物业IPO“寒流” 新城悦艰难上市与认购不足背后

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自香港交易所于今年4月底推出新的上市制度以来，上市的钟声频频响起，其中不少地产公司在香港分拆上市，新城悦是最新一例。

与以往拥挤的打铃场景相比，新城岳上市的打铃仪式显得有些冷清。相应地，新城悦在香港发行的2000万股股票中，只有36%被认购。

股价方面，新城悦的开盘价为每股3.06港元，较每股2.9港元的发行价高出5.52%。开盘后，股价迅速升至每股3.1港元，中午时分跌至每股2.94港元。

当天下午，新城悦的股价再次上涨，收于每股3.01港元，较开盘价下跌1.63%，较发行价上涨3.79%。

第三个上市平台

新城悦是新城集团的第三个上市平台。管理面积从2015年的1934万平方米增加到2017年的3628万平方米，复合增长率为37%；毛利和绝对收入的复合增长率分别在2015年和2017年达到55%和47%。

截至2018年4月，新城悦的合同建筑面积约为7330万平方米，管理建筑面积约为3700万平方米。

像大多数房地产企业所拥有的房地产公司一样，新城悦的管理区域主要来自其附属公司新城控股。在7334万平方米的承包面积中，新城控股提供了5546万平方米，占75.62%。

截至4月底，新城悦的物业管理服务已覆盖53个城市，但其主要业务集中在江苏、上海和浙江。根据招股说明书信息，截至今年4月，长三角业务占83.4%。

新城岳董事长齐晓明在现场表示，现有业务的70%来自兄弟公司新城控股，其他人拓展的物业管理面积比例占30%。今后，我们将继续加大外联力度，采取项目拓展和企业并购等方式提升外联能力，并保持目前7: 3的比例。

根据新城岳最初的计划，将在全球发行2亿股股票，其中1.8亿股在国际发行，2000万股在香港发行。每股价格区间为2.9-3.9港元，发行规模为5.8-7.8亿港元。

从公开发行的结果来看，新城岳似乎高估了地产股在市场上的受欢迎程度，发行情况并不理想。

根据新城悦披露的信息，香港发售共收到1512份有效申请，认购香港发售股份共712.3万股。这一数字仅占香港公开发行计划中最初可供认购的2000万股香港发行股票总数的36%。

因此，新城岳将在国际上出售其退股。由于重新分配，国际发行项下的最终股份数量已增至1.92877亿股，占任何超额配售选择权行使前全球发行项下股份总数的96.44%。

在定价方面，新城悦最终设定的发行价为每股2.9港元，这也是发行价从2.9港元到3.9港元的下限。

对于本次公开发行股票的认购金额不足，副总经理游剑锋表示，市场反应正常，上市是一个长跑，月辉新城将继续做好公司的业绩。

地产股的估值变动

与其他在香港交易所上市的物业管理服务公司相比，或许新城悦会感叹同一个人有不同的生活。

以同样由华泰金融赞助的雅人寿服务为例，该公司于今年2月初开始在香港交易所上市。当时，亚寿服务宣布全球首次发行约33亿股，发行价定为每股12.3港元，亚寿服务最初估计为每股10.80至14.20港元。

雅人寿的公开招股超额认购19.13倍，66，666，500股国际发售股份重新分配至香港公开招股。香港公开发售的最终可发行股份约为1亿股，约占任何超额配售权行使前全球发售的首次可发行股份总数的30%。

然而，被大量超额认购的雅士林人寿在分拆上市时，市盈率为68至90倍，但市场回应称，该公司在上市当天股价暴跌23.09%。

为什么会有这样的现象？花旗银行前董事总经理、现任奥卢资本总裁兼投资总监蔡金强在接受视点房地产新媒体采访时表示，目前的市场环境并不太好，很少有认购的，因为大家都知道现在认购、打开市场是一种损失。同时，新城岳估值过高也是本次公开发行认购金额不足的主要原因。

新城悦的发行价区间为2.9港元至3.9港元，最高市盈率约为37.6倍。最终价格为每股2.9港元，发行市盈率为27.33倍，高于大多数在HKEx上市的房地产公司。

根据安信证券的报告，如果岳跃新城的盈利能力保持在一个稳定的水平，预计2018年的净利润将在1亿元左右，相当于20倍的市盈率(完全稀释)。根据这一数据，与在香港交易所上市的其他地产公司相比，新城悦仍位居前列。

数据来源:上市公司股票数据和意见指数

蔡金强继续表示，新城悦只有7000多万平方米的管理面积，未来的增长主要依靠兄弟公司新城控股，其规模和未来的增长预期都不是很大。新城岳的市盈率过高。买家更愿意在二级市场购买市盈率较低的同类型股票，如中海地产或绿城服务、碧桂园服务等龙头企业，而不是选择认购新城悦。

此外，从香港交易所房地产上市公司的股票数据对比中可以看出，52周内所有的地产股都有不同程度的下跌。显而易见，虽然地产股因其大growth/きだよだよ/room、轻资产战略、高回报和非周期性行业的特点而受到资本市场的青睐，但当整体环境恶化时，地产股无法避免股价下跌和回冷的现象。

总的来说，整体环境的恶化和市场的高估值使得新城悦很难被市场上谨慎的投资者所追捧。

对于在市场不乐观的情况下，新城悦在开盘首日仍能获得3.79%的股价涨幅，蔡金强表示，这与新城悦96.59%的全球发售股份掌握在25强合伙人手中，散户投资者的筹码很少有关，因此新城悦在上市首日就能创下涨幅纪录。