年净利润7000余万元 超迷你型房企万城控股何以IPO？

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观点房地产网近日，万成控股在香港的首次公开募股(ipo)宣布通过听证，正式进入首次公开募股阶段，年净利润仅为7000多万元。

这家超小型房地产公司出售了1.875亿股股票，从每股1.07港元涨到1.33港元，筹资高达2.49亿港元。万盛控股的股票预计将于12月20日在香港证券交易所正式上市。从近期上市房地产企业的表现来看，破发的概率很高，这意味着万成控股一旦上市，就会徘徊在小盘股的边缘。

或许同样是蚊子式房地产企业的恒大集团可以作为基准。巧合的是，两家房地产企业的独家赞助商都是光大证券。

恒达集团于11月12日在香港资本成功上市，报价从每股1.02港元到1.40港元不等，最终定价为1.24港元。

根据恒达集团较早前在香港公开招股的首次发售股份，该等股份获超额认购，约为首次在香港公开招股可供认购股份总数的1.86倍，而国际发售部分亦录得轻微超额认购。

然而，恒达集团首日的上市价格为0.99港元，比1.24港元的上市价格低20.2%；该股在半天内收于1港元，比发行价0.24港元低19.4%。售出6067万股股份，涉及6291万港元。截至12月11日，股价仅为0.840港元。

据视点房地产新媒体报道，2018年共有11家房地产公司赴港上市，集中在下半年。截至目前，已有五家公司成功上市，万成控股将成为今年第六家上市的房地产公司。

为什么小型住房公司要上市

一些市场参与者想知道为什么这么小的房地产公司能在HKEx上市。

根据视点房地产新媒体对万盛控股招股说明书的审核，2015年至2017年三年的利润分别为-660万元、1.31亿元和7678万元，合计2.0118亿元，超过5000万港元。

基于上述1.33元的价格限制，市值约为9.97亿元(基于2017年约3859万元的利润，市盈率约为22倍)。

三年的总利润超过5000万港元，近10亿元人民币的市值超过HKEx要求的5亿港元。综上所述，万盛控股完全符合HKEx对主板上市公司的财务要求。

除了万成控股，为什么国内的房地产企业如大发、恒达、万创国际今年都上市了？

一方面，由于香港证券交易所放开ipo的重要窗口期，根据香港证券交易所发布的数据，11月份首次公开发行(ipo)募集资金2615亿港元，同比增长124%；新增上市公司196家，创历史新高，同比增长30%。

根据毕马威12月11日发布的最新报告，2018年香港首次公开募股(ipo)将重回世界第一，年筹资总额将达到约3000亿港元，208次IPO。2019年，香港ipo市场的年融资额将达到约2000亿港元，其中IPO约200家。

另一方面，相关分析师认为，国内房地产企业上市最直接的目的是在国内融资市场相对紧张的情况下，利用香港资本市场进行融资。

至于为何HKEx在此期间也集中审批这些企业上市，这位分析师透露，只要香港资本市场合法合规，就没有规模要求。

然而，值得一提的是，上市后，外界认识到企业的业绩主要是通过股价表现的，但上市较早的企业的股价表现并不乐观。

对于企业来说，重要的不是投资股票价格的表现，而是在市场已经突破了房企资本的背景下，如何为自己开辟新的融资渠道。

不过，该分析师也指出，新上市的地产股表现不佳，与投资者对内地房地产市场缺乏信心有关。在这种背景下，很难说企业能否如愿获得融资。

万成控股在其招股说明书中也明确表示，银行贷款一直是重要的资金来源之一，但如果政府采取行动限制房地产行业的债务或其他可用资本，或者如果经常相互联系的银行决定转移贷款重点，不再关注房地产行业，那么可用的融资和融资成本将受到不利影响。

换句话说，一旦无法获得额外的债务资本，没有新的股权资本来源，万成控股的发展就无法扩大。

此外，对于内地地产股的上市股票表现不佳，另一位知情人士表示，企业在上市前很难吸引投资者的注意力，也很难知道香港有几十家上市的地产公司，但他们最大的目的是来香港融资，只要达到这个目标，对他们不会有太大影响。

知情人士还补充称，市场投资者的股价表现不应太高，只要能在上市前后保持30%左右的波动，股价水平已经很好了。

万成控股的规模和负债

小规模一直是万成控股在资本市场上认可的。

万盛控股成立于惠州，专注于住宅物业、商店、俱乐部、幼儿园及其他配套设施的开发，年销售额不超过10亿元人民币。

目前，万成控股拥有17个开发项目，土地使用面积约89.68万平方米，土地储备建筑面积约210.33万平方米，其中已完成项目4个，在建项目8个，尚未开工项目5个。

根据万诚控股的招股说明书，万诚控股2015年的物业销售收入为5314万元，2016年为8.91亿元，2017年为9.69亿元，今年上半年为2.6亿元。

2015年至2017年，万成控股实现收入分别为5848万元、8.94亿元和9.73亿元；此外，2015年公司亏损660万元，2016年和2017年分别实现利润1.31亿元和7678万元。2018年上半年，万成控股实现收入2.63亿元，同比增长406%，利润3962万元。

从2018年10月至2019年12月底，万成控股的可销售面积约为37.8万平方米，其中已完成10.8万平方米，即将完成27万平方米。总价值约为15.32亿元，其中已完成5.57亿元，将完成9.75亿元。

值得一提的是，2018年上半年毛利率同比增长37.24%，达到46.8%，明显高于行业平均水平。2015年至2017年，万诚控股的毛利率分别约为26.7%、25.3%和21.1%。

债务是万成控股不可回避的话题。2015年，万成控股的资本负债率为112.6%，资产负债率为97%。2016年，万成控股偿还了所有银行贷款，因此没有资本负债率，但资产负债率仍为93%。2017年，其资本负债率为111.7%，资产负债率为85%。2018年上半年，由于项目增加，万成控股的资本负债率飙升至91%。

由于规模被认为是超小盘，收入波动，取决于内部销售项目的收集速度和时间，万成控股在这方面并不占优势。

房地产市场的波动和政府对房地产行业的调控政策可能会导致未来增长放缓，尤其是在惠州、天津、广东和河南驻马店，这些地方区域过度集中的风险极高。

目前，在资本市场的负面氛围和内部住房资金链紧张的情况下，万成控股有很大的机会进行下限定价。然而，即使在较低的价格限制下，估值也相当于市盈率的1.5倍。

此外，新城证券报告称，基于上述1.33元的价格上限，市值约为9.97亿元，基于约3859万元的17年利润，市盈率约为22倍。由于在香港上市时有许多国内股票可供选择，估值相对较低，万盛控股的吸引力正面临竞争。