观点面对面 | 闫家瑞：合生创展的利润标尺与突破之道

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透视恒强，一个强大的房地产网络，一直是房地产行业的共识，但规模不是衡量企业经营的唯一尺度。据意见指数统计，截至12月，行业内1000亿住房企业已达17家，比去年年底增加5家，500亿住房企业已达39家。

大型住宅企业具有明显的现金流优势，而其他住宅企业在现金流、融资成本、管理成本和品牌溢价能力方面略逊于大型住宅企业。和盛创展集团住房投资部副总经理严家瑞对房地产新媒体表示。

然而，严家瑞同意追求更高的利润水平是取胜之道。未来，房企之间的并购将会更加频繁，房企将会逐渐分化，主要是因为大企业在依赖数量上有明显的优势，而小企业则依靠自身的特点。

利润是衡量标准

严家瑞表示，对于和盛来说，与其他企业相比，它不能简单地以销售为指标，它在资金实力和土地储备方面都有自己的优势。和盛创展更注重在一定规模内尽可能追求更高的利润。

到年底，各种成绩单将超过1000亿英镑，这并不是不可思议的，但从利润的角度来看。和盛创展完全可以与1000亿的房企竞争。严家瑞的信心可能来自和盛过去几年的盈利表现。

据视点房地产新媒体报道，2017年上半年，和盛创展销售额约为45亿元，但毛利率和净利润分别达到34.01%和32.31%，同比增长约10个百分点。

截至2017年11月，和盛创展累计实现销售额80.79亿元，同比增长约4.4%。同时，自4月份以来，和盛创展的平均售价同比增长20%-30%，从1.2万元/平方米到1.4万元/平方米不等。

过去，快速征地、融资和处置的高周转率模式被许多房地产企业所追求。然而，在收获规模的同时，企业也容易陷入高负债和低利润率的问题。过去两年，恒大、融创和碧桂园都在寻求更高质量的增长，提高盈利水平，保持健康的债务结构。

在负债率方面，自2014年以来，和盛创展的资产负债率一直在60%左右，远低于同期其他内地房地产企业。此外，和盛贷款实际年利率逐年下降，从2012年的8.5%降至今年上半年的5.9%，表明其融资成本正在逐步下降。

对于未来的房地产市场，严家瑞认为，2018年及未来几年，房地产市场将逐步走向健康稳定，供求关系将进一步改善。特别是在以北方一线城市、广州和深圳为核心的城市群和经济圈，由于突出的资源聚集效应，房地产市场仍然相对安全。

储备和扩张

虽然外界对和盛的发展模式有所怀疑，但和盛这些年来默默积累了大量的土地储备。在保证未来扩张和发展的同时，低价土地在一定程度上有助于维持利润水平。

严家瑞介绍，和盛创新站主要位于环渤海、长三角和珠三角三大经济圈。目前，它在中国一、二线地区的13个城市拥有3000万平方米的土地储备。视点房地产新媒体获悉，和盛土地储备已达到一家房企约600亿元的规模。

和盛创展很少在公共土地市场上收购土地，但下半年，和盛通过收购中国信达的不良资产，收购了胡勇镇象山舒眉项目90%的权益。据和盛介绍，该项目计划建筑面积为46万平方米，主要包括住宅物业(含商业和酒店物业配套设施)，预计在未来3至5年内完成建设和销售。

在接受视点房地产新媒体采访时，和盛还透露，公司在城市更新、旧城改造和一、二级联动方面积累了很多经验，并在华南地区启动了一些项目。

此外，和盛创展在北京、广州等城市的核心区域有几个高质量的项目。今年，公司通过出售资产实现了商业地产项目的退出。

2017年9月，和盛创展通过出售北京东方文化艺术中心项目实现了18亿元的资金回笼。据市场参与者分析，在北京写字楼市场空房入住率上升、租金短期内上涨的情况下，空房有限，企业不难理解出售项目的行为，这可以降低未来风险，及时提取现金。

除住宅区外，和盛在商业、工业、文化旅游等方面都有布局。严家瑞介绍，公司商业地产规模逐步扩大，项目储备丰富，大多位于中国一、二线城市。到目前为止，和盛共有70个开发项目和储备项目，面积超过300万平方米。目前，其主要项目上海五角场和圣会、朝阳和圣会已相继开业。

就写字楼而言，和盛商业运营着超过100万平方米的写字楼，并保持着90%以上的高入住率。此外，和盛商业在北京、上海、广州、深圳、天津、太原和西藏有10多家酒店。

随着住宅企业逐步布局工业园区和工业城镇，早在2015年，和盛创展就宣布启动其首个控股工业园区项目——和创工业中心。该项目位于北京庄马居桥地区，占地600亩，总建筑面积150万平方米，包括甲级办公楼、中创空客房、酒店和商业区。