国瑞置业：上半年拿地12宗 资金链进一步承压

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人民网北京9月7日电(吴震国)郭蕊房地产有限公司(以下简称02329.hk中的郭蕊)自称在华南地区起步，但被视为典型的京派住宅企业的代表，上半年受益于一些二、三、四线城市的去库存化战略，并保持了自己的销售速度和步伐。然而，由于其在土地市场上的积极策略，该企业在行业中的销售规模排名相对较低，进一步加剧了资金链的紧张。此外，上半年郭蕊的毛利率、毛利率和净利润均大幅下降。

根据郭蕊8月28日发布的半年度报告数据，公司营业收入总额同比增长2.59%，达到22.38亿元(下同)，其中房地产开发收入19.56亿元，同比下降约2.4%。值得一提的是，郭蕊在北京等城市的核心区域拥有相当数量的商业地产，带来2.07亿元的房产租赁收入，同比增长48%。

销售额增加，利润急剧下降，过度依赖三四线市场的风险

上半年，郭蕊的毛利为7.64亿元，其中房地产开发的毛利为5.61亿元，与去年同期的9.96亿元相比，毛利水平下降了23%；毛利率从去年同期的46%下降到34%；净利润5.58亿元，同比下降11.5%，年中没有分红。本期归属于公司所有者的利润为4.1亿元；每股基本利润为9.2点。郭蕊表示，房地产开发毛利的下降主要是由于交付和结转的高毛利项目比例较去年同期下降。

报告期内，郭蕊合同销售额68.43亿元，合同建筑面积约56.34万平方米，同比分别增长32.31%和63.73%。《人民日报》记者指出，今年上半年，郭蕊的销售主要得益于三、四线城市的去库存化战略。合同销售额主要来自汕头、崇明岛和佛山，分别约为10.69亿元、10.17亿元和9.84亿元，分别占郭蕊合同销售额的15.62%、14.86%和14.38%。

业内人士认为，随着国家宏观调控政策的深化，一、二线城市已进入深度整合期，对于近期较为活跃的三、四线城市而言，有可能改变去库存化战略。

根据财务报告数据，截至目前，郭蕊地产在北京、海口、沈阳、佛山、汕头、重庆和廊坊等几个核心城市拥有136.8万平方米的产品出租和销售。对于郭蕊等销售额主要取决于三、四线城市销售情况的企业来说，下半年的销售压力是可以想象的，政策调控的风险将大大加剧郭蕊未来的市场不确定性。

郭蕊房地产表示，其下半年的销售额预计将在第三季度发布，同时发布的还有一线及周边城市的预售证书。据了解，在郭蕊销售的商品价值中，估计北京市场的商品价值占41%。对于处于深度监管的北京市场，项目推广的具体进展仍不得而知。据一位未透露姓名的知情人士透露，郭蕊和世贸组织(世茂600823.sh)于今年1月30日以31.25亿元人民币的价格共同收购了北京卢沟桥的限价土地，因为该土地不是净土，目前仍处于申报监管阶段，也没有具体的市场进入日期。

不应该低估积极拿土地去赌市场周期的风险

在市场监管更加严格、土地市场逐渐趋冷的背景下，上半年郭蕊土地市场采取了“反周期”的土地收购策略。根据业绩报告，今年上半年，郭蕊进入了8个新城市，收购了12块土地，增加了550多万平方米的土地储备，平均每平方米土地成本为1505元。在业绩报告中，郭蕊没有详细披露地块的细节。根据披露的数据，《人民日报》记者了解到，今年上半年，郭蕊在土地市场上的征地支出超过82亿元。

郭蕊地产透露，截至6月30日，其在21个城市的总土地储备为1428万平方米，相应价值超过1200亿元人民币，平均土地成本约为每平方米3355元人民币。在郭蕊房地产的土地储备结构中，京津冀地区、长三角和一带一路地区以及泛珠三角地区分别占39%、28%和33%。就城市而言，北京、佛山、上海和贵州分别占26%、12%、8%和8%。

郭蕊房地产规划了大量的三、四线城市，在宏观调控更加严格的背景下，这些城市将给企业未来的发展带来不确定因素。今年上半年，向土地市场投入82亿元人民币，无疑将加剧中国和瑞士紧张的资金链。

根据披露的财务数据，截至6月30日，郭蕊的现金、限制类银行存款和银行存款余额约为人民币22.252亿元，同比下降4%。此外，郭蕊录得净负营运现金流量大幅下降，截至6月30日为13.951亿元，去年年底为38.942亿元。郭蕊表示，业务活动净负经营现金流主要是由于上半年土地收购成本的支付。

值得注意的是，上半年郭蕊综合融资成本为6.82%，比去年年底增长32%。郭蕊上半年融资费用从去年底的8000万元增加到1.088亿元，增幅为36.1%，主要是由于借款增加和融资成本增加。此外，郭蕊海外负债比例由去年底的7%上升至15%，平均海外融资成本约为8.2%。分析师认为，由于国际经济形势的波动和人民币汇率的变化，中国和瑞士海外债务的大幅增加将会给其未来融资形势带来较大的不确定性。郭蕊在土地市场的激进策略会带来一定的风险。

据悉，郭蕊位于北京傅贵花园、北京郭蕊、北京北五楼、沈阳郭蕊、汕头郭蕊、京西馆、北京海门中心、深圳？南山、海口郭蕊和佛山郭蕊升平商业中心总建筑面积为805，671平方米的投资物业的租金收入将是郭蕊未来收入中最稳定的部分。然而，随着互联网电子商务产业的兴起，商业地产在未来也将面临经营挑战。