住建部明确！明年楼市调控：满足刚需

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2017年即将过去，2018年楼市调控政策成为公众关注的话题。23日，住房和城乡建设部部长王在全国住房和城乡建设工作会议上表示，明年将实施差别化调控政策，以满足第一批需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。与此同时，去库存化的任务更加深入，进入了县去库存化的新阶段。

不放松调控力度:保持政策的连续性

根据中原地产研究中心的统计，2017年，到目前为止，全国110个城市已经发布了250多项调控政策。

通过限制购买、贷款、增长、销售和业务，今年全国房地产市场已经降温并保持稳定。根据国家统计局的数据，自5月份以来，上海和北京的房价经历了“零增长”，而深圳的房价比上个月有所下降；11月，11个热点城市的新房价格回落到一年前的水平，热点城市的交易降温更加明显。

落实中央经济工作会议的最新部署。谈到明年的房地产市场调控时，王强调，调控的目标不能动摇，力度不能放松，要完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，做好房地产市场分类调控，促进房地产市场稳定健康发展。

"房地产市场均衡发展的监管目标不会改变."北京大学房地产法律研究中心主任娄建波告诉Zhongxin.com，只有实施“城市本位政策”的差别化调控，才能实现调控政策的连续性和稳定性，具体措施将根据市场趋势进行适度调整。

全国住房和城乡建设会议提出，要加强房地产市场秩序的规范和整顿，加强市场监测和分析，提高精确调控的能力和水平，进一步强化地方政府的主体责任。

差别监管政策:支持提高需求和抑制房地产投机

强调“调控目标不能动摇，力度不能放松”，王表示，明年将实施差别化调控政策，以满足第一批急需，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进预计，满足第一套基本需求的政策将保持不变，支持改善需求的政策将略有放松，并不排除微调第一套房和第二套房认定政策以及普通住房和非普通住房划分的可能性。

2017年，限制购房和贷款的严格措施成为许多城市收紧房地产市场的标准手段。据中原地产统计，今年已有50多个城市加入限购和限贷阵营，一些城市政策甚至经历了几轮升级。

以北京为例，目前首套首付不低于35%，首套非普通自住住房不低于40%；第二套房“认房认贷”，普通自住住房首付不低于60%，非普通自住住房首付不低于80%；最长贷款期限为25年。同时，第一套房的主流商业贷款利率是基准利率的1.1倍，第二套房是基准利率的1.2倍。限制购买和贷款的政策在中国是最严格的。

中国城市房地产研究所所长谢逸枫认为，高库存和供过于求的二线、三线和四线城市的政策可能需要微调。“例如，取消非户籍所需的第一套社会保障和纳税年限，允许非本地户籍人口购买第二套改良住房；降低第一套房和第二套房的首付比例；降低住房信贷利率；增加对急需和改善的住房需求的减税和免税。”

大力发展长期租赁:加快立法保护各方利益

在回应中央经济工作会议，“我们必须发展房屋租赁市场，特别是长期租赁。”全国住房和城乡建设会议提出，加快培育和发展人口净流入大中城市的住房租赁市场，推进国有租赁企业建设，支持专业化、制度化住房租赁企业发展，加快政府主导的住房租赁管理服务平台建设，加快住房租赁立法，保护租赁利益相关者的合法权益。

事实上，在2017年下半年，住房租赁制度改革已经成为一件大事。首批12个城市开展了住房租赁试点，全国50多个城市出台了支持住房租赁的政策。北京、上海等城市增加了房地产企业自住和集体租赁住房等租赁住房的供应，并在许多地方推出了政府运营的住房租赁服务平台。

“保护租赁利益相关者的权益不仅是租购权，也是租赁双方的利益。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对记者表示，要发展长期租赁市场，必须采取鼓励市场参与者从事长期租赁业务的机制，如在税收和土地方面采取措施，以确保开发自住住房的企业的利益。

“同时，制度应该规定租赁期限等。建议3年为租赁期。除非承租人提出解除合同，否则出租人不能提前终止租赁。”倪鹏飞补充说，目前国内法律法规对承租人利益的保护不够明确，导致出租人可以随意增加租金、解除合同、限制承租人的行为，需要加以约束。

去库存工作陷入低谷:第一次提到县房地产市场去库存

同时，去库存化仍然是2018年房地产市场监管的重要任务之一。王指出，一些库存较大的三、四线市县应继续做好去库存工作。

"县城去库存化概念是一个重要内容."严跃进将房地产市场的去库存化分为三个阶段:2015年之前，基本上是在一、二线重点城市的郊区市场去库存化；2016 -2017年是地级市(三线城市)的去库存化；2018年，它将迎来县去库存阶段。

国家统计局发言人毛胜勇在12月14日的新闻发布会上表示，三、四线城市的去库存化正在稳步推进，成效显而易见。1月至11月，中国商品房销售面积增长7.9%。尽管增速放缓，但去年20%以上的高基数增长也是一个不错的数字。

考虑到县域经济在全国城市经济中仍占很大比重，严跃进表示，县域城镇去库存化对支持全国房地产市场交易有积极作用，同时也防止了市场交易量急剧下降的风险。

谢逸枫还强调了有针对性的去库存政策的重要性，并直言不讳地表示，商业地产的去库存比住宅建筑的去库存更为紧迫。“商业地产的库存积压风险高于住宅库存。2018年的工作重点不仅是减少住宅库存，还包括减少商业地产的库存。”