商业志 | 光大安石黑石路径

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进入美好生活的新时代，我们必须洞察新的商业趋势。因为传统和创新之间有一个需要弥合的鸿沟，企业和各行各业需要建立一个完美的联系。

随着2018年视点商业年会的临近，视点房地产新媒体着眼于全国商业地图，选择一系列具有代表性的商业地产开发商、运营商、零售商和品牌所有者作为观察、分析和研究的基准，希望借此机会展示商业背景下企业改革和创新的大图景。

观点指数在光大控股从一家前小型投资银行转型为中国基金巨头黑石的过程中，光大安石房地产基金平台已经成为其在产业投资领域最重要的投资。

十年前，当国内房地产基金还处于发展初期，光大控股收购了雷曼兄弟的国内业务和团队。在早期的探索阶段有一些波折，但现在光大安石已经成为中国为数不多的有能力筹集资金和管理整个产业链的民营房地产基金之一。

俗话说，房地产金融是不分的，特别是对于房地产基金。在嫁接各种资本平台并以较低的成本为项目融资后，选择高质量的目标并参与项目的运营和管理

对于基金经理和项目运营团队来说，有18项技能。在投资过程中，光大安世不幸打造了一个商场品牌——大龙城。

基金的十年历程

本世纪初，当互联网初创企业蜂拥至中国市场时，它们吸引了一波美元基金来中国寻找投资目标。当时，人民币基金方兴未艾。光大雷亚是在光大控股早期收购雷曼业务后成立的，而光大安世是安世的股东，它们主要是美元基金。

在人民币房地产基金受到青睐之前，银行贷款是房地产开发项目的主要资金来源。研究报告显示，2010年限购令等调控政策实施后，开发商找到了另一条资金出路，导致人民币房地产基金爆炸性增长，为光大安石等基金创造了更多投资机会。

由于投资周期长、外汇审批程序复杂，截至2012年，光大安石美元基金的规模仅为7.89亿美元。也是在2012年，光大控股开始设立光大安世人民币基金。据了解，在成立初期，人民币资金主要集中在单一的房地产开发项目上，以债权和固定收益的方式参与。

根据以往数据，光大安石投资的住宅项目合作伙伴包括远洋运输、荣盛、法华、金科、和盛创展、柯荣智迪等企业，单个项目的投资规模大多在5000-10亿元。

然而，快进快出的住宅投资并没有成为光大安石持续关注的问题。2010年，光大安石从重庆大容城一期改造项目开始投资运营购物中心，为商业运营初期奠定了坚实基础。

近两年来，由于行业监管和政策监管对住宅项目私募股权投资的影响，整个行业的重点更多地放在商业地产和股权投资上，大龙城也发展成为安石的商业招牌之一。

人民币基金成立后，光大安石的资产管理规模稳步增长。除了2015年的房地产投资风险，它选择退出一些现有的房地产夹层贷款项目。

如今，光大安石已成为中国最大的房地产私募股权基金。在光大控股总计1389亿元的55只基金的资产管理规模中，光大安石人民币基金占30%。

2018年上半年，光大安石平台新增投资项目8个，新增管理规模46.32亿元，收回投资项目8个，管理规模缩减41.37亿元。年中，光大安石平台管理了34个项目，规模496.97亿元。自成立以来，已成功退出100多个项目，规模约500亿元。

从投资组合构成来看，截至2018年年中，光大安石的住宅项目比例已降至7.27%，商业、写字楼和综合楼的比例已超过三分之二。

当房地产投资进入快车道时，2016年，光大控股将光大安石注入a股上市公司嘉宝集团(后更名为光大嘉宝)，使光大安石成为首家a股房地产私募上市公司。

在光大集团和两家上市公司股东的支持下，光大安世在筹集资金方面更加得心应手。光大嘉宝或光大控股先后参与了北京新光大中心、重庆观音桥大龙城和上海光大安石中心综合体。

根据光大嘉宝的半年度报告，光大安石的房地产资产管理业务营业收入为2.97亿元，其中管理咨询服务费2.69亿元，其他收入2823万元，期间无超额收入。

在高净值个人寻求跨境资产配置的大趋势下，2018年2月，光大安世基金开始通过收购美国本土资产管理公司arrow re holdings来探索国际布局。据悉，光大安石在美国的投资方向是改造地理位置优越但运营困难的商业项目，主要是大型城市零售综合体。

光大安石商业路

光大安世的商业故事始于一栋未完工的建筑，这种收购、投资老商场、改造升级后退出的方式已经成为光大安世发展商场的普遍理念。

2010年，光大安石收购了位于重庆江北观音桥的现代广场。该项目多次易手，由光大安石与联想控股合作收购。2012年6月，光大安石与桐城长业投资共同成立了一家管理公司来管理该项目。2013年，光大安石正式接管该项目的管理。

中信证券的报告披露了现代广场由烂尾楼复兴的过程，包括商场搬迁路线的调整、消费群体的重新定位、低效率租户的清理和团队结构的重组，最终提高了项目的入住率和效率。据公开报道，2014年观音桥大龙城租金收入超过1亿元人民币，目前投资收益率超过23%。

保持购物中心的新鲜感，跟上消费需求，购物中心的不断复兴是其生命力的源泉。光大安石商业运营管理中心总经理林保泰年初接受采访时表示，观音桥大龙城在运营的五年中，品牌调整的次数每年都达到30%以上，该项目也将在年内加大投资改造内部动线和外立面。

重庆观音桥大龙城也是光大安石通过资产证券化退出的第一笔商业投资。2016年9月，以该项目为标的资产的大龙城专项资产支持计划在深圳证券交易所上市。该产品吸引了许多投资机构投标，并获得了较低的利率。招股说明书显示，a股和b股的利率分别为3.8%和4.3%，创下发行时同行业同类产品的最低纪录，为国内私募股权基金的退出提供了另一种模式。

观音桥项目的成功改造似乎撕裂了新世界的一角。光大证券的商业交易能力出现后，更多的合作接踵而至。2014年7月，光大安石投资17.6亿港元收购了在新加坡上市的商业地产开发商英利国际地产，并收购了后两处商业地产，这两处地产也转化为大榕城产品。

对于房地产基金来说，风险监控和投资后管理的能力非常重要。特别是在注重经营能力的商业地产项目中，项目投资失败所造成的损失对投资者来说是不可弥补的。

图:光大安石风险管理流程

光大安石的项目交易能力，包括其在开发、投资、运营和销售方面积极开发和转型的能力，在一定程度上已成为其获得项目的竞争力之一。2013年，安石资产管理公司(一家负责项目开发和管理的资产管理公司)的成立，巩固了光大安石投资管理与退出整合的管理环节。

在模式选择上，光大安石采取了强调重要性和严肃性并重的方法来拓展商业项目。2017年11月，卓越大龙城项目正式开业，成为光大安石旗下第一个轻资产出口项目。

年初接受媒体采访时，管理层提到了商业项目的选择标准:一级城市光大安石，主要集中在重资产收购，重点是城市副中心区和新兴城市核心区；二线发达城市和中等城市以重资产为主，轻资产为辅；二线弱势城市主要关注资产合作，只选择核心商业区。

光大安石作为私募股权基金，除了发挥商业项目的管理能力外，还经常为开发商起到资金对接的作用。

光大安石于2015年入股阳光100，成为第二大股东，希望与阳光100在商业地产领域合作，实现后者的轻资产出口。2015年1月，光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司宣布将投资240亿元人民币在20多个万达广场，万达广场也是万达早期开发轻资产模式的合作伙伴。然而，从公开报道来看，上述两项合作似乎没有取得更多进展。

继6月份大容城在静安开业后，光大安石旗下的8家大容城购物中心已全部开业，顺德和Xi安项目将陆续亮相。截至9月，大龙城在全国8个城市拥有13个大龙城项目，总面积超过125万平方米。

据悉，光大安石计划到2020年，在全国范围内以轻资产和重资产并行的模式运营25-30个大城市，管理资产超过500亿元。在回报率方面，光大安石要求单个商业项目的年回报率可以达到12%以上。