特写 | 服务商业地产，金融如何创新？

本篇文章1058字，读完约3分钟

11月21日，在视点业务2018年年会主题讨论会上，建行国际曾月辉主持，7位重量级嘉宾进行了讨论。

曾月辉首先提出了一个问题:商业地产与金融的关系是完美的，但金融应该如何在当前的市场环境中创新，以帮助商业地产更好地发展？

在回答这个问题时，全国工商联房地产商会香港与国际分会会长林希龄表示:我们投资者去看的时候，不管是创新还是传统方式，我们总是看回报率。

因此，无论是什么行业，不仅要考虑创新，还要考虑创新后能否获得可预测的现金流。

奥卢资本的蔡金强也认为现金流非常重要，尤其是对商业地产而言:目前，中国的商业地产可能处于黎明前的黑暗之中，即今年和明年的融资成本将大幅飙升，这是非常痛苦的。

蔡金强说，如果将商业地产划分为四个阶段(土地、开发、运营和退出)，比较一下中美两国。在运营阶段，中国的商业地产贷款只有美国的1/6左右。在退出阶段，美国reits和abs的总规模约为2万亿美元，而中国仅为2.6%。

远丰资本的顾提醒说，金融创新非常重要，但我们还需要关注一个更根本的问题:商业地产项目的盈利能力。

另一方面，顾说，金融创新往往是在市场环境最差的时候被迫退出的。回顾欧美金融创新的历史，cmbs、reits等推出时，正是美国市场环境最糟糕的阶段。

蔡万志资本的耿树森也表示，要在商业地产领域进行金融创新，首先必须学会让商业地产项目盈利。放弃对住宅房地产的思考，放弃急功近利的想法，然后我们才能找到利润点。

房地产开发商现在需要的是一个从商业地产诞生之初到真正产生效益的过程中的财务模型。这可能真的有助于房地产开发商，但也给资本带来最大的好处。

中国长城的资产田炯强调，房地产的一个缺点是缺乏长期稳定的低成本资金，尤其是在商业地产领域。然而，国内资本市场的证券化产品越来越多，包括CMB和reits，我们也在这方面做了很多尝试。

现在我们必须创新。我建议先看看这个世界。来自房地产的陈介绍说，有一种工具叫做证券令牌，简称sto，就是将商业资产和盈利性资产证券化，通过持有硬币来持有你的股份。从今年6月到9月，华尔街批准了大约90个项目。

广东省房地产研究会常务理事韩世通总结道:“我认为现在大家都忽视了这个问题，大家都认为忽视资产是好的，但是我发现香港很多机构都是资产密集型的。”我在住宅房地产上赚了钱。我建了一栋办公楼，然后拿着它。

他还认为:我认为我们在这方面不应该太盲目，要么它们都是以债务为基础的，要么它们都是轻资产，轻资产最终意味着没有资产。我在这个地方有房产，我有长期收入，这也是一个很好的安排。