去杠杆化成为本轮房地产新政重点优房客

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房地产的强大吸附力使得其他行业几乎“零增长”，这透支了实体经济的增长力。

今年农历新年过后，中国的房价开始了“火箭式”上涨，房价像漫天飞舞一样令人恐惧。然而，上海和深圳迅速出台的限购政策给不断上涨的房地产市场泼了一盆冷水，并迅速降温。同样是一线城市的北京会远远落后吗？

笔者认为北京收紧限购政策的可能性很大，但北京的限购力度可能不会太大。事实上，在上海宣布最新限购政策之前，北京的限购措施已经被认为是历史上最严厉的限购政策:“五年社保或纳税”已经被认为是最高门槛，这让许多“英雄”无奈观望。北京市常务副市长李诗祥在今年博鳌亚洲论坛上接受媒体采访时表示:“北京房价今年以来涨幅为11.3%，不是最高的。”同时，他说，北京一直在控制房价的过度上涨，这是在一个合理的范围内。

但是，今年春节以来，房价上涨过快，尤其是首付贷款等金融融资工具的场外配置，不能保证金融安全，直接影响金融链条的稳定。毕竟，没有人能够承受金融链条断裂带来的负面影响。然而，楼市调控真的是降低房价的“灵丹妙药”吗？

事实上，只要看看北京的限购政策。北京限购政策的作用不仅仅是让房价下跌，更重要的是通过控制房地产的发展来控制北京人口的快速增长。需要注意的是，北京为外来人口购房的门槛是必须符合连续纳税或五年社会保障的要求，但实际上，一旦五年期限届满，购房人口将会“井喷”。

2016年的春节就是一个很好的例子。从2010年到2016年整整五年。也就是说，有资格买房的人数大大增加了，所以在中介的努力创造势头下，房价迅速上涨。

因此，限购政策只能从需求方面进行控制，这在一定程度上可以缓解房价过度上涨的趋势，但同时也打击了那些需要限购的人，增强了人们“稀缺宝贵”的心理预期。笔者认为，要解决这一棘手问题，必须从供给方面解决问题，增加土地供给，增加廉租房和公租房的供给，从而扭转市场供求关系。

值得一提的是，中国的高房价也与各级地方政府有关。长期以来，地方政府的“土地财政”让地方政府尝到了白拿东西的甜头。目前，土地财政已占当地收入的一半。根据财政部公布的2014年财政收支情况，地方政府资金收入为4.99万亿元，其中国有土地使用权出让收入为4.26万亿元，同比增长1340亿元，增幅为3.2%，土地出让收入占比超过50%。

因此，笔者认为，政府的当务之急是依靠供给侧改革、产能削减和结构性改革来实现产业升级，增加地方财政收入，深化改革，减少对土地财政的依赖。事实上，这不仅拯救了中国的房价，也拯救了中国的经济。房地产强大的吸附力使得其他行业几乎“零增长”，透支了实体经济的增长力，挤出了中国民营企业的融资，这对当前的结构改革和中国经济转型极为不利。

此外，应该强调的是，调整和去杠杆化成为本轮限购政策的重点。例如，深圳新政明确提出要加强房地产金融风险防控，结合前期首付风险调查开展金融风险排查和专项整治，禁止互联网金融企业、小额信贷公司等金融机构从事首付贷款、众筹购买、过桥贷款等金融杠杆融资业务。上海的“上海九条”也明确指出，严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事首付贷款、过桥贷款、自筹资金、自我担保、设立资金池等非现场金融服务。

由此可见，新一轮房地产政策的焦点是去杠杆化，因为房地产市场上利用杠杆去杠杆化的异常现象已经引起了决策者的极大关注。如果不加以防范和控制，资本杠杆的扩大将催生房地产市场泡沫，带来巨大的金融风险。去年，股市剧烈波动，消灭了许多中产阶级。鉴于物业市场规模庞大，涉及面广，对金融市场的损害可能更大。

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