任志强：限购令未限住需求 供需矛盾致房价暴涨

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10月29日下午，第三届房地产金融创新峰会在北京召开。巴曙松[微博]、滕泰(财源)、任志强、刘小光[微博]、张明庚、、张春华等金融精英和房地产界领袖齐聚一堂，畅谈风云变幻下中国房地产业的创新模式。华远地产(600743)董事长任志强对明年3月房价将飙升的说法进行了全面论证。

据媒体报道，任志强指出，限购从三个方面推高了房价。首先，它限制了新土地的供应，这导致了自2011年以来的第三次土地负增长。旧的土地供应库存将于明年3月终止，新的土地供应将为负。自1998年房改以来，每次土地供应出现负增长后，房价都飙升；其次，限购令限制了市场上二手房的供应，从而提高了房价的通胀率。因为在2007年和2009年，当房价飙升时，市场有足够的二手房供应，释放了房价上涨的压力。这一次，由于限购，通过增加二手房供应来满足市场需求的途径也受阻。

限购令限制了第二套房和第三套房的购买，直接导致二手房持有人不拿出剩余的二手房出售。因此，市场上开发商的新房和二手房存量同时不足。最后，最关键的问题是限购令并没有限制对住房的需求，2012年新房的销售几乎和以前一样。因此，当2012年3月旧土地供应存量建造的新房被终止时，供需矛盾加剧，这将不可避免地导致房价大幅上涨。

房价飙升的原因之一是:在土地负增长之后，房价将不可避免地飙升

严格来说，自1998年中国实施房改以来，土地负增长已经出现了三次。

据统计，1998年和2003年房价年均增长率为3.5%，房改是在1998年第23号文件中实施的。同期人均收入增长为9.5%，即收入增长远远大于房价增长。1999年，为了鼓励人们购买商品房，上海实施了降低购房个人所得税的政策，直到2003年6月才开始征收。以上都证明了在2003年之前没有天价，因为没有招标和拍卖，也没有飞涨的房价。在2003年“8·31”文件发布之前，土地平均月增长率为40%。在此之前，没有房价上涨的案例。

2003年，“8.31政策”源于18亿亩的红线。土地出让采取招标、拍卖、挂牌等方式后，土地供应迅速下降，连续14个月增速低于5%。因此，在2007年，房价急剧上涨。

2006年以前，房价和收入的增长基本持平，所以不存在房价过高的问题。然而，2007年后，出现了大量高价土地和房屋，甚至出现了“面粉比面包还贵”，这是土地供应首次出现负增长后的反应。

第二次土地负增长来自2007年11月的“两房”。继房利美和房地美之后，2008年出现了一些特殊政策，如持续加息和收紧存款准备金率。为了防止通货膨胀和经济过热，2008年6月后土地供应出现负增长，并持续到2009年12月。由于这一时期土地的负增长，房价在2009年开始上涨，但增长最快的是2010年，当时房价上涨了26%。

第三次土地负增长始于2011年下半年。由于限购等一系列政策，2011年后土地供应量开始下降。今年的土地负增长比去年更严重，因为土地仍然在去年上半年增加，然后在今年下半年后负增长。

在今年第一和第二季度，负增长率非常大。虽然在第三季度有所回升，但第二季度的负增长率约为26%，这是无法弥补的。明年将征用什么土地来保证供应

2011年土地开始下降，2012年整体下降，这是土地的第三次负增长。“由于房价在前两次土地负增长后飙升，这次会不会是因为供求关系平衡，除非需求下降？但现在看来，需求不可能下降。”任志强的言外之意当然飙升。

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