郭家新路 奥园借60万平旧改终入局羊城老城区

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猎德村是广州的第一个城中村。曾经被称为广州天河最贫困的村庄，经过三年的改造，广州最重要的cbd珠江新城区已经建成。猎德村也成为广州著名的土皇帝村。

现在，荔湾区的东朗村也被安置在土豪村的希望之中。

2015年，当旧制改革的消息传来时，东朗村的村民们投下了炽热的目光:改造后的东朗村能否成为下一个狩猎美德的村庄，能否重现土豪村的神话？

自那以后，由于地块规划和重建难度等因素，该项目被搁置了两年多。今年年初，编制改造实施方案、收集村民意愿并将其纳入城市更新项目的过程逐一进行。

据最新消息，10月20日，东朗村发布了《荔湾区东沙街旧村改造意向企业登记结果公示》。

稍感意外的是，R&F和诸光这两个以前受大家青睐的老改革派相继落榜，而真正获得一等奖的是低调的澳远集团。这也是奥林匹克公园首次进入广州的核心区域。

广州钢铁新城旁的九盖村

即将面临转型的东朗村，笼罩着许多光环。

这个面积59万平方米的村庄实际上是由四个自然村组成的，即新觉村、东朗村、吉喆村和东峪围村，面积约1400亩。根据规划，此次改造将把东朗村建成集信息交易、贸易会展融资、商务办公、生活设施为一体的现代化综合产业总部。

东朗村的优势体现在区位条件上。东朗村位于荔湾区芳村东南。北接河东大桥，南接东新高速，可直达海珠、番禺和广州外环。其中，它的位置正好与广州钢铁新城和广州船舶两个星级改造项目相邻，给东朗村镀了一层金。

视点房地产新媒体了解到，由于广州船厂、广州钢铁新城、广州纸厂占地面积大，地处中心城市，一直被视为广州老厂改造的三星级项目；一旦建成，横跨河东大桥的一河两岸三城的新住宅板块格局将在老城区形成。

也许正因为如此，在广州钢铁股份有限公司的新城市板块旁边，高层建筑建在平地上，旧工厂被新工厂取代，东朗村的建筑更加破旧。

道路狭窄，环境肮脏；新旧房屋混杂，布局凌乱，握手楼随处可见；厂房为低层结构，破旧且质量低劣等。在许多人的眼里，这可能就是东龙村。

在东郎协会旧村改造的宣传片中，我们甚至可以看到这样的描述:环境恶劣，污水横流，老鼠横行，村庄阴暗潮湿，治安和火灾隐患严重，管理困难。

幸运的是，猎德村改造完成五年后，改造的消息来自东朗村。2015年8月27日，东朗工会举行了第一次股东代表投票，对改造意愿和方式进行了表决，同意率为84.8%。

从那以后，旧的改造之路被推了回来。由于地块规划、改造难度等因素，东朗村旧房改造工程已搁置两年多。

直到今年年初，东朗村被列入2018年广州市城市更新年度计划的正式项目，改造工作再次提上日程。

2月，东朗联盟村民投票表决改造意愿、方式和方式，最终以83.54%的通过率同意改造方案。

9月，东圃美联社股东以100%投票通过率同意东圃美联社旧村改造相关事宜；同月，东朗村正式发布《东朗联盟旧村合作改造合作意向企业招标公告》，选定合作意向企业参与东朗联盟旧村改造投标。

根据当时的招标公告，申请合作企业的实收资本应不低于5亿元，显然必须有企业成功实施旧村改造案例，优先考虑已完成广州旧村综合改造的企业。

R&F、保利、诸光、时代中国、新鸿基等活跃于广州旧地图改版的房地产企业，是东朗村旧地图改版企业名单中的热门企业。

出人意料的是，在旧改革中稍显低调的奥林匹克公园，特别是在广州地区，在公共投资评估和村集体经济组织成员代表大会确认后，获得了东朗村旧改革的经营权。

至此，为期三年的荔湾东朗村改造之旅将正式开始，真正的改造之旅将正式开始。

郭兄弟的新路

与广州的大棋手相比，澳远集团的郭兄弟的确在国际象棋上做出了惊人的改变。

在郭氏兄弟的房地产地图中，陷入非核心城市或非核心地区是他们一贯的风格。在奥林匹克公园布局的主要城市中，一线城市只有广州，布局偏向二线和三线；在广州，奥林匹克公园也位于非传统的核心城市。

就旧城改造而言，在此前公开的旧城改造项目中，澳远在广州只有一个项目，就是今年4月与恒基地产合作中标的番禺氮肥厂。据悉，该项目位于番禺新造镇，西临珠江和新华高速公路。规划总建筑面积约30万平方米，周边大部分房屋为房改房。

此外，广州没有出现在奥林匹克花园的旧地图上。

根据奥林匹克公园半年度报告，截至2018年6月30日，公司已规划了15个城市更新项目，其中珠海8个、东莞2个、南宁2个、广州1个、河北霸州1个、香港1个。规划总建筑面积约800万平方米，预计可销售资源约1290亿元。

不难看出，珠海是旧奥林匹克公园改造工程最重要的地方。目前，奥林匹克公园已成为珠海翠微古村落改造项目的开发企业，也是珠海官厦、连安、夏薇、高沙、水瓮坑的早期合作企业。

其中，今年8月，经政府批准，奥林匹克公园成为珠海最大的城中村——翠微村旧改造项目的开发主体。根据奥林匹克公园的规划，项目总投资约为121亿元，采用整体拆迁+局部保护的方式。预计可销售面积为70万平方米，可销售价值约为240亿元。

不仅城市布局出人意料，而且与奥运公园降落区的非核心部分也有一点不同。

视点房地产新媒体了解到，就广州登陆项目而言，除了番禺氮肥厂这一老改造项目外，其他的住宅和商业项目基本上都安排在广州的边缘。

数据来源:2018年奥林匹克公园半年度报告，意见指数整理

截至2018年6月底，在奥林匹克公园的164个土壤储存项目中，广州有17个项目，大部分是综合住宅小区、中高层住宅建筑、酒店和商业类型。其中，广州萝岗奥林匹克公园广场等3个项目位于黄埔区，广州南奥林匹克公园等10个项目位于番禺区，广州南沙奥林匹克公园等3个项目位于南沙区，广州奥林匹克公园鱼峰等2个项目位于增城区。

从东朗村旧城改造项目可以看出，奥林匹克公园在老城区荔湾区成功布局，可以说也是第一次进入广州核心区。

根据房地产新媒体的观点，近年来奥林匹克公园住宅项目的平均售价约为12000元/平方米。在广州的重点住宅项目中，增城奥园御风的均价约为2.3万元/平方米，黄埔区萝岗奥园广场约为2.4万元/平方米，番禺区南国奥园约为3.5万元/平方米。

就租金而言，东朗村的单间约为500元/月，一室一厅约为700-900元/月，两室约为1200-1400元/月。

在与东龙村相邻的广州钢铁股份有限公司新城板块，广州钢铁股份有限公司厂房用地，只听到机器的轰鸣声，在2013年旧改造计划出台后，只在旧改造的大浪中翻了个身，实现了从2.6万平方米到近5万平方米的飞跃。

目前，广州新城葛洲坝广州子君大厦、叶榛松田花园、中海万华一号等项目均价约为45000-53000元/平方米。

从这个角度来看，郭氏兄弟已经找到了一条新的道路，无论他们是拿下了广州的旧装修项目，进入了核心城区，还是均价的住宅项目。