解局 | 永续债浪潮中的保利们

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500多天前，恒大刚刚完成1000亿元永久债券的赎回。现在，由于保利等房地产企业发布了一份纸质公告，融资游戏“永久债务”成为了人们关注的焦点。

11月27日，保利发展控股集团有限公司宣布，最近收到中国银行间市场交易商协会发出的《登记受理通知书》，同意接受公司100亿元永久中期票据的登记。

据房地产新媒体不完全统计，除保利外，中国建设国际、光明地产、越秀集团和中国交通建设近日也加入了永久债券的发行大军，总发行量约为56亿元人民币。其中，11月28日，CCCC发行了20亿元中期票据，期限为3+n，发行率为4.58%。

永久债务对房地产行业来说并不陌生。恒大通过永久负债大规模融资，实现了规模的跨越式增长。去年6月30日，恒大完成了全部永久债券的赎回，共计1129.4亿元。

为什么恒大金空的永久债务受到房地产企业，尤其是国有房地产企业的青睐？

目前，融资成本处于上升通道，但面对债务偿还压力，一些民营房企甚至选择在近期与信托机构签署合作协议。一些分析人士指出，最近，国有企业的中央企业，作为永久债券的主要力量，主要是为了补充资本和降低杠杆。

一些评论人士表示，永久债券不会直接增加财务报告的债务数据，对于保利来说，这可能是一个不错的选择，保利的总债务接近7000亿英镑。

保利100亿永久债券

11月27日晚，保利地产宣布已收到中国银行间市场交易商协会发出的《登记受理通知书》，同意接受公司永久中期票据的登记。

据视点房地产新媒体报道，该中期票据的注册金额为100亿元，注册金额自中国建设银行股份有限公司和兴业银行股份有限公司共同承销的《注册受理通知书》之日起2年内有效。

所谓永久债券，也称无限期债券，是指由非金融企业在银行间债券市场注册发行的无固定期限、包含发行人赎回权的债券。也就是说，永久债券没有确定的到期日，理论上可以永远存在，所以它们也被称为债券中的股票。

与普通债券相比，永久债券的最大特点是期限长，没有明确的到期日。同时，发行人不仅可以选择赎回债券，还可以自主决定延期支付利息，而债券投资者不能主动要求偿还本金，只能按期收取利息。

对于开发周期长的房地产，短期借款容易造成资金周转压力大等问题。因此，无限期永久债券成为开发商手中的一个热点。

市场研究员严跃进告诉视点房地产新媒体，对于企业来说，永久债券的本金偿还压力相对较小，这有助于形成一个相对较大的资金来源。

也许正是因为延期支付利息的优势，保利地产加入了永久债券发行行业。

事实上，早在今年10月31日，保利地产就披露了永久债券的发行情况。31日晚，保利地产宣布，公司注册100亿元永久中期票据的提案已获股东大会批准。

保利地产当时表示，申请注册100亿可持续中期票据的目的是为了拓宽公司的融资渠道，降低资本成本，确保公司的可持续发展。

此外，一些分析师提到保利地产发行永久债券与其高额债务不无关系。毕竟，在不增加债务数字的情况下，永久债券可以算作发行者的股本。

住房企业的绩效与责任

纵观保利的业绩数据，不难发现这个正在加快融资步伐的房地产企业正面临着越来越大的财务挑战。

据视点地产新媒体报道，2018年1-9月，保利地产实现营业收入949.21亿元，同比增长25.66%，实现净利润134.9亿元，上市公司股东应占净利润95.96亿元，同比分别增长32.84%和16.04%。

因此，根据一般数据，保利地产的收入和利润一如既往地突飞猛进。

但在现金流方面，保利地产前三季度经营活动产生的净现金流为-109.64亿元，而2017年为-292.96亿元。

负债方面，2015年保利地产负债总额为3066.93亿元，较年初的2848.93亿元增加218亿元，资产负债率为75.95%；2016年，负债总额为3498.95亿元。

2017年保利地产负债总额增加1883.17亿元，达到5382.12亿元，当年负债率达到77.28%。截至9月30日，保利地产负债总额为6845.2亿元，比2017年增加1463.1亿元，资产负债率达到79.87%。

近年来，保利地产的债务数字逐年增加。值得一提的是，在去年12月召开的股东大会上，保利地产董事长宋广菊表示，他将重返行业前三名。

截至去年10月，保利已实现合同总额3347.69亿元。在前五名中，碧桂园的销售额为4560亿元(股本)，恒大5011.4亿元，万科4856亿元，融创3745.4亿元。

因此，保利地产在需要以约1000亿元的规模赶上第三名的情况下，要重回前三名是一个巨大的挑战。

此前，作为业内第一家大规模使用永久债券的企业，恒大在2016年利用永久债券四处搏击、收购土地、收购并一举超过万科，成为全球第一家房地产企业。

据业内人士称，保利的行动应该是实现其快速扩张，并重返行业前三名。

然而，一些分析师告诉视点房地产新媒体，保利的打法与恒大完全不同。保利是一家中央企业，其最终目标是壮大自己。

住房融资新宠

如今，随着房地产企业股权再融资、公司债券等融资规划渠道的收紧，永久债券再次成为房地产企业的新宠。最近，房地产企业发行永久债券的消息在市场上不断传播。

视点房地产新媒体了解到，10月29日，越秀集团宣布完成2018年第五期中期票据(永久中票)发行，总发行规模15亿元人民币；发行利率为4.78%，低于10月份aaa级地方国有企业同期永久投票权的加权平均发行价格，接近中央企业同类债券的近期成本。

11月22日，北辰实业宣布已获准向中国银行间市场交易商协会申请注册发行16.2亿元人民币和17.6亿元人民币。

11月27日上午，中建国际集团有限公司宣布，公司全资子公司中建金融(开曼)有限公司将发行5亿美元作为可持续资本担保的优先担保，发行价格为99.393%，年利率为6%。

同一天，光明房地产集团有限公司宣布，截至公告日，其为发行2018年第二批中长期有权利票据(永久债券)所募集的资金已全部到位。

根据公告，本次融资名称为光明房地产集团有限公司2018年第二期中期票据，期限为3+n年，计划发行总额为3.25亿元，实际发行总额为6.5亿元，发行率为6.25%(发行日1年期市净率+2.721%)。

11月28日，中国交通建设股份有限公司宣布发行2018年第一批中期票据。该票据计划发行总额为20亿元人民币，期限为3+n，发行利率为4.58%(shibor3m+156bp)。据悉，符合条件的票据购买金额已达47.1亿元。

发行永久债券具有降低企业资产负债率、不分散公司控制权的优点。因此，在去杠杆化的背景下，这种债券形式发展迅速。

一些分析师表示，最近，国有企业和中央企业成为发行永久债券的主要力量，主要是为了补充资本和降低杠杆。

但就像达摩克利斯之剑一样，企业发行永久债券也存在弱点。

首先，与其他借款方式相比，永久债券的利率会更高。永久债券的利率设计一般为2+n模式，即公司存在的前两年支付的利息较低，但融资利率从第三年开始大幅上升，呈现跳跃机制。如果企业不能及时偿还贷款，它需要支付的利息将滚雪球。

第二，虽然永久债券可以延迟支付利息，但如果企业无限期地延期支付利息，其在资本市场上的声誉可能会受到影响，从而影响其后续融资。

如今，房地产市场的形势与黄金十年前有所不同。房企把风险控制放在了更加重要的位置，为了度过这个冬天，他们永远不会放弃未来的美好时光。

同时，目前住房企业的融资渠道能力仍然有限，融资难度没有降低，资金成本仍在上升。为了渡过金融危机，房地产企业一直在寻找新的融资方式。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。？