房企前8月销售保持高增长 房企均上调全年目标优房客

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7月和8月通常是房地产销售的淡季。但是，考虑到今年上半年房地产销售取得了长足的进步，为全年的业绩打下了良好的基础，房地产企业前八个月的销售规模仍有可能保持大幅增长的趋势。据机构数据显示，截至9月7日，15家基准房地产企业前8个月的销售数据创下历史新高，达到9625.22亿元，同比增长85.3%，平均完成年度目标的79.8%。考虑到进入“金九银十”销售旺季，一些房地产企业甚至大幅提高了年度销售目标。

恒大提高了销售目标

目前，万科、中国恒大(港股03333)、保利地产(600048，BUY)、龙湖地产(港股00960)、融创地产、碧桂园(港股02007)等众多a股和港股上市的房地产企业已于8月份发布销售数据。数据显示，由于淡季因素，大多数房地产企业8月份的销售数据逐月下降，但与去年同期相比仍实现了大幅增长。

中国恒大8月份的销售数据可谓逆势上扬。恒大8月份签约销售额为482.7亿元，签约销售面积约为655.9万平方米。合同销售额和销售面积再次创下公司月销售额新纪录，分别比2015年同期增长196%和198.8%，比2016年7月分别增长12.2%和4.9%。碧桂园是另一家销售额在8月份大幅增长的公司。8月份合同销售额约300.1亿元，比上个月增长23.24%；合同销售面积约为373万平方米。

恒大一再增加的万科8月份数据并不好看。公告显示，8月份销售面积同比下降5.54%，环比下降21.95%；销售额同比下降10.07%，环比下降27.08%。

恒大7、8月销售业绩的“大跃进”效应明显。根据嘉里和韩毅智库8月份发布的房地产企业销售清单数据，虽然万科在8月份的销售清单中仍然位居榜首，但万科和恒大的差距已经缩小到不到30亿元。根据嘉里的数据，如果使用股权销售指标(即房企按持股比例销售)，恒大今年前8个月的销售额超过万科。

在其他房企方面，融创披露，8月份的经营数据显示，融创实现新预订销售额109.9亿元，同比增长94%；合同销售额90.6亿元，同比增长78%。8月，保利房地产公司实现合同面积111.3万平方米，同比增长12.49%；合同金额145.92亿元，同比增长17.63%。

此外，一些没有实现初始业绩目标压力的住房企业再次调整了年度业绩目标。恒大将销售目标从2000亿元提高到3000亿元，碧桂园从1680亿元提高到2200亿元，融创将公司业绩目标提高到1100亿元。这意味着数千亿企业可能会再次扩张。龙湖、新城、徐汇、鲁能等房企也调整了业绩目标。

增加收入不会增加利润

销售业绩有所改善，但根据a股上市公司的中期报告，住房企业增收而不增收的情况并没有改善，行业分化有加剧的趋势。与此同时，热门城市的房东频频出现，房屋企业加上杠杆融资的规模同比大幅增加，加剧了后续的经营风险。

根据年中报告，137家房地产企业的总营业收入为5695.3亿元，同比增长37.11%。从平均利润率来看，剔除部分暂停企业等因素，其余120家房地产企业的净利润率仅为8.15%，低于2015年同期的10.1%。在负债方面，中期报告数据显示，2016年1-6月，沪深两市137家上市房地产企业负债总额超过4.33万亿元，同比增长24%，超过20%的房地产企业资产负债率超过80%的红线。其中，st珠江(000505，BUY)的资产负债率已达到115.45%。总的来说，大型住宅企业的资产和负债要优于中小型住宅企业。

平安证券指出，上半年土地价格涨幅大于房价涨幅，叠加人工成本增加，开发商结算毛利率仍面临下行压力。与此同时，住房企业的资本杠杆也在增加。房地产企业的资产负债率一旦超过80%的红线，负债率就可以定义为过高，企业经营存在风险。