小米联合华润26.57亿拿地 雷军要成地产大亨了？

本篇文章1927字，读完约5分钟

小米和华润26.57亿雷军将成为房地产大亨？11月5日，小米集团和华润置地以26.57亿元赢得了北京市昌平区沙河一级开发项目土地。

根据北京市规划和国土资源管理委员会官方网站的信息，该地块土地总面积为4.7万平方米，地上建筑总面积为13.7万平方米。该地块为f2混合居住用地。

中原地产首席分析师张大伟表示，该地块二层混合居住用地的性质决定了其70%的面积将用于公共建设，只有30%的面积可用于居住。

在接受《国际金融新闻》记者采访时，小米相关方拒绝就与华润置地共同赢得该地块的目的以及该地块后期的具体用途和规划发表评论。

1

红薯还是热土豆

最近，中国人民银行发布的《中国金融稳定报告(2018)》对2017年以来中国金融体系的稳健性进行了全面评估。数据显示，2017年，136家上市房地产企业平均资产负债率高达79.1%，同比增长1.9个百分点，其中26家资产负债率超过85%。

房企面临巨大的财务压力，土地对房企的财务能力要求较高，这可能是华润和小米联合收购土地的原因之一。

根据该地块的清单文件，该项目必须符合北京市昌平区的产业发展方向，投标人必须对50%的地上公共建筑进行自持，自持期不少于20年。

上海中原房地产市场分析师卢文喜告诉《国际金融新闻》记者，公共建筑面积越大，成本越高，这也是房地产企业对地块犹豫不决的原因。

公共建筑比例和自持时间只是该地块的要求之一。

据了解，该项目只是以需求为导向，90平方米以下住宅建筑的住房面积比例需要达到70%，该地块商品房平均销售价格不超过54197元/平方米，最高销售单价不超过56907元/平方米。

张大伟告诉记者，目前，北京的住宅地价很低，对个人购房和写字楼的调控政策也很严格，所以很少有开发商拿走商业和住宅用地。

他进一步分析，就该地块的土地性质而言，一般来说，70%的公共建筑大部分会用作商业用途，例如写字楼，而一小部分会用作社区配套。

“如果商业部分不能消化，那么土地价格就不便宜。”张大伟认为。

2

为什么华润和小米

联合征地在房地产领域非常普遍，但房地产公司与互联网公司跨境联合征地的情况很少。

张大伟指出，财团收购的土地比例已经从2016年的40%上升到目前的80%。然而，在互联网公司试图测试房地产行业的背景下，小米的加入引起了市场的思考。

华润昌平区的地块距离华润清河彩城项目仅10公里。

华润中期报告显示，上半年清河彩城商业中心和写字楼的平均入住率分别为98.8%和100%。该区域良好的入住率是华润此次出手的原因之一，稳定租金产生的现金流也能在一定程度上缓解重资产运营模式带来的资金沉淀问题。

在张大伟看来，这不仅是房地产公司和互联网公司之间的跨境合作，也是买卖双方收购土地的首次合作。

张大伟认为，小米作为商业服务用地的主要用户，直接介入土地开发阶段，有利于降低未来购买商业服务项目的成本，同时降低华润资本及其在商业服务部分的库存压力。

“各取所需，深入合作”是这家合资企业对市场的最大猜测。

值得注意的是，华润在其年度报告中披露，将探索商业互联网生态系统，其万象市的在线消费者服务平台“小万象亲应用”于2017年推出。

易居研究院智库中心研究主任严跃进对记者表示:“小米有一个‘互联网+’的创新理念，华润有必要通过引进互联网资源来改善智能社区等产品线，双方可以互相学习对方的长处。”后续房企与互联网公司之间的创新合作是大势所趋，尤其是当商业地产和社区管理涉及新的零售和大数据领域时。”

3

有一条线索

在与华润合作收购土地之前，小米已经有了规划房地产行业的打算，但几次试图切入房地产行业的尝试都没有产生令人满意的结果。

2017年3月，据报道，万科将与小米合作在北京海淀开发永丰自持地块，该地块将主要由小米公司的高管和员工购买。

该地块原规划为万科和小米共同拥有产权，但购房者无法获得产权和购房资金，无法在北京注册，且其拥有的房产不能在公开市场自由交易，只能在小米公司内部转让。

此后，由于种种原因，该计划最终流产了。目前，上述自持地块是万科翡翠研究院。

2014年，小米创始人雷军的子公司顺威资本(Shunwei Capital)牵头投资长期租赁公寓品牌，正式进入长期租赁领域。然而，今年10月，遇见也遇到了租房贷款的问题。

据第三方机构不完全统计，2018年顺威资本在房地产领域有5笔关联投资交易。

与华润共同收购土地是小米在房地产领域迈出的重要一步。

在卢文喜看来，小米这次收回土地后，房子卖不卖都是有利的。

“即使由于价格限制，销售房地产的利润率不高，小米也可以利用自己的资产进行品牌推广，这在一定程度上也符合小米在整个产业链中的形象。”卢文喜说道。

记者严