10月按揭和地产数据点评：银行必给地产加杠杆

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摘要:银行必须增加房地产的杠杆，居民也必须增加杠杆！这是我们时代的命运，这是超越一切逻辑的逻辑！中长期抵押贷款比率将继续上升！

11月13日，央行公布了2017年10月的金融数据。10月份新增居民中长期贷款3710亿元，同比下降24.1%，环比下降22.5%；1-10月，累计新增居民中长期贷款4.57万亿元，同比下降2.5%。

2017年1-10月，全国商品房销售面积13亿平方米，同比增长8.2%；商品房销售10299亿元，同比增长12.6%。全国房地产开发投资90544亿元，同比增长7.8%；新开工面积14.5亿平方米，同比增长5.6%。

2017年10月，全国商品房销售面积1.42亿平方米，同比下降6.0%，环比下降18.4%；商品房销售额达到11086亿元，同比下降1.66%，环比下降19.71%。全国房地产开发投资9899.6亿元，同比增长5.6%，环比下降11.2%；新开工面积为1.4亿平方米，同比下降4.3%，环比下降12.1%。

银行利用房地产是不可避免的命运

10月份抵押贷款的比例仍然很高。银行必须增加房地产的杠杆，居民也必须增加杠杆！这是我们时代的命运，这是超越一切逻辑的逻辑！中长期抵押贷款比率将继续上升！

10月份，居民新增中长期贷款单月达到3710亿元，同比下降24.1%，但占同期新增贷款总额的55.9%，高于1-9月份39.1%的平均水平。

2017年1月至10月，累计新增居民中长期贷款4.57万亿元，同比下降2.5%，占同期新增贷款总额的38.7%，同比增长1.1个百分点。

家庭短期贷款增加791亿元，比上个月大幅下降。对消费贷款的严格调查起到了一定的作用，但这些都是表象。在金融自由化下，银行增加房地产杠杆是不可避免的，所以没有必要每个月都盯着数据看波动。

三线、四线的中期繁荣即将结束

销售面积的趋势是下降的，因为三四线的繁荣已经进入中后期，三四线的面积将来会缩小，价格会交叉。三、四线城市的中期繁荣即将结束，三、四线城市的持续监管和银行对消费贷款的严格调查可能是信号。

未来三四线的趋势是降低成交量，平抑价格，因为这一轮去库存是在高杠杆下完成的，房价的进一步波动是系统性金融风险。

具体数据显示，2017年1-10月，全国商品房销售面积为13.0亿平方米，同比增长8.2%，比1-9月的增速低2.1个百分点；全国商品房销售额达到10.299万亿元，同比增长12.6%，比1-9月份的增速低2.0个百分点。

根据结构数据，1-10月30个核心城市的累计销售面积同比下降37.0%，为今年以来最大降幅；1-10月，除前30名核心城市以外的城市销售面积同比增长18.0%，比1-9月下降2.5个百分点。三、四线销售面积增长率持续下降。

一级和二级资产的价格在未来很长一段时间内都会上涨

一级和二级资产价格繁荣的新起点。银行继续利用房地产，房地产是一、二线城市房价上涨趋势的主导因素。目前，一线和二线处于基本面和政策的底部，一线和二线的资产价格在未来很长一段时间内都会上涨。

因为银行金融自由化后的必然选择是增加居民购房需求的杠杆，在第三、第四条线增加杠杆后，银行将回到第一、第二条线，资产价格将出现长期上升趋势。这是压倒一切的逻辑，没有必要被政府债券收益率的变化所左右。

发展投资不会太好或太坏

1-10月，房地产开发投资同比增长7.8%，比1-9月的增速低0.3个百分点。一个月内有一定程度的下降，但是我们不应该太注意。总的来说，数据不断证实了我们的判断，房地产开发投资既不太好也不太坏。

房地产开发投资是三方之间的博弈，开发商对补货有着强烈的需求。今年以来，土地周转量同比大幅增加；地方政府也有供应土地的强烈冲动；从经济角度来看，中央政府可能不会严重限制开发投资，但它将限制土地供应的进展，尤其是在三、四线城市。一旦供应过快，为三、四级去库存增加的杠杆将面临更大的威胁，这与政府一再强调的防范系统性金融风险的基调不一致。

今年1-10月，300个城市住宅用地交易面积为6.097亿平方米，同比增长22.3%，其中一线城市为1956万平方米，二线城市为2.5377亿平方米，同比增长10.9%，三、四线城市为3.3638亿平方米，同比增长29.0%。

这是新世界(600628，诊所单元)

这是一个新世界，一个新愿景和一个新市场。房地产售后服务市场巨大，一个伟大的公司将诞生。三线和四线房价没有周期，而一线和二线城市正面临基本面和政策的底部，长期趋势是向上的。

(报告来源:工业证券(601377，诊断股票))