成见 | 我爱美元债

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观点房地产网元旦刚过，奋斗了一年的大开发商宣布了去年在中国卖出了多少套房子，创造了多少亿的销售额，并立即向海外发行美元债券。

据视点房地产新媒体粗略统计，仅1月9日，太和、金科、碧桂园、时代地产等四家内地房地产企业就宣布发行5笔美元债券，总规模约为27.75亿美元。

在此之前，龙湖和R&F已经宣布将发行美元优先票据，这两家房地产公司有三笔债务，总计9亿美元。

虽然很多房企习惯于在年底和年初借钱存粮，为下一年的购地建房业务发展做准备，但从2018年元旦至今，6家房企集中发行了8笔36.75亿美元的美元债务。就连在a股上市的泰和和金科，也放弃了人民币，爱上了美元债务。这不能说是巧合。

背后的逻辑是，去年国内融资渠道收紧和年底贷款信贷放缓显然是其中之一。

2015年国内公司债券放松之后，出现了一波住房企业集中发债的浪潮。然而，当时国内债券是最受欢迎的。2016年底，中央政府提出金融去杠杆化，随后国内融资渠道持续收窄，2017年市场利率明显上调。除中央企业和国有企业外，民营企业的钱袋普遍受到影响，由于资金压力，转向海外美元债券，导致去年人民币债券发行规模大幅增加。

根据一些研究机构的数据，去年中国发行了400多只中资美元债券，融资总额超过2000亿美元，几乎是去年的两倍。其中许多是中国的银行、国有企业和大型房地产企业。

即使在美元加息的渠道中，也不难理解，在国内货币政策将继续收紧的预期下，越来越多的房地产企业正涌向海外融资。

此外，由于近期美元流动性相对充裕，发行美元债券的成本实际上低于以前。去年6月，恒大先后发行了两笔66亿美元的债券，最低利率为6.25%。

从近期多家发债房地产企业宣布的筹资目的来看，除了国内融资环境趋紧之外，人民币汇率反弹也是美元债券集中发行的重要诱因之一。

2017年，人民币对美元升值近5%。特别是去年12月中下旬，美元再次经历了一次大起大落，对人民币汇率从6.6降至6.5，并从年底持续下降至2018年1月5日的6.48。

汇率优势无疑是住房企业向国外借款的一大优势。正是从这个节点上，房企越来越喜欢美元债券，元旦过后出现了一个小高潮。

今年发行美元债券的六家房地产企业均表示，募集的资金将用于债务再融资。龙湖发行了两笔总额为8亿美元的美元债券，同时宣布将提前赎回2023年到期的美元优先票据。前者的票面利率分别为3.9%和4.5%，而后者为6.75%。

1月9日，碧桂园宣布分别发行2.5亿美元5年期和6.0亿美元7年期5.13%的优先票据，并明确预计净融资收入8.39亿美元主要用于提前赎回2023年到期的7.5亿美元优先票据和一般营运资金。

除了泰和最近高喊2000亿元口号的两笔美元债务融资成本7.875%和8.125%外，自去年12月以来，十多家发行美元债券的房企的票面利率基本都在6.5%以下，龙湖的最低只有3.9%，这似乎是由于各房企的财务和经营状况不同造成的。

在前几年，美元债券的成本一般在8%左右。此次发行债券的龙湖在2012年10月、2013年1月和2016年10月也发行了美元，当时的利率都在6.75%以上。

同样的例子是世茂房地产，它发行了2017年12月到期的2022年4亿美元优先票据，利率为4.75%，而提前赎回的2021年到期的6亿美元优先票据的利率为8.13%。

利用有利的美元汇率和较低的美元债务成本，一只手借钱，另一只手还钱，可以节省大量的利息，这对于房地产企业来说，比出售土地和建造房屋更容易获利。

相比之下，受到严格监管的国内企业债券则是另一番景象。

以时代房地产为例。1月9日发行的5亿美元三年期优先票据的利率为6.25%，但去年9月底发行的两种总额为30亿元人民币的公司债券的最低利率也为7.5%。

从去年11月到12月，四家房地产公司发行了五种公司债券，利率从5.2%到7.2%不等。自去年12月以来，仅发行了13种美元债券，6种利率低于5.2%，只有两种利率高于7.2%。

此外，值得注意的是，一些研究机构发现，在2015年国内企业债券发行之前，中资企业借入的大部分美元债务将在未来两年到期。今年年初发行美元债券的碧桂园和R&F也参与其中。此外，还有恒大、绿地、万达等房地产企业，未来会有越来越多的房地产企业爱上美元债务。