不再以地域划分 首创置业与首创钜大五年同业角色演变

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视点房地产网传说有一种植物叫双花，它是由两朵花绑在一起的，这两朵花为阳光和营养而斗争。这种问题有着相同的根源，但可能相互制约，映射到现实环境，这正是许多上市公司面临的问题。

在香港上市的首都房地产有限公司和首都大学股份有限公司使用地理界限来避免业务重叠，但这些规定实际上限制了它们各自的发展。

10月10日，首都房地产与首都大学联合发布公告。同一天，两家公司签订了第二次修订的竞业禁止合同，双方将相互做出竞业禁止承诺，以取代最初的第一次修订的合同承诺。

根据第二次修订后的竞业禁止协议，将取消地域划分安排，首都地产和首都大学的业务将根据待开发的土地和物业用途以及业务模式进行划分。首都房地产承诺不鼓励其子公司(首都大学除外)参与任何Ole商业项目，或开发、租赁、运营和管理任何非奥特莱斯零售物业(作为投资物业持有或将持有)。

首都大学承诺不在中国开发、出售、租赁和管理任何住宅、办公室和酒店物业；也不会在中国开发和销售任何非直销店零售物业(持有或未来持有待售的物业)，资本物业委托的相关物业除外。

这里的非直销店零售物业指的是直销店以外的零售物业，直销店指的是购物中心、百货公司、超市、商店和其他零售空客房。

此外，首都大学可以随心所欲地在任何地方经营这种非直销零售物业。凭借自身实力的积累和通过网点综合商业项目确立的市场地位，首都大学准备全面进入非网点零售物业业务。

这也意味着首都房地产只能在17个城市之外开发非Ole项目，首都大学因不符合其投资物业的主营业务模式而无法参与的约束将会彻底解决。对于首都房地产来说，这17个城市中有很多热门的二线城市，如Xi、杭州、南京、苏州等，这无疑为住宅销售业务提供了更多的发展空间。

重组后，首都大学作为投资物业平台的角色更加清晰，首都房地产未来仍将重点出售物业。

对此，首都大学校长冯回应了房地产新媒体的观点，称奥立目前发展速度较快，首都大学未来仍将重点发展网点业务。

据了解，到目前为止，首都大学已经在今年4月和9月先后开设了8个奥勒斯、2个奥勒斯和2个合肥。郑州和济南的项目预计也将在今年内开工。然而，目前，租金收入水平在同行中仍处于较低水平，这在同类中尚属首次。根据年中报告，首都大学的营业收入约为4亿元，其中投资物业的租金收入为1.58亿元，归属于母公司的净利润为1247.6万元。

观点房地产新媒体注意到，在上述横向竞争的新承诺中提到，首都大学不得从事任何非直销店零售物业(持有或未来持有待售的物业)的开发和销售。这是否表示未来的首都大学只能发展以控股为主要目的的零售物业？

目前，在奥特莱斯综合项目中，首都大学不仅拥有Ole格式，还拥有可销售的商业地产，这些商业地产占其运营收入的很大一部分。冯回应说，零售物业仍可在未来出售奥莱项目。

一些分析师认为，上述要求要么意味着，在扩大非Ole零售业务时，首都大学不能出于销售目的开发零售物业，但对Ole综合项目中的销售物业没有限制。

这与首都房地产的反应类似:首都大学未来将继续关注网点项目和投资控股的非Ole零售业务，销售物业的规模和收入将占公司业绩的一小部分，因此新的承诺不会影响公司业绩。

事实上，自2013年底以来，他们已经赢得了第一个大平台，在过去的五年中，两家公司都非常关注横向竞争的问题。2014年8月，首创置业收购Xi首都国际城后，将其注入首都大学(当时称为首都大学国际)，并确定首都大学未来将重点关注中国部分城市的奥特莱斯综合物业项目和商业物业项目的物业开发、销售和租赁。

为了避免横向竞争，双方指定17个城市为首都大学，不允许进入其他城市。首都房地产承诺绝不进入这17个城市从事任何房地产项目。这17个城市包括Xi、杭州、南京、济南、长沙、福州、武汉、合肥、昆明、郑州、南昌、南宁、长春、哈尔滨、苏州、厦门和大连。

值得注意的是，上述对横向竞争的承诺仅限于该地区，并不涉及对格式的规定。当时，首都房地产和首都大学都举办了Ole Business。

截至2016年6月，首创置业将其已开业并在建的三个校区(房山、湖州和昆山)重新注入首都大学。然而，根据最初的承诺，这三个城市不在第一批大发展的17个城市之列，所以两家企业再次修订了竞业禁止合同。

修订后的竞业禁止契约仍要求首都房地产不得投资或参与17个城市的任何房地产，也不得在17个城市以外开发综合商业项目(海南奥莱项目除外)。首都大学承诺，除了奥莱项目的开发和首都房地产投资的租赁、运营和管理的零售部分外，它仍不能参与或投资17个目标城市以外的任何房地产。

换句话说，这一变化使得第一大直销店业务不再局限于17个城市，而是指第一直销店业务。然而，上述承诺仍然没有改变首都房地产被封锁在17个城市之外的局面。即使是首都大学没有参与的住宅物业，也只能被迫错过这样的机会。

首都房地产和首都大学认为，上述非竞争承诺已经存在一段时间了，尤其是基于地域划分的安排应该重新审视，否则必然会影响首都房地产和首都大学基于各自业务定位的发展前景，不再是彼此发展战略的最佳选择。

接近第一大学的人士表示，在被业务完全分割后，两家公司将被允许在同一城市联合收购土地。但首创置业没有直接回答是否会联合收购土地，只是说新协议的签署主要解决了首创置业和首创大学可以在同一城市各自的业务领域投资开发不同类型项目的问题。