观点人物 | 郁亮夜宴

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视点房地产网配合厦门，利用在华南的年度媒体交流会议，万科在晚上招待来自11个城市的媒体。建造房地产项目需要很大的努力。从农家乐的接待员到李健的《风吹麦浪》，万科试图用许多视听元素来突出种植季节的主题。

农业与四个月前新主席于亮发表的农民理论相呼应。他用简单的语气告诉外界，企业管理者应该有做好农民、种好土地的意识，即不管天气如何都要种好土地。

然而，于亮的理论似乎更多地体现在企业战略层面，他对生活质量的追求并不像农民那样粗糙，尤其是在着装方面。一个月前，眼尖的媒体发现于亮的袖口缝有精致而不易察觉的黑色图案。

在厦门，于亮像往常一样在他的白衬衫领子上绣了一个不易察觉的明亮图案。但每个人都惊讶地看到，那天晚上他换上了一件黑色的毛衣，里面满是鲜花。

一个

万科自豪地展示它的试卷。

在宁波生产的每两个电子商务包都有万科物流地产平台的主题之后，万科在厦门展示了其他几个转型领域:长期租赁公寓、工业办公、社区商业、教育和智能停车。

对于外界来说，开发和销售仍然是万科最关心的领域。2016年，公司主营业务收入为2384亿元，其中约98.2%来自房地产，贡献很小，包括物业服务和其他服务。

然而，在宴会上，万科故意弱化了其主营业务的话题。当被问及今年深圳的区域销售时，万科的一位高管告诉视点房地产新媒体:与去年大致相同，比去年更好。

万科在厦门的新业务开发受到更多关注。六年前，厦门万科接到改造指令，成为万科第一家建造长期租赁公寓的城市公司。以此为起点，万科进入从1到N的复制阶段，预计到2017年底，公寓数量将达到25万套；其中，厦门有2万多家公司，近5000家已经开业。

另据统计，厦门万科拥有6栋工业办公楼、7个社区营地、全日制幼儿园、户外营地和智能停车系统。

一位万科高层走进会场与大家聊天，无意中说了一句话:万科最大的变化就是它在变。

二

在过去的两年里，营口业务是房地产企业最热衷的投资方向。商业地产o2o、物业管理、教育、科技、物流和出租房屋也好不到哪里去。从行业角度来看，这在一定程度上表明传统房地产已经面临增长瓶颈，细分服务发展巨大。

从利润的角度来看，这是另一个范畴。万科相关人员在沟通中谈到了这个话题。

于波科技园位于湖里科技园，是厦门万科最成功的长期租赁公寓之一。该项目仅支持约188套公寓，入住率很高。工作人员甚至形容它在出租后不久就被预订了。

观点当房地产新媒体就当前周期和回报率咨询上述项目时，工作人员笑了笑，没有回答。相反，他说，所有关于回报率的讨论都是为了圈钱。

在距离园区高科技园区不远的云溪项目办公楼旁，万科建造了一所全日制幼儿园。在宣传服务质量时，负责解释的工作人员也强调，万科不是为了赚钱而做教育。

三

你不仅不赚钱，而且有些企业还意味着继续烧钱。

在台上，万科高级副总裁、地产总部首席执行官朱保全郑重指出，万科承接的地产项目满意度不到50%，并预测未来三年可能不是三年赚钱，而是三年花钱。

朱保全接着说了一个大实话，这可能会让外界窥见万科新业务的逻辑

传统房产先收费，然后才起作用。今天，它可能先工作后收费，因为没有人愿意先给钱再改革，而是需要在早期付款来提高客户的声誉和认知，从而解决未来的良性循环。

四

于亮曾经预测过万科的万亿市值。在未来，只有50%的住宅建筑将来自新的业务，这一战略调整被称为城市支持服务提供商。今年，他有一个新的说法，“更好的生活场景大师”。

美是近两个月来房地产企业经常提到的词之一。似乎他们的任何生意都能满足人们对美好生活的渴望。

于亮在厦门幽默地说，万科实际上很好地研究了十九大的报告。他接着举了一个例子。该公司仔细研究了为什么宏观政策强调同时租赁和购买，而不是同时租赁和出售。

另一个案例可以证明万科已经深入研究了会议精神，达成了共识。

宴会后的第二天，万科高级副总裁谭华杰更正了主持人在出席活动时同时出租和出售的说法。他说，租房和买房同时进行是对的，并强调租房必须先于买房，基于此，他得出结论，租房是最重要的住房供应方式。

城市配套供应商需要做各种美丽的场景来合作。在解释了现场老师的意思后，于亮说了他可能想在舞台上说的话

万科作为开发商的时代已经过去。我们正在为城市的发展做出贡献，并发挥配套服务的作用，这更符合我们对未来行业的定位。

五

于亮仍有一些新的甚至大胆的尝试。这并不意味着与中国建设银行签署租赁战略合作协议，因为根据万科此前的回应，中国建设银行将对万科的业务给予更多的资金支持，如25年期低息贷款，这意味着资本风险不高。

此前，9月底，深圳万科与福田南苑街玉田社区的部分业主签署了一份合同，根据该合同，万科的子公司万村发展有限公司将进入城中村的租赁市场。

你曾经住在一个城市村庄吗？我住在那里。于亮坐了下来，面对包括视点地产在内的与会新媒体，并主动打破沉默。

接下来，52岁的万科新董事长分享了他在深圳城中村的早期经历:在湖北和黄贝岭租房，住在一楼令人难忘。晚上，一些人从窗户扔垃圾进来，其他人伸出手拉窗帘。因此，(租房)必须有防盗网。

有相当多的人和他有过相似的生活经历。据市场机构统计，深圳有1600万人租房，1100万人住在城中村；其中，出租房740万套，城中村比例为60.8%。因此，租户的租金负担相对较低，52%的租户每月收入低于2000元。

在城市的村庄里一定有很多机会。于亮迅速恢复了他的主人身份，不再透露万科签署的城中村改造的规模。

他只是简单地说了一下，城市里的村庄还没有大量开发，还存在火灾隐患和商业配套设施等问题。万科计划在不拆除建筑的情况下进行翻新。

万科的另一位高级官员透露，万村开发中村庄改造涉及的形式包括工业、商业、公寓等。，这相当于集中了当前的支持服务，并将统一运营。至于是否推高租金，上述人士表示，租金也会随服务而增加。