北京房价连跌5个月 IT新贵出手大买“高性价比”豪宅

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■我们的记者王立新

接近年底时，北京楼市持续低迷，迎来了开发商专注于推动市场抢占先机的阶段。

从今年年底到明年第一季度，将是购房的窗口期。一家房地产企业的高管告诉《证券日报》，尽管市场很冷，但从需求方面来看，购房需求受到抑制。随着房地产企业销售量的增加，市场预期会发生变化，但房价不太可能上涨。

事实上，《证券报》记者注意到，今年5月以来，北京新房价格逐月下降或持平，而二手房价格则连续6个月下跌，跌幅一直位居全国第一。

房价持续下跌，自10月以来，许多开发商一直在积极推动市场，因此市场上的可用住房数量有所增加，一些住房需求不再等待看到。据《证券日报》与业内许多人士的交流，在新建住宅市场，性价比高的豪宅交易量大幅增加，而30-40岁的年轻人和富人成为主要买家，其中包括大量it新贵。

8万元+豪宅成交量增加

根据雅豪机构的统计，2017年10月，北京共售出160套公寓和豪宅(交易单价在8万元/平方米以上)，交易面积为2.89万平方米，分别比上个月增长17%和14%，这一交易量也创下了近五个月的新高。与此同时，10月份，北京公寓豪宅市场的平均成交价为95155元/平方米，较上月略有下降。

雅豪机构营销总监郭毅表示，从交易环路分布来看，10月份，二环路和三环路之间售出了111套公寓和豪宅，占近70%，而平均交易价格仅为94788元/平方米，甚至低于五环路和六环路之间的平均交易价格。受限价令影响，一些原本预计10万元以上的项目被降级进入市场，以华润昆仑和中海为代表。这些新的豪华住宅项目占据了这个城市绝版的位置。然而，在预售价格的控制下，他们不得不降低期望值进入市场，这使得项目的性价比飙升，所以一旦他们进入市场，他们将很快变得过时。

事实上，本轮限价令确实对北京奢侈品市场产生了巨大影响。在市场进入被推迟半年甚至一年的市场环境下，一些项目由于资金成本等诸多压力，不得不以低于预期的预售价格进入市场，这造就了一批高性能的豪宅。

根据雅豪机构的分析，从程楠的发展现状来看，在10月份售出的8万余元公寓豪宅中，丰台区是主战场，其成交量已经占据了近一半的市场份额。豪宅的下一个聚集地可能是科技创新中心北青路。

年轻的富人买房子

事实上，《证券日报》记者也注意到，北京所有规划中的政治中心、国际交流中心和文化中心都将孕育豪华住宅区。

清华同恒规划设计院副院长、总规划师袁牧表示，根据北京新的总体规划，从石景山到海淀再到昌平，这是一个依靠国际交流和科技发展的科技创新型经济，将成为北京新的财富增长带。

袁牧表示，依托中关村科技城的重点规划，由其辐射的北青路东端的规划和机场北线的连接，可能会孕育出未来的高端豪华住宅区。在这个地区，高知识、高精度的年轻人才将是主要的购买力。

值得注意的是，从当前科技经济创新的角度来看，一些高成本的豪宅已经出现。

北京路龙跃华富项目营销总监金对《证券日报》等媒体表示，该项目由10栋法国别墅组成，单元重叠面积为210-270平方米。今年，该项目已售出价值11亿元人民币的商品，其大部分客户是新兴产业或it新贵，其中大多数年龄在30至40岁之间。随着该地区蓬勃发展带来的财富增长，这些年轻人可以购买约1500万元的别墅产品。

与此同时，位于北青路以北、位于南召板块的泰和采摘园项目自开业以来，交易量也不低。太和石景园项目营销总监刘坤告诉《证券日报》和其他媒体，尽管出台了一系列控制政策，但其销售业绩仍超过50亿元。对于泰和采摘园的客户群，刘坤表示，在客户的主要构成中有两个数字值得分享。一是学术水平，其中本科89%，硕士以上67%；其次，50%的客户从事创新型企业，这是典型的高知识和高精度的人。

郭毅表示，高性价比的奢侈品交易推动了奢侈品市场的快速复苏。据郭毅介绍，从供应量来看，在剩下的两个月里，仍会有一些公寓豪宅项目有望进入市场。由于长期的限价控制，年内进入市场的公寓豪宅项目在价格上有一定的优势。随着这些项目进入市场，预计在2017年剩余的两个月里，公寓豪宅市场的交易量将保持稳定的上升趋势。

同时，郭毅进一步强调，从未来趋势来看，土地市场已经全面实行限价和竞争性地价政策，未来中低端产品和高端项目都将实行限价，特别是在区位好的地块，激烈的竞争使得土地成本高，时间成本成为高土地成本和限定销售价格之间矛盾的唯一可控因素，因此项目进入周期普遍缩短，高档住宅市场也将进入高成交量状态。

(王立新)