房企为何疯抢住宅地？共有产权房将吃掉多少用地？

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文|叶树利

当吃瓜的人在为共有房产和出租屋欢呼的时候，不要忘记一个副作用:在人地严重不匹配的热点城市，共有房产和出租屋吃掉了多少原有的商品房用地，这加剧了这些热点城市未来商品房的供求关系。

房企抢地背后:库存敲响了警钟

在楼市调控不断加码的情况下，按照普通人正常的逻辑理解，房地产企业应该少拿土地。但现实是，如上所述，房地产企业正疯狂地攫取土地。

在调控的背景下，理性的房地产企业之所以愿意成为土地的奴隶，是因为现在舆论的唱衰掩盖了普通人看不到或注意不到的楼市真相:价值城市的楼市存量已经达到飙升的幅度。

北京是库存从北到深大幅下降的缩影。

截至9月20日，北京只有4.7万套新房，而去年为6.5万套，为930套，同比分别下降了28%、28%和28%。说三遍重要的事情。

如果我们纵向比较历史，我们还可以发现北京47，000套新房的库存低得可怕:2015年元旦，北京的新房库存为87，541套，但目前的库存只有当时的一半左右。

为什么以北京为代表的价值型城市的新房存量下降到如此糟糕的地步？主要是由于以下相关原因:

一、价值型城市的人地错配没有改善，而是在增加，这意味着深圳北部等城市未来的土地供给将逐渐减少，而不是增加。

水往下流，人往上走。

根据全球超级城市的人口流动规律，北方的人口增长仍在半山腰，如下图所示:

从上表中各国的比较数据可以看出，世界级大都市地区的人口集中度非常高。除了纽约大都会区，其他世界级大都会区的人口占全国人口的10%以上。以中国三大都市圈来看，北京、上海和广州的比例分别为1.6%、1.8%和1.0%，与其他外国城市相比非常低。

此外，从大城市人口集中的比较中可以看出，中国大城市的人口比例也相对较低:虽然中国有4-5个人口超过2000万的特大城市，但只有23%的城市人口超过100万，而美国和日本的比例分别达到45%和65%。此外，只有11%的中国人生活在人口超过500万的大城市，这一比例明显低于美国的21%和日本的57%。

让我们从另一个角度来比较:美国前20大都市聚集了37.4%的人口，生产了46.6%的国内生产总值，获得了63%的专利。相应数据显示，2010年中国前20名城市人口占全国人口的9%，国内生产总值占全国总人口的29%，分别比美国低28.4和17.6个百分点。

目前，中国城镇化率达到57.35%，城镇化正进入大规模城镇化阶段。然而，中国的城市发展逻辑是严格控制特大城市的发展。这样，城市发展的逻辑延伸出一个问题:人口流动违背了城市发展的规律，即人口继续在北上申这样的大城市聚集，但北上申这样的城市却在控制土地供应，试图通过减少土地供应来减少住房供应，从而限制了北上申这样的大城市的人口聚集。

因此，近年来，北京、深圳等大城市的住宅用地供应趋势是“减少”，如下图所示:

北移至文身等四个一线城市，2010年后的住宅用地供应总体上呈下降趋势，尤其是2013年后。

例如，今年北京的住宅用地比去年多，但这只是因为去年的供应基数太低。上海的土地供应与去年基本持平，而广州的土地供应仍在下降。今年到目前为止，深圳没有住宅用地供应，因为没有可用的土地。

深圳的土地供应如此紧张，以至于它仍然无法拿出未来五年的土地供应计划。深圳今年的建设用地供应情况也是如此。

深圳市政府7月初下发的《市规划和土地委员会关于印发深圳市2017年城市建设和土地利用实施方案的通知》中指出，2017年建设用地计划供应1350公顷，其中新增建设用地400公顷，现有建设用地950公顷。可以看出，今年深圳城市建设用地供应量的70%来自现有建设用地，只有30%来自新增建设用地。

当“地主之家”的土地供应减少时，北方文身的存量能不减少吗？饥寒交迫的房企能不抢土地继续生存吗？

b、上市房屋的面积始终小于售罄面积，这导致库存逐渐透支；

下图显示了截至去年930法规的17个主要热点城市的批准上市销售面积与售罄面积之间的比较:

也就是说，在2010年至2016年的过去7年中，当市场在1930年受到监管时，中国17个主要热点城市获准上市的销售面积总是小于市场的销售面积，这不可避免地导致相应城市的库存持续下降，供需关系日益紧张。

c、由于热点城市控制土地供应，房企的土地购买面积始终小于销售面积，导致库存透支；

下图显示了去年930条例实施以来，17个主要热点城市房地产企业的征地面积与销售面积的对比情况:

当房地产企业购买的土地面积小于销售面积时，必然会导致房地产企业手中的住房存量越来越小。当库存变小时，房地产企业必须购买土地来补充库存。

共有产权房和租赁房会“吃掉”多少商品房？

在热点城市住宅用地供应越来越少、存量越来越紧的背景下，目前的共有产权房和出租屋正在悄然吞噬大量的住宅用地指标，从而加剧了未来产权房总量的进一步减少。

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可以看出，未来五年，在北京的住宅用地土地供应计划中，共有产权房和出租屋占近60%，而上海占64%。在整体住宅用地供应萎缩的背景下，未来5年，北京和上海将向非70套产权房供应至少60%的住宅用地，从而挤压70套产权房的土地供应。只有广州更正常。深圳甚至无法提出未来五年的土地供应计划，因为土地资源已接近枯竭。

在现有住宅存量不足、城市土地供应减少、三座山的共有产权房和租赁房占据0/房的压力下，未来北深等价值城市的房地产市场将不可避免地面临两难境地:政府没有土地出售，房屋企业没有土地建造和出售，70年后的购房者没有住房购买。最终，贝尚、深圳等大城市居民的居住模式将逐步走向“以租为主，以购为辅”的局面。值得注意的是，作为一个卫星城市，它正在重复着目前一线城市的轨迹:北京城市规划中铺饼的城市发展逻辑正在一线城市中作为一种新的中央政府管理理念得到推广。它所体现的新城发展逻辑是“控制城市发展边界，限制土地供给”。

因此，北三县和朗永古坝正根据这一逻辑改写城市发展规划。如果没有意外，上海周围的嘉善和深圳周围的惠阳将是一样的。

因此，当你谈论房地产市场的崩溃，甚至嘲笑那些已经买了房子的人的被套时，通过扭曲的外表，一个残酷的人生多选题就摆在你面前:未来的一线城市和全世界的一线城市，而这些城市未来只有两个阶层的居民:住房阶层和非住房阶层。因此，在当前的调控时期，理性人应该讨论的问题不是房价问题，而是你和你的子孙后代将来要做的多项选择问题。未来的关键问题不是房价贵不贵，而是有多少产权房可供我们购买。

在全球一线城市和一线城市，新一轮基于住房的阶层分化浪潮正在滚滚而来。你准备好了吗？