博鳌特写 | 龙湖智慧服务的“大智慧”

本篇文章2073字，读完约5分钟

2018博鳌房地产论坛的特写，从晒被子到让行业主动上门报修，体现了一家物业公司的深度服务。

除了让人害怕的服务，龙湖智能服务还利用技术创新来提高这个传统行业的质量和效率。

在2018博鳌房地产论坛期间，龙湖智能服务有限公司总经理曾益铭接受了博鳌亚洲论坛的采访。

面试前，他已经在笔记本上写了几页，在回答的过程中，他熟悉了龙湖的数据和案例。

曾益铭在论坛上发言时说，他在房地产行业工作了18年，2017年9月来到房地产行业，压力很大。这种压力在某种程度上也来自同龄人。从整个行业的角度来看，如今，大多数大型房地产公司都在押着一匹马，实现多元化，甚至寻求资本输出。如何提高服务质量和效率，扩大经营领域和经营收入，特别是增值服务收入，是业内普遍的话题。

龙湖智能服务的加速转型与整个物业服务行业的蓬勃发展不谋而合。自2016年以来，绿城服务、杜南地产、亚盛人寿和碧桂园相继上市，其中包括永盛人寿(徐汇)、凯撒地产和新城悦，它们也在走向资本市场。

资本市场进一步推高了该行业的集中度。据研究报告显示，四五年后，房地产市场收费规模将超过一万亿元，前十大房地产企业的集中度可达11%。

从传统住宅到智慧城市

龙湖智能服务的扩张速度在过去两年明显加快。

2016年，龙湖智慧的管理面积保持在4000万平方米左右。这一变化发生在2016年底。同年11月，龙湖开始出口服务管理，大力开拓市场合作，次年进入22个新城市。

截至2017年底，龙湖智能服务管理收入大幅增加至21.72亿元，合同管理面积达到2.08亿平方米，其中1.2亿平方米为第三方物业接管。当年物业费收缴率高达96.24%，物业管理项目续租率100%。

曾益铭表示，龙湖智能服务主要是由全委延伸、股权合作或收购。上半年，龙湖完成了对渝福地产的全资收购，并与安徽天辰集团、四川赵信集团等9家公司签署了合作协议

不仅是面积和管理范围的扩大，龙湖的物业服务触角也延伸到了更多的非住宅区，从办公楼和商业区到交通枢纽和公共建设项目，如重庆西站、东航空无锡项目园区和学校

7月，龙湖智能服务宣布与重庆月来集团成立龙跃城市管理有限公司，标志着龙湖智能服务从社区服务向城市公共服务的正式延伸。它将从占地18.67平方公里的月来新城开始，业务涉及市政设备管理、园林绿化管理、道路秩序管理、市容环境服务、应急管理、城市特色功能服务。

那么，龙湖是否是进入公共服务领域以实现2020年60亿收入目标的选择？曾益铭回应说，削减公共服务不仅是为了增加收入，也是为了政府采购的逐步公开和透明。

统计显示，2017年前100名物业的主要服务形式是住宅物业，占近70%；其次是商务和办公，合计约18%；工业园区的物业面积约占4%，公共、学校和医院的物业不到2%。

公共服务不是传统物业公司布局的重点。龙湖准备好进军新市场了吗？

曾益铭表示，龙湖智能服务参与城市服务，希望在不增加政府额外投资的情况下，提高城市运营管理效率，降低成本，改善服务体验。与社区服务相比，城市公共服务对应急管理有更高的要求，需要龙湖做好更充分的准备，更有针对性。此外，城市设施管理和社区之间有许多相似之处。

用技术推动智能服务

据曾益铭介绍，近年来，随着物联网技术的发展，龙湖已经实现了社区内部所有设备的在线管理。这些技术也可以应用于城市基础设施管理，通过物联网控制市政设备，使管理更加精细化。

这里提到的系统包括fm系统和rba系统。据报道，fm设施和设备管理系统记录和管理设施和设备的出生、死亡和生病过程中的任何细节；在rba远程监控系统下，所有设施和设备都得到实时管理。通过自动监控电压、水压、设备温度等数据。，可以实现异常情况下的自动报警，以通知工程组成员。

我们有时开玩笑说龙湖是一家技术公司，它实际上在技术研发上花了很多钱。例如，rba系统拥有国家专利。在过去的3-4年里，龙湖在科技系统的研发上投入了数亿元。虽然投资不低，但经过大规模部署后，整体成本已经降低。

正如曾益铭所说，过去劳动密集型的房地产业也正在向集约化、智能化和网络化转变。包括上述技术，如物联网、人工智能、大数据等。，一直是大多数物业公司的探索方向或标准。

如果这些技术从源头上降低成本、减少支出，缓解物业服务高人力、高信息流成本的痛点，那么多元化的服务收入就是物业公司增加收入、开辟新的收入来源的又一途径。房地产公司寻求新的利润点是正常的，比如增值服务和平台服务。

自2008年以来，龙湖已经开始试水房的出租和销售。近年来，逐步发展了旅游、信使、汽车管家等增值服务。据业内分析人士称，一般物业管理公司基本服务和增值服务的收入比例分别为8:2，但增值服务的毛利率较高，对利润贡献较大。

曾益铭表示，房地产公司仅靠物业费很难盈利。物业公司要生存和发展，必须在洞察客户需求的基础上，解决业主潜在的未满足需求，提供多元化服务，并从中获取正常的利润和收入。

据透露，目前龙湖的非物业费比例在业内处于领先地位；而这个比例在空.仍大幅上升如果一些上市公司与我们相比，我们的数据会更好看。