与李文磊对话：梦想加快速扩张，万事俱备，连东风都不欠

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房地产网观点共享办公在mainland China是一个相对较新的领域，发展至今才三年左右。

在业界对共享办公室的看法的差距中，总会有一个意见领域需要填补；因此，关于该模式的利弊、城市布局、规模追求、利润支点等问题的讨论层出不穷，没有定论。

尽管仍有许多未知，但共享办公室仍有强大的磁场，吸引各方和资本，行业规模不断扩大。梦加创始人李在接受视点房地产新媒体采访时表示，联合办公是一片蓝色的海洋，未来至少会持续30至50年。

2015年5月，李与文、共同创立了梦之队。三年后，他对行业和企业有了更深的了解。

科技探索

小的迭代是每两周一次，大的周期是四分之一。通过迭代，李把指的是自主开发的智能办公系统的更新。在他看来，网络产品需要不断的创新和试错，才能不断得到改进。

空之间布局的合理性、适应性、完整性等方面需要一个系统来先行。

作为科技地产的自我定位，梦加的理念是用系统覆盖共享办公的每一个环节，从而控制成本。其中，包括刷卡、联网，以及在用户体验中预订和使用会议室；并在操作中管理账单到期提醒和采购订单生成。

与其他空办事处的不同之处在于，oaas的产品系统中增加了“梦想”,并推广了统一的id，即会员可以通过一个账户去空的所有场馆完成所有的办公环节，不会有分离的体验。

为了保持新的系统，梦想的投资是不小的。我们目前的投资非常高，公司70%到80%的人工成本基本上都投资在系统研发上。李对说道。

共用办公室通常有两种类型的顾客，梦幻加也不例外。

其中，经常租房的客户流动性不高，他们通常签一至两年的合同；会员客户将有更高的移动性，他们将根据需要通过充值使用共享的办公站、会议室、谈判区和活动空室，其中一些人可以来半天，例如，他们只是来开会。

面对每天来来往往的人，李表示愿意在网络效应的基础上扩大自己的音量。与此同时，他也希望目前的梦想，重点放在办公室站的收入，可以逐步增加增值服务收入的比例。

梦想的规模

在过去两年中，共享办公领域呈现出多种发展态势；其中，优科车间的并购和我们工厂的规模扩张，触动了行业格局的神经。

2017年4月，优科工作室和宏泰创新空宣布合并；11月，它宣布将举行0 pieces/きだよ/room；今年3月，该公司宣布与空.武步合并到目前为止，优科厂房的总估价已经达到近110亿元。

他们卖梨，我们卖苹果。没有可比性。谈到友科厂房的投资生态，李说，涉及的领域不同，他的梦想是做升级办公服务的工作，他不会轻易投资一个公司。

当被问及像我们这样的大公司将在中国以自己的资产运作多久时，李表现出了一些自信:我们一定会成为这样的公司。到明年这个时候，我想我们可以检讨这个问题。

北京是一个梦想的地方，并将增加它的布局。具体来说，李希望北京所有商业区在地铁10分钟内至少有两到三个办公室，并实现300个办公室的整体布局。除了北京、上海等一线城市，还有成都、Xi、杭州和武汉等新的一线城市。

在经营理念方面，为了尽快实现布局密度，梦加主要以自营形式推广；同时，如果有双赢的可能，也会考虑品牌输出。不过，李也表示:如果品牌输出一定要按照我们的要求来做，而且有一个与业主协商的过程，时间会多一点。

一般来说，有两个主要来源的空间为梦想加。一是与首开、龙湖、金融街控股等房地产开发商合作。房地产开发商通过独立开发的oaas系统标准，提供建造和运营的场所和梦想；另一个是该公司的自营场馆，如办公楼和旧业务升级项目。

对于共享办公与办公模式的关系，李认为两者之间不存在竞争；因为与第二个房东不同，合用办公室可以给办公楼带来投资和价值积累，帮助他们提高租金和扩大客户类型，并起到促进作用。

以下是新房地产媒体对梦加创始人李先生的专访:

观点房地产新媒体:系统每年将投入多少研发费用？

李:我们目前的投资很高，因为公司的主要费用是人工费，相当于80%。所有人员均为系统R&D人员，90%的费用基本投资在R&D..

观点房地产新媒体:2015年从北京到成都和上海，你接下来会选择哪个城市扩张？

李:首先，我们在一线城市的布局将继续推进。北京是我们起步的地方，我们将继续在北京规划核心商业区。虽然我们是北京最大的空办公房间供应商，但我们仍然觉得我们的努力是不够的。

此外，还有一些新的一线城市。我们是成都唯一一家深度培育新一线城市的公司。现在，成都的运营经验可以扩展到许多新的一线城市。我们从两个方面来看待这个问题:一线城市和新的一线城市。

观点房地产新媒体:你想在北京获得多大的市场份额？

李:因为北京的甲级写字楼有1000多万平方米，我们所有的联合办公加起来还不到100万平方米，比例很低。

我们希望在所有商业区，地铁十分钟内至少有两三个办公室。

这不可能一步到位，需要很多年才能实现。在北京，我们认为我们需要500分。

观点房地产新媒体:你考虑过品牌输出吗？

李:如果有双赢的品牌输出的可能，我们会考虑做。我们曾经做过很多品牌输出模式。现在，为了尽快实现密集布局，我们主要以自主创业的形式推广，这是比较快的。

观点房地产新媒体:你会像游克一样投资一些钱吗？

李:尤克的方法和我们的不同。我们所做的不是投资生态，而是办公室升级和办公室服务的工作，我们更关注如何做好这一点。

观点房地产新媒体:除了工作站的收入，通过增加增值服务来提高收入的进展如何？

李:首先，我们认为提供增值服务是增加收入的一个非常重要的环节，但前提是有一个非常大的网络效应基础，然后通过服务可以增加收入水平。

在现阶段，我们的重点仍然是为客户提供更好的办公服务。在接下来的两三年里，随着我们业务量的逐渐增加，我们将通过更大范围的业务量从服务中获得更多的收入。现在，主要的收入是来自办公室的收入。

观点房地产新媒体:你的租户流动性高吗？

李:我们有两种客户，一种是固定租金客户，流动性不高，通常在一两年内签合同。

还有一个成员客户，其流动性天生就很高。今天，我们需要在我们的系统上预约。如果我们不需要预约，我们会通过充值来使用所有的场地。

观点房地产新媒体:你有没有预测过在未来五六年内，联合办公和办公业务之间的差距会越来越小？你对未来的发展趋势有什么判断？

李:升级办公形式是一种趋势，比往年大家都用诺基亚手机要好。然而，随着智能手机的出现，它们很快被取代，甚至像诺基亚这样的大公司也逐渐消亡。

我们认为这是一个不可逆转的趋势，也就是说，所有的办公需求，如办公工作站、办公会议和大型活动的需求，都包括一些办公辅助、印刷、餐具室等需求。除了一些特殊的办公需求，如电视和电影公司有一些内容场地，所有正常的办公需求可以理解为上述服务。

我们认为80%的人没有特殊的个性化需求，为他们提供非常经济、高效、高质量的办公空间是可以接受的。

另外的20%可能有非常高的个性化需求，我们暂时无法为这20%的客户提供服务。

苹果手机问世已经十年了，从第一代到第八代。因此，我们觉得在十年内，大量的传统办公形式可能会逐渐转变为这种办公形式。

观点房地产新媒体:这两种形式一起竞争吗？

李:我不认为这是一种竞争关系，而是一个升级的过程，它将被一步一步的升级所取代，但这只是需要一个过程。

观点房地产新媒体:下一步的扩张思路是什么？

李:我们的扩张是一个积累和发展的过程。我们经历了三年的发展。一段时间以来，我们一直在抛光产品，通过智能系统一次又一次地收集数据，改进产品设计，并重复迭代。直到我们认为产品相对完善，我们才非常有信心进行扩张。

在不到八个月的时间里，我们已经成为成都最大的联合办公提供商。在这方面，我们的扩张速度也很快，因为我们所有的单店都是盈利的，同时我们有充足的资本，这就保证了在非常经济的情况下有足够的资本来扩张。

在产品方面，我们经过长时间的打磨和验证，可以大规模复制。现在一切都准备好了，连东风都不欠了。

观点房地产新媒体:你过去有没有想过收购其他联合办公品牌？

李:目前写字楼租赁市场很大，但联合办公的比例很小。

例如，北京的综合办公面积不到100万平方米，第三期国际贸易为30万平方米，相当于三个国际贸易。

整个行业还没有开放市场，所以合并没有任何意义。此外，我们自身的发展速度以及我们开发的产品的质量和健康程度都高于目前市场上的其他产品。

对我们来说，并购是一个错误的提议。

观点房地产新媒体:联合办公的蓝海状态能持续多久？

李:这是350年来最少的一次。当然，这是给我们的。对于不赚钱的公司来说，他们甚至没有票。

观点房地产新媒体:会有一个洗牌期吗？

李:还处在发展的初级阶段，随着发展会有一个竞争的过程。2015年，许多公司都在进行联合办公，只有脚踏实地、注重盈利和健康的公司才能生存。

观点房地产新媒体:聚焦空服务，聚焦服务生态建设，哪个更好？

李:我认为比较没有意义。从我们的角度来看，他们卖梨，我们卖苹果。没有可比的了。梨和苹果不是一回事。

观点房地产新媒体:优科表示将在年底或明年上市。你有类似的计划吗？

李:我们也计划在三到五年内上市。根据我们目前的盈利能力和数据，我们更有信心为此做好准备。

观点房地产新媒体:像我们这样的大型公司在中国用自己的资产工作多久？

李:如果你明年初回来采访我们，你就不用问这个问题了。我们一定会成为这样的公司。到明年这个时候，我想我们可以检讨这个问题。

观点房地产新媒体:我能梦想明年成为我们工作的中文版吗？

李:我们不是中国的工人，我们是世界的梦想。我们在中国做的和我们工作的仍然不同，所以我们做的不是一回事。

我们将来也会离开中国。在中国做好生意是第一步，但绝对不是用我们工作的方式和方法。

我们在中国有很多挑战需要解决，需要根据中国的实际情况进行调整，所以我们不是中国的我们。