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■我们的记者王立新

接近年底时,北京楼市持续低迷,迎来了开发商专注于推动市场抢占先机的阶段。

从今年年底到明年第一季度,将是购房的窗口期。一家房地产企业的高管告诉《证券日报》,尽管市场很冷,但从需求方面来看,购房需求受到抑制。随着房地产企业销售量的增加,市场预期会发生变化,但房价不太可能上涨。

北京房价连跌5个月 IT新贵出手大买“高性价比”豪宅

事实上,《证券报》记者注意到,今年5月以来,北京新房价格逐月下降或持平,而二手房价格则连续6个月下跌,跌幅一直位居全国第一。

房价持续下跌,自10月以来,许多开发商一直在积极推动市场,因此市场上的可用住房数量有所增加,一些住房需求不再等待看到。据《证券日报》与业内许多人士的交流,在新建住宅市场,性价比高的豪宅交易量大幅增加,而30-40岁的年轻人和富人成为主要买家,其中包括大量it新贵。

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8万元+豪宅成交量增加

根据雅豪机构的统计,2017年10月,北京共售出160套公寓和豪宅(交易单价在8万元/平方米以上),交易面积为2.89万平方米,分别比上个月增长17%和14%,这一交易量也创下了近五个月的新高。与此同时,10月份,北京公寓豪宅市场的平均成交价为95155元/平方米,较上月略有下降。

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雅豪机构营销总监郭毅表示,从交易环路分布来看,10月份,二环路和三环路之间售出了111套公寓和豪宅,占近70%,而平均交易价格仅为94788元/平方米,甚至低于五环路和六环路之间的平均交易价格。受限价令影响,一些原本预计10万元以上的项目被降级进入市场,以华润昆仑和中海为代表。这些新的豪华住宅项目占据了这个城市绝版的位置。然而,在预售价格的控制下,他们不得不降低期望值进入市场,这使得项目的性价比飙升,所以一旦他们进入市场,他们将很快变得过时。

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事实上,本轮限价令确实对北京奢侈品市场产生了巨大影响。在市场进入被推迟半年甚至一年的市场环境下,一些项目由于资金成本等诸多压力,不得不以低于预期的预售价格进入市场,这造就了一批高性能的豪宅。

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根据雅豪机构的分析,从程楠的发展现状来看,在10月份售出的8万余元公寓豪宅中,丰台区是主战场,其成交量已经占据了近一半的市场份额。豪宅的下一个聚集地可能是科技创新中心北青路。

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年轻的富人买房子

事实上,《证券日报》记者也注意到,北京所有规划中的政治中心、国际交流中心和文化中心都将孕育豪华住宅区。

清华同恒规划设计院副院长、总规划师袁牧表示,根据北京新的总体规划,从石景山到海淀再到昌平,这是一个依靠国际交流和科技发展的科技创新型经济,将成为北京新的财富增长带。

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袁牧表示,依托中关村科技城的重点规划,由其辐射的北青路东端的规划和机场北线的连接,可能会孕育出未来的高端豪华住宅区。在这个地区,高知识、高精度的年轻人才将是主要的购买力。

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值得注意的是,从当前科技经济创新的角度来看,一些高成本的豪宅已经出现。

北京路龙跃华富项目营销总监金对《证券日报》等媒体表示,该项目由10栋法国别墅组成,单元重叠面积为210-270平方米。今年,该项目已售出价值11亿元人民币的商品,其大部分客户是新兴产业或it新贵,其中大多数年龄在30至40岁之间。随着该地区蓬勃发展带来的财富增长,这些年轻人可以购买约1500万元的别墅产品。

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与此同时,位于北青路以北、位于南召板块的泰和采摘园项目自开业以来,交易量也不低。太和石景园项目营销总监刘坤告诉《证券日报》和其他媒体,尽管出台了一系列控制政策,但其销售业绩仍超过50亿元。对于泰和采摘园的客户群,刘坤表示,在客户的主要构成中有两个数字值得分享。一是学术水平,其中本科89%,硕士以上67%;其次,50%的客户从事创新型企业,这是典型的高知识和高精度的人。

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郭毅表示,高性价比的奢侈品交易推动了奢侈品市场的快速复苏。据郭毅介绍,从供应量来看,在剩下的两个月里,仍会有一些公寓豪宅项目有望进入市场。由于长期的限价控制,年内进入市场的公寓豪宅项目在价格上有一定的优势。随着这些项目进入市场,预计在2017年剩余的两个月里,公寓豪宅市场的交易量将保持稳定的上升趋势。

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同时,郭毅进一步强调,从未来趋势来看,土地市场已经全面实行限价和竞争性地价政策,未来中低端产品和高端项目都将实行限价,特别是在区位好的地块,激烈的竞争使得土地成本高,时间成本成为高土地成本和限定销售价格之间矛盾的唯一可控因素,因此项目进入周期普遍缩短,高档住宅市场也将进入高成交量状态。

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(王立新)

标题:北京房价连跌5个月 IT新贵出手大买“高性价比”豪宅

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