港股物业盛夏 奥园分拆MINI型物管公司与发展选择

本篇文章1786字，读完约4分钟

观点:房地产网络开发商中国奥林匹克公园的拆分正在加速。从8月31日宣布物业管理公司独立拆分上市到现在才4天，该公司的子公司澳源健康人寿集团有限公司的应用版就迅速出现在HKEx官网上。

视点房地产新媒体了解到，9月3日，HKEx发布了444页的奥林匹克公园健康生活上市申请，首次详细披露了中国奥林匹克公园物业管理平台的开发情况。

在报告之初，奥林匹克公园将自身定位为物业管理服务和商业运营服务的提供者，包括为住宅和非住宅物业提供多元化的物业管理服务，为商场高端和多用途物业开发项目提供全方位的商业运营服务。

为了凸显自身优势，澳源健康生活还强调，该公司是中国为数不多的能够提供覆盖中国不同地区的高品质物业管理服务和商业运营服务的服务提供商之一。

在业务和物业管理方面，截至2018年5月31日，澳源健康生活为中国10个省、市、自治区23个城市的55处物业提供物业管理服务，总建筑面积约950万平方米。

对于追求规模效应的物业管理行业来说，目前奥林匹克公园的物业管理规模并不具备优势。粗略比较，该公司的管理面积还不到蔡晟的1/100，甚至还不到凯撒地产的1/2，后者正处于上市申请阶段。

在打造差异化商业运营服务方面，截至5月底，奥林匹克公园已在中国5个城市健康成长，为6家运营中的商场提供商业运营服务，总建筑面积约26.8万平方米，并签约为23家商场提供商业运营服务，签约建筑面积约130万平方米，其中公司签约为20家商场提供商业运营管理服务，签约建筑面积约110万平方米。

由于规模的限制，商业运营服务对奥林匹克公园健康生活的贡献相对较小。2015年、2016年、2017年和2018年前5个月，业务运营服务板块的收入分别为3020万元、4060万元、1.18亿元和4330万元，分别占总收入的16.8%、15.3%、27.1%和20.9%。其中，收入自2016年和2017年以来增长了191%，主要是由于轻型资产的扩张，这也是公司高度预期的。

以物业管理服务为主要收入来源，近年来奥林匹克公园健康生活毛利率一直保持在34%左右，处于平均水平。

需要指出的是，奥林匹克公园的健康生活主要为母公司的物业开发项目提供物业管理服务和商业运营服务。对于公司来说，如何在分拆上市时保持盈利水平，并获得增量资本扩张仍然是不确定因素之一。

为了扩张而牺牲毛利润并不罕见。仅上半年，亚人寿的毛利率就从32%下降到29%，主要是因为承接了第三方业务；由于万象美丽地产的整合，彩色人寿的整体毛利率从45.5%降至35.3%，为上市以来的四年最低水平。

除了盈利能力，财务状况也是上市公司受到市场关注的一个重要指标。在这方面，为了登陆香港证券交易所，奥林匹克公园做出了相应的财务优化。

观点地产新媒体对比发现，2015年、2016年和2017年，澳源健康生活的资产负债率分别为71%、76%和81%，到2018年5月底下降到67%；期末，银行余额和现金为2.02亿元，也高于2017年末的1.64亿元。这两项数据是近三年来的最佳水平，相对强劲的现金流更容易在当前动荡的香港股市中获得青睐。

根据该计划，澳源健康人寿上市募集的资金将用于收购物业管理服务提供商；投资中医药服务和医疗美容服务；开发和升级在线和离线平台；和营运资金等。

其中，大型健康产业已成为奥林匹克公园未来的探索方向，也是区别于其他物业管理公司的策略之一。澳源健康生活意味着公司将寻求选择性战略收购和投资机会，收购或投资提供各种服务的服务提供商，如中医服务、医疗美容服务、老年护理服务和电信服务。

如果成功上市，澳源健康生活将成为继碧桂园服务和优雅生活之后，今年又一家成功分拆上市的物业管理公司。

选择当前节点进行列表并不奇怪。事实上，自2018年以来，香港上市的物业管理公司的股价均表现良好。此前的统计显示，这些上市公司的市盈率一般为30-40倍，而港股的平均估值只有10倍左右。

与郭家在奥林匹克公园健康生活的决定不同，其他房地产企业对财产分割表达了保守的观点。

8月底，北京某房地产公司的一位高管在业绩会上向视点房地产新媒体表示，公司希望做好内部实力，而不是盲目扩张，待物业管理能力达到一定水平后再考虑重新上市。目前，该房地产公司管理着4000多万平方米的物业，并已将该物业公司从新三板退市，且尚未提出新的分拆上市计划。