特写 | 蓝光商业刘侠：大资管模式是商业地产大势所向

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香港视点房地产网愉景湾酒店海面平静，中环另一边夜景明亮，极为繁华。它是香港商业地产最成熟的腹地，也是所有商业地产开发商追求的目标。

在2018年度商业会议之后，我们接受了蓝光商业集团董事长刘侠的独家采访。

平静的海面下，有普通人看不到的暗流，就像近两年内地商业地产的突然浪潮。作为中国最早涉足商业房地产资产管理的公司，蓝光商务无疑是这场商业热潮的成功参与者之一。

从关注自有商业项目到大型资产管理平台的演进，丰富的资质和全面的产品是市场对蓝光业务的一致评价。自成立以来的28年中，蓝光商业的产品线也从第一代块业务发展到第四代全产品线。

对于未来，刘侠表示，蓝光商务未来产品创造的重点将是品牌价值，创造四条产品线:商业和住宅城市综合体(公寓/酒店产品线)、商业城市综合体(新办公产品线)、家庭购物中心和街区商业。

定位大资本管理

广义而言，商业地产的本质实际上是一个泛金融领域，尤其是当商业地产的投资、融资、建设、管理和退出这五个环节构成一个完整的闭环时，每一个环节都离不开资本。

然而，在中国传统的商业地产模式中，资本只在企业内部流通，这与欧美发达国家的商业地产游戏规则完全不同。

蓝光业务旨在打破中国传统商业地产的局限，而大型资产管理公司是蓝光业务的定义。

刘侠指出，在传统的商业地产领域，由于其开发周期长、成本回收慢、投资风险高，很多企业过去都把重点放在其中一个上。在未来的商业地产领域，整个产业链的投资、融资、建设、管理和退出的资本管理模式是发展的总趋势。

据介绍，蓝光商业集团作为一家致力于覆盖商业地产投资、融资、建设、管理和退役全过程的资产管理公司，在过去几年中不仅坚持加强建设和管理能力，而且投资、融资和退役的业务能力也在逐步提高。

刘侠还判断，在未来5-10年内，大资本管理模式将成为商业地产的主流模式。

然而，对于蓝光业务来说，无论是新资产的运营、现有资产的振兴，还是商业地产的金融证券化，资产回报率都是所有者和资本方考虑的最基本的需求，这也是蓝光业务区别于其他运营商的核心业务能力。

对此，刘侠总结道，蓝光业务的大资产管理模式还不能完全成熟，但它有自己特殊的经验和特殊的方法。与此同时，目前商业地产行业仍处于蓬勃发展的状态，蓝光业务正在借鉴同行经验，不断优化模式。

扩展轻型资产

经过28年在商业地产领域的发展，蓝光商业已经尝试了大多数商业业务。除去不适合自身发展的业务后，大致可以分为三个部分。

刘侠介绍，第一个是蓝光发展业务板块，是蓝光发展的商业资产管理业务，涵盖街区、集中业务、专业市场、长期租赁公寓、酒店、新办公室和俱乐部等产品线；其次是投资管理部门，即蓝光业务的投资管理项目，涵盖并购、投融资、资产设计、资产退出等业务；三是轻资产出口板块，是蓝光业务的轻资产出口业务，涵盖战略咨询、规划咨询、招商服务、营销代理、运营管理等业务，是未来蓝光业务的战略核心。

随着国内商业地产的发展，轻资产已经成为许多商业地产开发商的重要选择，如万达和爱琴海。

然而，在刘侠看来，蓝光的光资产扩张不同于许多其他开发商。

具体来说，在商业服务链中，蓝光业务从土地投资阶段开始，到定位、投资、运营和销售阶段，都是基于这个服务链。相比之下，许多商业运营商不负责销售，更不用说通过其他方式退出。

因此，综合服务内容决定了蓝光商业服务的对象与其他开发商有很大的不同。

据视点房地产新媒体报道，自2018年以来，蓝光业务已在全国12个城市收购了近30个轻资产项目。根据蓝光业务的规划，到2021年，公司将在全国范围内收购100个轻资产项目，比例与自营行业相当。其中，轻资产出口的主要目标是中小开发商。

在如此短的时间内，蓝光业务的快速扩张有足够的信心。

首先，非常重要的一点取决于蓝光业务的品牌认知度。刘侠指出，经过20多年商业地产的发展，蓝光商务已经成为全国知名品牌，是全国综合实力前20强之一。

其次，就具体运营绩效而言，蓝光业务拥有从项目准备控制(pcg)、资产管理(acg)到资产增值计划(aei)的标准化运营管理能力。

第三，蓝光业务具有很强的产业整合能力，包括集团22万亿级的产业资源，加上整个产业链的战略合作伙伴资源，如云台生态、中铁二局等，可以整合整个产业链上下游环节的资源。

第四，经过28年的发展，蓝光商务有能力打造商业地产的整体格局，包括街区、集中商务、专业市场、长期租赁公寓、酒店、新办公室、俱乐部等。

最后，对于商业地产来说，人才是最稀缺的资源。蓝光业务的核心团队来自行业内顶尖公司，拥有10多年的行业经验，曾在全国各城市的各种商业项目中工作过，具有丰富的实践经验。

加上长期租赁公寓

华尔街有句名言，只要有稳定的现金流，它就会被证券化。如今，这个短语被用于快速增长的长期租赁公寓业务。然而，资本发展的历史进程总是伴随着争议，长期租金也不例外。

对于不久前曾引起争议的长期租赁公寓，刘侠指出，事实上，租赁业务一直存在于市场中，但近年来，由于国家政策的兴起，它引起了人们的关注。

核心争议之一是长期出租公寓没有找到合适的盈利模式。对此，刘侠认为，市场应该辩证地看待这个问题。

首先，房地产开发商传统住宅开发的盈利模式是通过开发和销售实现的，这显然不适用于长期租赁。此外，在过去，市场使用租金回报率来评估长期租赁业务，这是不全面的。

他认为，随着资产和金融的结合，资产证券化政策将逐步实施。具体来说，长期租赁公寓的盈利模式是通过经营现金流+资产价值+资产证券化来实现的。

对于蓝光业务，长期租赁业务将从四个维度进行探讨和发展:第一，通过公司高质量的管理和运营提供稳定的经营现金流是实现资产证券化的必要条件；第二，优质资产和土地的不断增值和溢价是商业资产管理的本质，这体现在对财产和土地本身的增值和保护上；第三，长期租赁公寓市场也是蓝光商业产业链的重要组成部分。

最后，一个行业发展的本质也来源于市场需求。刘侠以蓝光业务北京海月城项目为例。该项目位于北京市房山区南四环，这里居住着大量的外企高管。只有通过中高档公寓解决住房问题，长期租金才应运而生。