巽寮湾往事 金融街17亿夺137亩地再入惠州

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视点房地产网从申会沿海驶至广汇高速，然后下了惠州海湾大桥，很快就到了惠州浔寮湾入口。

浔寮湾，绵延11公里，位于北回归线上，依山傍海。海滩洁白细腻，形状像铂金。海砂中的硅含量为99%，这在世界上是罕见的。这片原始的海岸线已经吸引游客很长时间了。节假日甚至周末，浔寮湾的出口经常交通拥堵。

在浔寮湾，2005年惠州有一条200亿元的金融街？浔寮湾国际滨海旅游度假区占地近24平方公里。

经过近10年的沉浮，金融街旧地重游，将布局再次延伸到惠州。

10月23日，经过一个小时稍显平静的土地拍卖，金融街以17.09亿元的价格，以仅1%的溢价收购了惠城区的一处商住用地，并首次进入惠州市。

17亿人重返惠州

10月23日，惠州市惠城区申办9.1万平方米的商住楼，金融街下的金融街(深圳)投资有限公司以17.09亿元中标，底价5365.6元/平方米，溢价仅为1%。这也是惠城区本月唯一一次土地转让。

视点房地产新媒体了解到，本次出售的土地为gp2018-15，位于惠城区桥东温头岭路岗里，土地面积9.1万平方米，合同面积137亩，容积率3.5，最大建筑面积31.85万平方米。土地用途为住宅和商业服务，其中20%为商业和商业服务，1120平方米为配套设施。

土地起价为16.88亿元，楼面起价为5300元/平方米，最高限价为25.32亿元。该地块无底价，投标人采用限定地价+竞争自住商品房面积+随机摇珠的方式确定，但投标人未触及限定地价。

值得注意的是，自8月份以来，惠州土地市场经历了水价限制和自持，惠城推出的许多地块都采用了自持方式；然而，出售的大部分土地并没有引发自给自足的联系，而且在最高限价之前，赢家已经被发现了。

在开发投资方面，项目用地必须在一年内开工，土地开发总投资不低于26.43亿元，不含地价溢价。

总的来说，这次拍卖并不引人注目，唯一的亮点是赢得了企业金融街。

考虑到建筑面积、征地价格和地块位置等综合因素，金融街此次交易并不亏损。令人惊讶的是，作为一个北京开发商，金融街在多年后再次南移至惠州。对此，有业内人士分析称，粤港澳大湾区计划即将出台，如果金融街有意扩大其在大湾区的影响力，此时在惠州抓住第一个机会更为有利。

根据房地产新媒体的观点，近几个月来，房地产企业在惠州土地市场上一直在不断地移动。

8月底，华润、华侨城和保利以32亿元人民币(相当于每平方米5100元人民币的底价)共同赢得金山湖巨无霸地块，规划总建筑面积达641100平方米。9月13日，中海鸿洋在惠州马鞍山成功获得一片土地，底价为4114.7元/平方米，共花了5个小时，地价为51.5%。9月28日，惠州惠城区出售了位于乔乔东部温头岭的一处商住用地。经过五个小时的公示，中国海外房地产以11.02亿元的价格赢得了这块土地，底价为5948元/平方米，地价为12.2%。

另据了解，虽然这是金融街首次在市区收购土地，但据知情人士透露，金融街之前也参与过惠州土地拍卖，但输给了当地房地产企业龙胜。

金融街不是惠州的新招。早在2005年初，金融街前后投入200亿元，用了十多年的时间在惠州建设了浔寮湾国际滨海旅游度假区项目。

浔寮湾十年

把金融街和惠州这两个词放在一起，不可避免地会让人想起浔寮湾项目，这可能会给金融街带来不同的记忆，甚至在今天。

早在2005年，金融街就以2.6亿元的价格拿下了惠州浔寮湾旅游度假区的商住用地，并首次进入惠州，也是当时第一个进入惠州浔寮湾开发的外国开发商。

据悉，浔辽湾项目规划用地面积为29平方公里，是当时浔辽湾最大的房地产项目。该项目位于沿海休闲度假区，一般分为三个区域:北部、中部和南部。它主要分为两大类:旅游产品和销售产品，包括游艇俱乐部、中央旅游商业街、五星级酒店集团、公寓和别墅。

根据原计划，整个项目开发周期为8-12年，总投资200亿元。

值得一提的是，2005年对金融街来说具有特殊的意义。今年，金融街首次提出从北京走出去，惠州浔寮湾项目是金融街的第一站。

然而，现实给了金融街一个可能意想不到的严峻挑战。

赢得项目地块两年后，浔寮湾项目于2007年开始。2008年6月15日，凤池岛一期工程正式启动。开业当天，推出了126套，售出了114套，入住率为88%。据当时惠州金融街公司总经理介绍，截至8月21日，已售出400多套服务式公寓80%。

然而，自那以后，该项目一直处于不温不火的状态，每年只推出300或400套商品，没有大规模的推出。

直到2012年，金融街似乎才意识到这种进展似乎太慢了。

截至2012年，已经开发了7年的金融街浔寮湾项目的总销售额还没有达到30亿元。当时，一个接一个进入浔寮湾的开发商年销售额已经达到近2至3亿元。

与金融街浔寮湾项目几乎同时，还有一个1000多公里外的敏捷海南清水湾项目。后者依靠快速周转取得了成果。

视点房地产新媒体了解到，海南清水湾是雅居乐与海南陵水县政府于2006年签署的一个开发项目，仅比金融街浔寮湾项目晚一年。截至2012年，海南清水湾项目自2009年3月开业以来，总销售额已超过267亿元，项目投资也已达到150亿元。

有业内人士认为金融街浔寮湾项目开发周期太长，项目进度太慢，错过了该地区销售的最佳黄金时期，成为金融街控股最困难的项目之一。

这种销售数据的单调对比也让金融街警觉起来。

2012年，金融街两次更名为惠州浔寮湾项目。直到3月17日，金融街才正式从金融街金海湾更名为金融街浔寮湾。自那以后，金融街在那一年加大了推出4000套公寓产品的力度，平均价格为1.5万元/平方米，而当时售出的公寓平均价格为8000-9000元/平方米。

金融街前董事长刘世春当时也公开表示，在未来三年内，金融街将基本建成浔寮湾。

至此，金融街上的浔寮湾可以说是进入了快车道。此外，旅游房地产在2014年变得炙手可热，而浔寮湾也受到追捧。

然而，从财务报告来看，惠州浔寮湾项目似乎已经完全实现了外界所想象的价值。根据2017年财务报告，惠州金融街年收入为6.05亿元。

2018年上半年，也许是大湾区的概念热了，计划即将出台，惠州浔寮湾项目的收入有所增加。

数据来源:金融街2018年半年度报告，意见指数整理

截至2018年6月30日，惠州上半年收入19.13亿元，同比增长988.55%，毛利率上升至50.65%。与同期金融街其他收入下降的地区相比，惠州上半年排名第一，甚至超过了金融街的大本营北京。

在收入增长方面，金融街在公告中也提到:文化旅游部门完善了旅游配套设施，加强了主题营销，接待游客数量较去年同期有所增加，收入持续增长。

目前，金融街最受欢迎的楼盘是金融街海洋世界，由24栋高层建筑组成，其中1/2/3/4的建筑已经售罄，6/7/8/9的建筑已经售罄，均为落地式海景度假单元，小面积一居室和两居室，均价为16000元/平方米。

同一区域的房地产项目，如华润步道湾、碧桂园十里银滩、融创湾半岛等。，也已经发展到成熟阶段，这些房地产的价格大约是每平方米12000-15000元。一些分析人士认为，相比之下，虽然金融街项目在价格上不具备优势，但其文化和旅游设施、距离海滩的距离等条件可以让一个城市重获新生。

从这个角度来看，金融街此时重返惠州进行征地的意图一方面是受到粤港澳大湾区的规划推动，另一方面是十年的浔寮湾项目给它带来的惠州市场前景。