万科买地记 八月首日百亿补仓与土地市场抉择

本篇文章2154字，读完约5分钟

观点房地产网8月1日，一场近100亿元的土地拍卖拉开了上海房地产市场的序幕，万科成为了大宗交易的主角。

上午，徐汇区红梅街的一个商住楼被拍卖出售，只进行了两轮竞标。万科的间接子公司上海新桥高房地产有限公司以27600元/平方米的底价和0.13%的溢价成功中标。

根据土地出让文件，该地块占地面积11.83万平方米，总面积117亩，由徐汇区红梅街的5块地块组成，也是一个巨大的地块。有趣的是，该地块靠近正在建设的12号线和15号线桂林公园站，周围有漕河泾开发区的相关公园，区位条件优越。

然而，这个地块的要求也更加严格。

该地块的所有商业部分应至少可自我维持20年，办公部分不少于50%的建筑面积应至少可自我维持20年；在住宅部分，根据转让期限，要求不少于30%的自持建筑面积用于出租房屋，单元数量不少于550个。此外，公共服务设施的配置和建设要求也很严格，总建筑面积不低于4.5万平方米，用于体育文化养老设施建设。

在投资运营方面，该地块要求引进至少一个国家发改委、科技部等部委认可的国家级企业技术中心。同时，有必要在地块上引进两个或两个以上合格的中创空运营机构，推动建设品牌化、专业化、国际化的中创空.

据悉，该地块此前已吸引了26家开发商前来咨询。在正式拍卖的当天，只进行了两轮就很快做出了决定，结果落入了万科的囊中，几乎以底价售出。

可以看出，虽然地块处于黄金地段，成交量较大，但高开盘价、高自持比例、出租屋数量多、建筑面积大、投资需求高的刚性要求，仍给开发商的财务能力和开发能力带来一定挑战。

最后，万科啃了这块硬骨头。此外，同一天，万科以6.61亿元赢得石家庄市藁城区土地，面积6.06万平方米，地价为9.2%。据此，8月1日，万科慷慨解囊，投入105.24亿元平仓。

回顾过去的六个月，万科绝对是耐纳市场的主角之一。

仅在6月份，万科就赢得了43个新土地项目，其中包括39个新土地项目和4个物流地产项目。就征地面积而言，单个月新增土地项目总建筑面积达到725万平方米，同比增长89.4%；就征地成本而言，单个月征地总量为341亿元，同比增长74.3%。

根据万科此前披露的数据，今年1-6月，万科新增土地项目的权益建筑面积分别为115.5、276.1、95.2、221.24、183.2和465.8万平方米。相比之下，前五个月的征地权建筑面积处于较低水平，三月份还不到100万平方米。另外，前五个月平均只有17.6个征地项目，平均征地款为98.04亿元。

显然，从6月份开始，万科有加快土地收购头寸补充的趋势。最近在7月份，万科采取了很多行动来收回土地。

其中，7月13日，万科在宁波举行的9小时拍卖会上两次以30亿元的价格中标。7月23日，万科以17.24亿元赢得大连体育新城住宅用地；同一天下午，万科又投出29.5亿元，以每平方米3.3万元的底价赢得了上海青浦区许婧北地块。7月25日，经过9个多小时370轮的竞标，万科在浙江台州以22.37亿元的总价、4786元/平方米的底价和21.97%的溢价赢得了一处商住结合的地块。

纵观万科今年在征地市场的表现，从征地金额、征地数量、征地面积等方面来看，上交的成绩单都很精彩，前三名几乎没有悬念。据统计，今年上半年，万科共收购土地82块，总金额723亿元，面积1351万平方米。

然而，当大象跳舞时，每一个动作都值得在显微镜下分析。在万科储备加速扩张的情况下，我们也可以看到其谨慎和低调的一面。

对行业发展持谨慎态度已成为万科近年来的态度。2017年，万科多次表示，应该对房地产行业持谨慎和悲观态度。

就土地收购而言，早在2015年初，万科董事长于亮就提出了小盘股交易模式。这种合作开发模式的特点是房地产企业以低持股比例进行项目开发，通过出口品牌和管理实现运营，同时实现规模扩张。

具体而言，6月份，万科股权建筑面积达到465.8万平方米，支付股权价格221.57亿元，股权比例为64%。上半年，土地收购权的平均比例不到2/3，3月份甚至只有47.34%。

根据当日万科新增的徐汇区红梅街地块，该地块的投标人为万科的间接子公司上海新桥高房地产有限公司。从股权结构来看，公司持有华信房地产(集团)有限公司35%，南通万虹企业管理咨询有限公司33.3%，南通万茂企业管理咨询有限公司26.7%，上海徐汇土地储备有限公司5%。其中，南通万虹和南通万茂是万科的全资子公司。

也就是说，万科只持有60%的股份，在98.63亿元的总交易价格中支付了59.18亿元的股权价格。

通过这种土地收购模式，万科可以加快其储备的扩张，同时降低其自身在项目中的股权比例，从而避免一定的风险。

此外，从最近万科和保利争夺土地的闹剧中，似乎也可以看出这个房地产企业的土地收购选择。7月24日，位于佛山千灯湖板块的巨无霸地块在期待中开始拍摄。

有趣的是，在保利率先报出最高价85.78亿元后，万科直接提交了不接受最高地价限制的确认书，并直接弃权。因此，在此次本地拍卖中，保利以85.78亿元的最高价格赢得了这块土地，万科没有采取任何实际的竞标行动。

可以看出，在万科的经营过程中，在没有提及销售目标的情况下，万科在扩大库存和补仓的轨道上，既有前进的速度，也有自己谨慎的步伐。