最后，恒生指数收于29，707.94点，下跌0.99%。

但是，上述阻力因素并不能完全解释九仓倒挂的第一天，事实上，对它的影响远远大于市场平均水平。在某种程度上，8.26%的跌幅意味着投资者明显低估了九仓的价值。

在的钟声响起的现场，身着深灰色西装的吴再次来到媒体面前，遭遇了这样的质疑。

对于九仓地产的股价波动，吴回应了包括视点地产新媒体在内的现场人群:股票估值由市场决定。

他强调九仓分拆的重要性，并表示分拆的其中一个重要原因是给予市场多一个选择。如果市场喜欢投资香港的出租屋，它会购买九仓。

吴此前曾表示，他从未想过九仓在分拆后会增加或减少。因此，即使估值或市场价值没有明显的升值，我们也不会失望。

将注意力从股价上转移后，吴在很大的空间里介绍了香港的零售市场和九仓的收租情况。他首先表达了对时代广场和海港城的整体满意度，这两个购物中心是九仓地产的。

从2003年到2014年，香港零售市场经历了一场大牛市。在过去12年，九仓租户的总营业额增加了5倍，增幅较香港整体零售市场高出数个百分点。到2015年和2016年，当香港零售市场低迷时，九仓在此期间的下滑速度也快于平均水平。

吴还强调，香港零售市场有“犊”的迹象，尤其是奢侈品拉动整体上升趋势，表明九仓地产将获得更强劲的发展势头。即使在15/16的熊市期间，我们确实增加了租金，而增加租金背后的原因是商人做生意。

作为香港出租屋最多的发展商之一，九仓可能是暂时忽略股价波动的最根本基础。其最有价值的资产是位于尖沙咀的海港城，估值为1，702亿港元；其他六个投资物业，包括时代广场，好莱坞广场，卡佛大厦和惠德丰大厦，也得到补充，总价值超过2，300亿港元。

业内人士对观点地产新媒体表示，无论是九仓地产还是九仓集团，目前的股价表现基本符合预期，没有太大的出入或惊喜。

他表示，在香港市场，如果是一家集团公司，资本市场低估了整体估值，但实际上，每项业务的内在价值加在一起将超过整体估值。打破它，折扣将会消失，股票价格将会上涨。

只有通过市场价值，码头管理才能实现这一目标。目前，九仓地产的总市值为1518.11亿港元，九仓集团的总市值为783.35亿港元，总额为2301.46亿港元；另一方面，根据除权前最后一个交易日的收盘价73.00港元，九仓集团的总市值为2216.28亿港元。

然而，目前市场对九仓分拆的反应并不强烈。上述人士认为，这主要是因为今年整个香港市场更加关注房地产，所以对企业来说吃得更彻底。当你吃得彻底时，这个股价反映了真正的内在价值，不会超出预期。

根据当日收盘数据，首日上市的九仓地产静态市盈率为15.31，仍高于长江集团(12.38)、恒隆集团(9.99)及新鸿基地产(8.94)。

除了九仓的居者有其屋外，市场再一次将九仓集团的私有化抛给了吴。

事实上，分拆后，惠德丰将分别成为九仓地产和九仓集团的最大股东。由于惠德丰与九仓集团在业务上的重叠，相信前者会在分拆后合并、重组或私有化后者，使惠德丰的估值最大化。

我不会谈论私有化。在港交所，吴天海仍然对私有化守口如瓶，但正如他先前在公开场合所说的那样，他仍然给空留有想象的余地:有什么重组计划吗？还没有。

在这方面，业内人士认为这种可能性在未来不能排除，但一定很难，主要是因为规模不够大，做起来比较麻烦。此外，香港对小股东有更好的保障，对私有化的要求也很高，所以可能做不好。