美国住房难？低收入家庭住房负担力每况愈下

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美国智库布鲁金斯学会(Brookings Institution)的学者珍妮舒特兹(Jenny schuetz)最近写了一篇文章给出了答案，她表示，越来越多的证据表明，美国人的住房负担能力正在恶化，尤其是低收入家庭。

低收入人群的负担能力大幅下降

美国联邦住宅抵押贷款公司房地美最近发布了一份报告。该报告以该公司在2010年至2016年间至少两次发放抵押贷款的公寓为样本，跟踪租金变化数据。结果显示，2010年，低收入家庭要找到负担得起的公寓并不容易——只有11.2%的普通公寓是低收入家庭买得起的。到2016年，情况更加糟糕:低收入家庭负担得起的普通公寓比例急剧下降至4.3%。

房地美的报告聚焦于大城市地区收入低于中等收入水平一半的家庭。

史高斯在文章中说，这些家庭拥有的资源最少，住房选择也最受限制。决策者应该更多地考虑经济弱势家庭。

然而，房地美报告中的数据也暗示，住房负担能力下降不仅仅是低收入人群的问题。从2010年到2016年，美国中等收入家庭负担得起的公寓比例从95.8%降至90.6%，降幅超过5个百分点。虽然一般来说，中等收入家庭仍能负担90%的公寓，但这一趋势正在下降。

地区差异

该报告还显示，在住房负担能力方面存在巨大的地区差异。例如，在佛罗里达州和加利福尼亚州，中等收入家庭负担得起的公寓比例在2010年和2016年分别下降了16.2%和34%，尤其是在加利福尼亚州，从73.4%下降到39.4%。

史高斯在文章中开玩笑说，如果你不富有，不要搬到加州，也许不要搬到佛罗里达州。

除了加利福尼亚和佛罗里达，房地美的报告强调科罗拉多州、北卡罗来纳州和得克萨斯州是低收入家庭住房负担能力下降最快的地方。

不同州和地区的住房成本差异也会带来其他地区差异，如就业增长。然而，文章说，令人担忧的是，在一些就业增长前景良好的州和城市，他们的住房成本已经非常昂贵，这对于普通家庭来说越来越难以承受。

根据美国在线房地产平台公寓列表的数据，从2014年到现在，科罗拉多州一居室公寓的平均租金上涨了22.4%，是全国平均水平的两倍。该州首府丹佛的房租现在比全国平均价格高12.6%。

一些房地产行业专家表示，在金融危机期间，科罗拉多州遭遇了止赎危机，投资者购买了房屋，并将其投入高端租赁市场。与此同时，从2009年到2016年，国家增加了约57万新增人口，其中许多人从事高收入技术和石油行业，这也推动了当地租金和房价的上涨。

在房地美的报告中，使用了美国住房和城市发展部制定的住房负担能力的定义，即住房成本不应超过收入的30%。因此，负担能力同时取决于租金和收入。住房负担能力下降的原因可能是房租上涨、收入减少或收入与房租之间的差距缩小。

史高斯说，从政策的角度来看，重要的是要找出是什么原因导致住房负担能力的变化，因为适当的干预可能会产生不同的结果。“如果租金因供应不足或开发成本上升而迅速上涨，地方政府可能会使开发过程合理化或放松分区。”她写道:“如果数据显示，可负担性下降主要是由于收入增长停滞或低技能工人的工作时间减少，那么收入补贴可能是一个更直接的政策解决方案。”