商业志 | 金茂商业进化

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进入美好生活的新时代，我们必须洞察新的商业趋势。因为传统和创新之间有一个需要弥合的鸿沟，企业和各行各业需要建立一个完美的联系。

随着2018年视点商业年会的临近，视点房地产新媒体着眼于全国商业地图，选择一系列具有代表性的商业地产开发商、运营商、零售商和品牌所有者作为观察、分析和研究的基准，希望借此机会展示商业背景下企业改革和创新的大图景。

视点索引成功地运行了单个商业项目，然后浓缩了可以从经验中复制和推广的经验，然后形成了企业独特的业务开发模式，这不是一夜之间的成功。

从2005年开始，中国金茂以上海金茂生活为起点，开始测试商业地产。2013年，金茂事业部正式成立，发展开始明朗。

质量是中国金茂的主要基因。以金茂大厦为代表的住宅产品，以外滩之星为代表的城市经营产品，以及以上海君悦酒店为代表的五星级酒店，都以其品质而闻名。

这也反映在金茂在中国对商业项目的打磨上。宁为金茂业务设定的小目标是成为中国优质业务的领导者。

高质量、高端、精细化的运作使中国金茂在项目建设上有自己的特色。

比例尺和地图集

金茂业务可分为零售业务、商业租赁和金茂酒店三个部分，金茂酒店于2014年分拆上市。

2017年底，金茂推出两条全新的产品线:一条是以蓝秀城为重点的市/区域级业务，另一条是以金茂会和金茂生活(金茂时尚生活中心)为重点的精致社区业务。

两条产品线在规模上也有明显的划分，其中兰秀成定位于10万平方米以上的大型企业，金茂辉定位于5万-10万平方米的中型企业，j life定位于1万-5万平方米的小型企业。

总体而言，金茂的零售业务可分为市级商业中心、旅游地产业务、社区业务和商业配套业务。

表:中国金茂零售商业项目简介

其中，城市级商业中心的开发和运营是金茂在中国商业扩张的重点，这类产品的核心理念是打造地标和集聚消费场所。目前，该系列有两个代表性项目，即南京金茂会和长沙兰秀城。

新推出的两条产品线显示了中国金茂对兰秀城的高度重视，长沙兰秀城是金茂商业旗下首个登陆项目和首个滨水商业体。室内外设计灵感来自水，水与自然和谐交融，充满艺术气息，使长沙蓝秀成为一个清新的样本。

金茂的社区业务旨在满足社区家庭生活、休闲、购物、亲子和娱乐的需求。广州南沙金茂时尚生活中心和青岛金茂湾购物中心分别于2016年7月和2017年6月开业。

其他j人寿系列包括以上海j人寿为代表的商业配套业务，以及与三亚j人寿和丽江j人寿定位相同的旅游房地产业务。

在商业租赁方面，中国金茂主要有五栋写字楼，它们的区位优势尤为显著，都位于城市的核心区域。

表:2017-2018年中期中国金茂办公楼概况

地理优势使得金茂在中国的写字楼出租率长期居高不下，租金在行业中一直保持较高水平。金茂的大部分财产持有收入都来自于此。

酒店方面，截至2018年年中，金茂酒店共有8家酒店，均位于一线城市或旅游热点城市。南京威斯汀酒店和长沙精选酒店分别位于中国金茂的母公司。

表:2017-2018年中期金茂酒店项目总结

数据来源:中国金茂2018年半年度报告，意见指数整理

根据年中报告数据，金茂酒店2018年上半年累计入住率为75.1%，高于上年的74.8%。位于上海、北京和深圳等一线城市的酒店在入住率和收入方面处于领先地位。就地区而言，北京酒店客房入住率最高，为84.5%；其次是上海的77.2%。

1-6月，金茂酒店累计平均房价为1304元，三亚平均房价最高，其次是上海和北京，上海金茂凯悦酒店涨幅最高；上半年，金茂大酒店每间客房收入979元，其中三亚地区酒店的每间客房收入最高。

此外，根据视点指数，金茂酒店于今年2月成立了资产光战略平台公司上海金茂酒店管理有限公司，业务涵盖酒店、公寓、写字楼、公共设施、景区管理等。

此前，金茂酒店曾表示，在注重资产扩张的同时，将牢牢把握一、二线城市核心区域的优质物业。未来，轻资产和重资产的比例有望达到2:8。

规模和创新的商业品牌

宁是商业地产领域的知名贸易商。在华润和中粮任职期间，他曾打造了两个基准品牌:万象城和欢乐城。

因此，在他担任中化集团和中国金茂董事长之后，市场也为金茂的业务发展提供了更多的想象空空间。

总的来说，金茂业务有其自身的发展特点，同时，它在空房市得到了极大的推广。

表:2016-2018年上半年中国金茂各业务板块收入

从上表可以看出，在2016-2018年上半年，城市和房地产开发始终占中国金贸收入的绝大部分。2017年上半年，中国金茂的收入同比增长一倍，达到178.37亿元，其中商业租赁和零售业务仍是酒店业务，整体盈利能力取得了很大突破，空客房。

因此，近年来，为了扩大规模，中国金茂提出了轻重并举的战略思想。重，即依托中国金茂在城市核心区的优质商业资产和优质旅游目的地，打造高收益、高质量的商业综合体项目；Light旨在通过提供light资产管理服务，帮助合作伙伴重振现有商业资产，扩大业务规模和市场影响力。

因此，宁在创建万象市等商业地产样本后，还根据中化集团和金茂的实际情况制定了发展模式，推出了以蓝秀城为代表的金茂商业品牌，被外界称为第三大城市。

众所周知，在商业地产面临产业转型和消费升级的新形势下，传统商场的纯购物属性逐渐弱化，兰秀城是迎合行业发展趋势和市场需求的金茂商业的一个样本。

在长沙蓝秀，第一个登陆的城市，金茂力求通过创新的商业组合和动态的品质运作，为消费者带来耳目一新的商业生活体验，打造城市或区域地标。

开业后，长沙金茂蓝秀还将人文、艺术和体验渗透到品牌组合和运营管理的各个方面，成为长沙最具艺术性的商业体。

总的来说，金茂在商业项目建设中追求质量和创新，力求避免同质化，满足消费者的个性化需求，从而培育高品质的商业品牌。

现在，在金茂业务的规划中，需要在2018年实现管理面积200万平方米，满足上市条件，同时进入资本市场。必须实现上市，这也是宁金贸对的期望。

当然，规模是资本化的基础，只有当房地产面积和规模达到一定数量时，商业房地产公司在资本市场上才有吸引力。

宁高宁并不着急，他说，做生意不应该盲目追求规模，而应该找一个大的投资在市中心建设一个展示城市，这是与其他企业一样，同质和非创新。