万科10月电话会议：明年中国房地产市场是小年

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上周末，我看了券商兴业证券(601377)发布的万科10月份数据电话会议纪要，其中披露了很多信息，尤其是万科对明年房地产市场的判断以及万科自身的一些信息。就我个人而言，我认为这对我们判断明年的市场有参考价值，所以我会和你分享。感兴趣的同学可以搜索原《重:[兴业地产]万科阅读业务数据会议纪要》(我只看到这家经纪公司不能发记录)，我主要谈谈我个人的看法。

第一个问题，对明年房地产市场的看法:这是小的一年。

这一核心包括以下几点:1 .明年不太可能放松监管政策。2.明年，房地产销售可能整体下滑，销售面积和销售额都将下降。3.不同城市之间的差异将会很明显，一、二线城市的房价很难上涨，因为在2016年的上涨之后，市场自身的承受能力将会减弱，在政策调控下，增长将会受到限制。然而，不存在进一步向下调整的风险，因为调整始于2016年第四季度，并持续了很长时间。4.三线和四线城市应该分开来看。一线城市周围的三、四线城市将相对稳定。然而，基础设施改善和就业增长乏力的三、四线城市将降价。

换句话说，万科对2018年整体房地产市场的判断是，今年将进入一个小的年头。

我基本上同意这一点，但我想补充几句:万科正在谈论大趋势，但我们仍然需要面对这样一个事实，即中国房地产市场在不同类型的城市越来越呈现出不同的周期性。如前所述，近几年整个市场在一线城市、全球一线城市、二线城市和三、四线城市的循环顺序大致如下:向北深入——全球一线城市+二线城市——三、四线城市。因此，明年的市场，首先是飙升的三、四线城市，今年肯定会迎来小的一年，这是相当肯定的。我多次谈到避免在三、四线城市投资，这也是原因。不管市场有多好，它都不会每天上涨。其次，我个人认为，明年北上深挖不会是一个小的年份，市场将会复苏。尤其是一线城市的豪宅总体上仍被低估。例如，在深圳，深圳湾沿岸的豪宅，在这个调整后的城市，仍然上涨了10%以上，显示出强劲的弹性。更有可能是第一行+第二行。总的来说，房地产交易没有趋势机会。但如果我们着眼于一线城市的长期发展，那么这是一个长期布局的好机会。

如果这个判断有很大的不同，那么我们看看明年房地产企业的销售情况，选择自己的经营策略，是很有意义的。例如，对于房地产企业来说，如果今年的销售结构中有很大一部分来自三、四线城市，那么明年的增长压力会更大，龙头企业需要增加一、二线城市的销售资源，以确保持续的高增长。此外，如果明年三、四、二级市场进行调整，一些高负债率的房地产企业将面临财务压力，我们需要动态观察。

就个人而言，显然应该在一线城市储备更多现金，并更加努力地接触市场。同样，好城市里的房子随时都可以买到，就像好股票从来没有亏待过股东，好城市从来没有亏待过房东一样。好的城市都是由有钱人投票决定的，他们相信市场自己的表达方式。

其次，万科明年的自有销售额将超过6000亿元。

这主要包括以下几点:1 .从销售额来看，万科90%以上的项目资源分布在一线、二线和一线环的大都市区。2.今年，万科将能够在年初完成3500万立方米的推量，明年实际推量将至少达到4000万立方米。3.前10个月的平均售价是14800元。4.万科未来的可销售资源总量约为1.35亿平方米。今年第三季度，万科的新项目超过了销售规模，超过了第一季度和第二季度的总和。10月份，它还增加了500多万平方米，几乎是销售面积的两倍。

从这个观点出发，可以得出几个判断。

首先，万科今年的销售额可以达到5200亿元左右，恒大将争夺第二名。明年可能实现的销售额将在6000亿元左右(虽然万科没有设定销售目标，但实际上具备达到这个规模的条件)，可能会继续低于碧桂园，但超过了恒大几天前推出第三轮战争投资时宣布的计划——恒大在2018年宣布了2018-2020年的销售目标:分别为5000亿元和5800亿元。不过，假设恒大的目标是保守的，也有可能实现更大的销售规模。

第二，从未来三年中国房地产格局来看，碧桂园万科恒大融创的市场份额将达到30%以上(四家公司合计超过3万亿元)。行业集中度的快速提高将对中小住宅企业产生严重的挤出效应，这是中小住宅企业迫切需要解决的生存问题。

第三，万科正在增加反周期杠杆。我们观察了这些房地产巨头，在2017年，有非常不同的情况。恒大、碧桂园和融创都在降低杠杆率，因为他们在2015-2016年完成了巨额土地储备的任务，这也带来了过高的负债率。因此，自去年下半年以来，他们的目标一直是降低杠杆率。例如，恒大明确要求土地储备负增长。然而，基于30%的净负债率，万科自去年下半年以来一直在积极增加杠杆率。对于一个长期以来征地规模低于销售规模的稳定的房地产企业来说，万科积极的土地运营是非常值得关注的。到目前为止，万科仍然有很多杠杆空，这是它的区别。土地收购在市场调整时期不容易脱离土地，而且会占据很多优势。

第三，密切关注万科可能退出的城市。

在我之前的文章中，我谈到了万科连续几年的亏损项目。例如，在营口这样的城市，万科可能会退出。原因是根据万科的公共投资战略，一些城市不符合要求，如人口外流。此外，于亮今年还提到，万科已经进入中国68个城市，这几乎是一样的。这次电话会议也提到了这一点:“今年以来，三、四线城市的市场明显好转，东北城市的淘汰率也有所提高。然而，一些城市的人口和就业增长没有基础。我们认为这些城市的情况不会持续，我们可能会从一些地区撤出。

从投资布局来看，万科和融创是不同的。大约70个城市已经规划了很长一段时间，整个3+x战略已经持续了10多年。现在，有必要集中投资于强大的城市，这对于确保投资回报的稳定性非常有用。融创开始从原来的一线和二线集中投资到一线，跟踪战略，每个人都发挥不同。当然，这并不是说万科退出的城市不值得投资，但其退出的逻辑值得研究。

最后，万科在华东举行了年度媒体交流会。于亮在会上没有回应孙宏斌的愤怒，而是继续谈论“一个好的生活场景老师”和万科的新农业。最近有很多关于这个问题的讨论，我相信它会继续发酵。我也在做比较研究。我还没有形成判断。意识到这一点后，我会做一个分析。