业绩会直击 | 吴天海发声：九龙仓仍是地产公司 内地销售波动较大

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观点房地产网将62%的核心利润用于房地产开发，而九仓2018年中期业绩会议尚未开始。这句话被放在会议室的ppt上最明显的位置。

视点房地产新媒体现场了解到，九仓集团有限公司董事长兼总经理吴进入会场，演出将正式开始。在介绍上半年的业务情况之前，他迫不及待地想再次强调一下。在我们上半年的利润中，房地产开发的贡献占了62%。

看着台下的吴，用他一贯温和的笑容缓缓解释道:我们以前专注于内地的房地产业务，但自从拆分以来，很多人都在关注我们的业务方向是否有所调整。我想再次回应，我们仍然是一家专注于房地产的上市公司。

不过，吴也表示，目前九仓的业务重点是开发物业，即销售物业，因此更易受市场影响，业绩波动不大。

大陆销售下滑和年度业绩压力

海口码头上半年的业绩或许波动很大。

根据九仓于八月九日公布的数据，签约发展物业的总销售额下跌29%，至102.47亿港元，其中在内地的签约销售额下跌36%，至72.4亿港元。因此，九仓于业绩期末的核心利润下跌9%，至25.27亿港元。

尽管今年上半年中国内地的合同销售额下降了近40%，但九仓投资关系经理吴廷新表示，公司今年在中国内地销售220亿元人民币的目标不会改变。

也就是说，今年下半年，九仓的销售额将达到160亿左右，这是一个巨大的挑战。

然而，截至2018年6月30日，九仓在内地的未入账销售额达213亿元，如果能在下半年陆续入账，将极大地帮助其完成220亿元的年销售任务。

吴后来向视点房地产新媒体承认，今年上半年内地房地产销售减少的原因与现行政策规定直接相关，限价令、限购等政策正成为困扰开发商的大问题。不同的城市有不同的策略。上半年，我们在苏州、无锡等城市成功获得了合理的预售价格。但在北京和上海却不是这样，那里的监管更加严格。因此，今年上半年，我们的主要销售来源是二线城市。

根据年中报告，上半年九仓的合同销售额在华东地区占59%，在西部占31%，在华南等地区占10%。

吴表示，面对目前(内地)的监管，开发商只有两个选择，一是以低于市场价格的价格出售，或者等待批准以接近市场价格的价格出售。

他说，公司将等待政府调整销售价格，希望更接近市场价格。但它也表示，它不会无限期等待，并将选择合适的时间获得预售证书。

事实上，吴认为市场已经发生了变化。例如，我们最近为我们在上海的一个项目获得了一个合理的价格，并表示该项目预计将在未来几周进入市场销售。

第一线土地收购的时机和国际单项体育联合会三年的运作

虽然九仓在内地的销售在上半年放缓，但其在土地收购和商业地产方面的表现相当积极。

据《中国日报》报道，2018年上半年，九仓在苏州、杭州、佛山和广州共购买了10块土地，总价值140亿元人民币，总建筑面积677，300平方米。截至六月底，九仓在内地的土地储备维持在380万平方米的水平。

关于征地问题，吴表示，其实九仓只是在去年上半年才加快征地。事实上，自去年下半年以来，该公司已在内地收购了大量土地。

视点房地产新媒体此前统计，自2017年9月以来，九仓已在杭州、苏州、北京、佛山、广州等城市收购了18个土地或项目，涉及金额约300亿元人民币。

对于之前的征地情况，九仓认为一线城市增加土地储备遇到了很大阻力，苏杭的土地投资取得了理想的进展。

事实上，不久前，九仓集团第一副董事长兼执行董事周在接受视点房地产新媒体采访时，也对一线城市的征地表示不满。

当时，周以在上海征地为例，说首先要做的就是报名，看看有没有足够的分数。在投标阶段，香港公司的得分基本不高。例如，我有财力，但我在当地做了多少项目对当地公司来说肯定不够。也就是说，报名之后，我基本上不能进入包围圈，我认为这是不公平的。

周把比作香港。国内公司去香港买地，无论是HNA、碧桂园还是万科，都要签约买地，只要能正常支付港币，不会有歧视性政策！

在昨天的业绩会上，吴也表达了上海征地工作的艰辛，但他也指出，一方面要消化码头以前的征地需要一段时间，另一方面，他说如果有好的地块，码头会合理增加土地。

今年下半年，内地资金紧张，但土地收购的竞争可能不像过去那么激烈，在一线城市获得土地的机会更大。吴对下一次征地机会似乎很乐观。

至于是否会增加新的商业项目，特别是国际单项体育联合会系列项目，吴详细介绍了中国内地码头目前的国际单项体育联合会项目。

成都项目做得很好。重庆和长沙的项目分别于去年9月和今年5月开工，目前仍处于初始阶段。因此，在未来两年，我们将主要做好这两个项目的管理工作。从以往成都项目的经验来看，开发好需要三年左右的时间。

此外，正如你所知道的，吴看了看台下的媒体，开玩笑地说:前不久，我们没能在杭州着陆。

视点房地产新媒体了解到，今年5月底，杭州公开出售了白景房地块，吸引了码头、恒隆等房地产企业投标。经过336轮招标，该地块最终被恒隆以107亿元的价格收回，刷新了杭州最贵商业地块的纪录。

以下是视点房地产新媒体组织的九仓业绩会议的答疑记录:

现场问题:在内地销售物业，也有价格限制等问题。如果以现在批准的预售价格出售，项目的毛利率会不会比较低？这个问题将来如何解决？

此外，在写字楼方面，入住率不是很高，是否也受到内地供应量增加的影响？内地的零售市场公司会怎么想？

吴:其实，限价问题是困扰开发商的一个问题。不同的城市有不同的方式来限制价格。例如，今年上半年，我们主要在苏州、无锡等二线城市销售，并成功获得了价格合理的销售许可证。至于北京和上海，它们受到严格控制，所以我们觉得批准的价格不合理地低于市场可接受的水平。

你可能听说过，这项措施实际上造成了一些非常不寻常的情况。过去，购买房产的人数是出售房产的人数的两倍。但是现在，由于价格的限制，只要投标人中标，(价格)就已经在市场上达到了很高的水平，以至于一些对购买房产不感兴趣的人也加入了投标。就像六合彩一样，他们有巨大的利润，这使得市场更加不健康。

当然，不同的开发人员有不同的方法来处理它，不同的开发人员会从不同的角度来看待它。一些不急于出售房产的实力较强的开发商会等到政府批准的价格稍微接近市场时，再申请销售许可证。这也解释了为什么我们上半年的销售业绩与去年相比有所下降，因为我们拒绝以这些价格获得许可证，这也稍微影响了今年上半年的会计状况。

虽然我想强调的是，记录和出售房产是有一定时间差的，比如说，今年上半年售出的很多物品不能在今年上半年记录，有些可能在今年上半年记录，但大部分都有一个延迟期。这已演变成内地楼市非常不健康的局面，但我们也可以看到，各地都有一些放松的迹象。例如，我们最近在上海拿到了预售证书，我们认为价格合理。我们也希望这个项目能在接下来的几周内推出，一推出就卖完，因为价格比市场能给的价格更优惠。这不是市场的问题，而是措施的问题。

至于写字楼，北京和上海的写字楼供应并不严重，而二、三线城市的写字楼供应却很充足。比如成都郭进中心的位置是全市最好的，这个项目可以说是全市最好的。首先，有很多供应。我们在2014年开始租赁第一栋建筑，然后是第二栋和第三栋建筑。目前的入住率超过70%，这已经感觉到我们可以解释了。在这种供需不平衡的情况下，70%以上的入住率实际上象征着物业本身的吸引力。至于重庆，我们项目的入住率暂时不高，无锡项目区也不是很中心，所以入住率有点差，所以最漂亮的建筑要过几年才能有更好的入住率，如果项目少一点，会有压力。

在零售方面，让我给你一个号码作为参考。成都郭进中心就是一个有意义的典型例子。从去年上半年到今年上半年，我们租户的营业额比去年增加了20%以上。我们觉得我们必须解释一下。然而，一些小商场不是很有代表性。我们的结论是成都是一个非常有零售价值的城市。

长沙地产刚刚开业，长沙的零售业绩也给了我们一个惊喜。在最初的几天里，每个人都不敢预测将来是否会有这样的情况。两个多月后，人们发现这个城市的消费相当强劲，我们的许多租户也有很好的惊喜。因此，内地没有太大的消费能力。问题是是否有合适的购物场所来释放这种购买力。我们似乎暂时在成都和长沙实现了一个。

现场提问:吴先生刚才说，他会等内地政府放宽价格，使之更贴近市场，再把一些项目推向市场。不过，大多数企业和一些内地专家认为，这项政策短期内可能不会放松，尤其是限购和限价令，因此可能需要很长时间。这会影响下半年的销售吗？如果有影响，是否意味着年度业绩不会太好？

第二个问题，我看到九仓在上半年相当积极在内地收购土地，共有10幅土地。然而，该公司也提到，在一线城市获得土地的门槛相对较高。该公司会集中在杭州和苏州，还是会采取其他措施？下半年的征地预期是什么？

此外，随着长沙国际单项体育联合会的开业，国内几乎所有的国际单项体育联合会都已开业。国际单项体育联合会下一步有没有进入新城市的计划？

吴:关于限购的第一个问题，我们不能等太久，但这并不意味着我们不会放松。正如我刚才所说的，我们刚刚在上海拿到了预售证书，价格有所放松，更接近市场价格。但是我们不会一直等下去，我们会在适当的时候拿预售证书来卖。

第二点是购买土地的问题。事实上，我们从去年下半年开始，在过去的12个月里已经购买了很多土地。今年上半年，这一数字约为140亿元，而在过去的12个月里，这一数字超过了200亿元。一方面，我们要消化一下，看看手头的东西卖得有多快，但是如果有好的土地，价格是合理的，我们会提高。

当我们谈论不公平或困难的问题时，似乎在上海买地不仅取决于有钱，还取决于你在上海的过去。当然，就我们而言，在上海，我们过去做的项目没有当地开发商做的多，他们也没有这么好的优势。然而，现在资金似乎有点紧张，竞争可能不像前两年那么激烈，所以仍然有机会在我们感兴趣的地方得到它们，竞争也不太激烈。

郭进中心已在成都、重庆、长沙和无锡建成，另一个在苏州，但苏州不在码头集团，而是去码头与港口企业购买物业，但重庆去年9月才开业，长沙今年5月才开业。这两个地方还处于起步阶段，今后一两年我们主要是在这两个地方做得更好。成都的经验告诉我们，完成这样一个好的商业项目需要三四年，而不是一年、六个月或几个月。

至于新项目，我们还没有。几个月前我们在杭州投资了，但是我们不能。

现场提问:该公司去年投资705亿港元，其中250亿港元投资于上市公司股票。我想问一下，公司今年的投资策略是什么，会不会在cme2投资更多的股份？

此外，公司目前还持有绿城中国25%的股份。未来是否会有更多与绿城中国的合作机会？一些分析师表示，鉴于香港本地银行提高抵押贷款利率，投资者应该避开本地房地产股票。你对此有什么看法？

吴:让我先谈谈投资。我不知道你说的705亿元是什么意思，但我会从另一个角度来解释。去年年底我们分手后，我们有了现金。截至今年6月，我们有净负债，其中我们投资了约400亿元，其中三分之二投资于房地产项目，包括香港房地产和内地房地产，其余三分之一投资于一些股票。

截至6月底，我们持有的上市公司总市值为290亿英镑，比我们的成本高出约10亿英镑。事实上，我们投资的股票最近损失了很多新的投资数字。例如，到今天早上，盈余实际上已经增加，但投资组合没有显著变化。

实际上，我想强调的是，我们对这些股票的投资不是短期投资。例如，在过去七个月左右的时间里，我们从未出售过它们。我们将购买适合我们投资的高质量股票和行业，而不是频繁地买卖它们。购买后，我们将进行长期投资。买了之后我们什么时候卖？例如，其中一些是房地产股票。当我们找到一个好项目，可以直接投资而不是间接投资时，我们会考虑发行一些房地产股票。

像cme2这样的投资非常相似。当找到一些合适的cme2直接投资时，cme2的一些间接投资将被套现用于再投资，但这绝对不是短期投资。让我再次强调，我们在过去六个月左右没有出售，所以我刚才提到的盈余只是纸面上的盈余。

至于绿城，我们从2012年开始投资，过去几年与绿城的关系也不错。自投资绿城25%的股份以来，我们已经与绿城合作了许多房地产项目。不同的项目有不同的比例，包括55%，64%和一些第三方。大家的合作加深了，双方都为股东做出了更好的成绩。我们将考虑在新项目中进行合作。

最后，关于加息，当然，加息对地产股来说不是好消息，但我不敢说是好是坏。然而，市场对加息的预期由来已久。如果加息幅度与市场预期相差不大，影响应该是有限的，但仍需拭目以待。