前10月楼市：北京天津房价跌幅大 长沙青岛创新高

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无论是“无房炒房”的概念，发展租赁市场的措施，还是各大城市限制购房、贷款和销售的紧缩政策，都没有南京河西新城开盘前的长队那么抢眼。

(原标题:7张图片和2张表格告诉你:哪些城市的房价真的下降了？(

作者:左君毅苏宁金融研究所高级研究员

无论是“无房炒房”的概念，发展租赁市场的措施，还是各大城市限制购房、贷款和销售的紧缩政策，都没有南京河西新城开盘前的长队那么抢眼。

我相信很多读者都很关心这样一个强大的购房能力:房价到底能不能降下来？

年底，数据分析师萧佐从大数据的角度进行了分析:今年哪些城市的房价下跌了？哪些城市的房价仍在创新高？

统计局数据分析:北京、天津和厦门的房价都出现了大幅下跌

统计局每月都会公布70个大中城市的新房价格和二手房价格数据。由于地方职能部门可能直接控制新建房屋的销售价格，如设定新楼盘的开盘价格或二手房转让的封顶价格，这两个数据不一定反映真实的市场情况。相比之下，二手房的价格可能相对更现实，所以这里我们用二手房价格的数据来看2017年城市房价的变化。

下面，用统计局的二手房价格数据来看今年前十个月城市房价的变化，主要结论如下:

首先，北京、天津和厦门的房价大幅下跌。根据今年各城市的最高房价和10月份的最新房价，计算出各城市房价的变化。结果显示，北京、天津和厦门的房价跌幅较大，均在2%以上(见图1)，其中北京跌幅最大，为-4.71%。

二是海口、郑州、济南等城市房价略有下降。还有20个城市房价下跌，但跌幅不到2%。这些城市主要是海口、郑州和济南(见图2)。其中，海口、郑州和济南的房价跌幅超过1%，但银川、福州、韶关、秦皇岛和安庆等城市的房价仅下跌0.1%。

第三，长沙、北海、青岛等城市房价创新高。有47个城市的房价今年不仅没有下跌，而且在10月份达到了新高。这些城市以长沙、北海和青岛为代表(见图3)。其中，长沙房价今年上涨11%，北海、青岛、武汉房价上涨9%，深圳、大理、西宁、呼和浩特等城市房价涨幅不到1%。

根据国家统计局发布的数据，今年房价下跌的城市数量不到新增房价城市数量的一半。在70个大中城市中，只有23个城市的房价出现下跌，其中3个城市出现大幅下跌，其余47个城市的房价在10月份达到新高(见表1)。

中介数据分析:石家庄、天津和徐州的房价大幅下跌

除了统计局的统计数据外，还有各种各样的房价统计数据，包括方天霞和安居客。这类信息的问题是数据源不能保证真实，而且从中介利润的角度来看，网上房价数据可能高于实际价格。然而，中介数据是指城市房价变化的重要数据来源之一，所以这里我们用安居客49个城市的房价数据来看房价的变化。

首先，石家庄、天津、徐州、上海、北京和杭州的房价大幅下跌。根据今年各城市的最高房价和12月份的最新房价，计算出各城市房价的变化。结果显示，石家庄、天津、徐州、上海、北京和杭州的房价下跌了5%以上(见图4)。其中，石家庄降幅最大，为-11.38%。

其次，广州、苏州、柳州等城市的房价略有下降。还有11个城市的房价今年有所下降，但降幅不到5%。这些城市主要是广州、苏州和柳州(见图5)。广州、苏州和柳州的房价已下跌逾4%，但重庆、兰州、泉州、郑州和福州等一些城市刚刚出现松动迹象，跌幅不到1%。

三是三亚、海口、佛山、成都等城市房价创新高。今年12月，以三亚、海口、佛山和成都为代表的32个城市房价达到新高(见图6)。其中，三亚房价今年上涨73%，海口、佛山、成都等城市全年上涨30%以上，珠海、大连、南昌、长春等城市涨幅较小，但也超过5%。

根据安居克的数据，总结城市房价的变化，今年房价下跌的城市数量大约是新房价城市数量的一半。在49个大中城市中，只有17个城市出现了房价下跌，其中6个城市出现了大幅下跌，其余32个城市在年底达到了新高(见表2)。

从库存预测市场前景:哪些城市明年房价下降压力大？

统计局和安居克的数据被用来总结今年主要城市房价的变化。主要结论是，主要城市房价的三分之一是海水，三分之二是火焰。

那么，城市房价变化的特征是什么？

首先，三、四线城市今年出现了高增长。根据1月份49个大中城市房价的绝对水平和今年房价上涨情况，我们可以发现今年涨幅最好的城市基本上都是年初房价低于万元/平方米的三、四线城市；然而，价格超过40，000元/平方米的一线城市的价格涨幅非常低(见图7)。然而，三、四线城市的缺点是无法像一、二线城市那样吸纳周边人口的涌入，这意味着这些城市的房地产市场购买力非常低。因此，预计三、四线城市只需集中力量应对疫情，未来几年将进入低迷期。

其次，低库存城市的增长率很高。从三、四线城市的角度来看，以2016年12月的可销售月数(过去6个月的可销售量/平均月销售量)和今年房价的上涨作为散点图，我们可以发现低可销售库存城市的房价有所上涨。高，典型城市如淮安和南宁；然而，在有足够可销售数量的城市，如马鞍山和赣州，价格涨幅相对较低(见图8)。从目前各城市的销售量来看，上海、杭州和南京的销售月份都在6个月以下，这三个城市的房价在短期内可能会有一定的支撑；金华、马鞍山、赣州和东莞都有超过20个月的销售期，所以明年的价格调整压力会比较大。

总的来说，今年真正意识到房价下跌的城市并不多，但我相信，在“无房无投机”的政策理念下，明年房价不太可能继续大幅上涨，越来越多的城市将进入下行周期。在这种环境下，我们不妨少关注实物资产，而具有较高性价比的金融资产，如股票，可能是一个不错的选择。