多家中小房企赴港上市融资 业内：房企整合并购将更剧烈

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人民网北京9月30日电(香港李海)随着美的地产(03990.hk)股份28日在香港公开发行，另一家中小房地产企业进入了在香港上市的最后倒计时。据记者梳理，近期内地多家中型房企纷纷在香港上市，这种趋势越来越明显。在内地房地产业面临严格监管、房企融资渠道收紧、a股上市几乎不可能的背景下，寻求港股融资的企业可以解决“燃眉之急”。

据业内分析人士称，香港资本市场对房地产企业的估值并不乐观，中小房地产企业的这一举动可谓“割肉延寿”，预计内地房地产市场将迎来更激烈的重组和并购。

年内，有8家中小型房屋企业计划在香港上市

美的房地产股份有限公司28日公开发行股票，计划以每股17.9港元的发行价发行1.8亿股，预计将于10月11日上市。招股说明书显示，2015年至2017年，公司年收入分别为83.13亿元、119.92亿元和177.17亿元，复合增长率为46%。

同时，从2015年到2017年，美国购房者的净负债率分别为622.1%、624.7%和118.9%。招股说明书中说明，融资金额将用于偿还到期债务，子公司开发的项目不支付建设成本、土地成本和所有适用的税费。

今年以来，内地中小房屋企业在香港上市的案例越来越多。仅在上个月，河南恒达集团(h00524.hk)、南京殷诚国际和杭州德信中国(h01015.hk)就在香港交易所披露了招股说明书。

招股说明书显示，三家房地产企业2015年至2017年的收入均低于美的地产，德信中国分别为56.95亿元、69.8亿元和65.54亿元；殷诚国际分别为20.9亿元、25.02亿元和46.75亿元；而恒达集团则更低，分别为10.38亿元、9.31亿元和15.50亿元。

然而，三家房地产企业的负债率也处于较高水平，融资金额主要用于偿还欠款、征地和房地产开发。2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%和406.6%，德信中国的资产负债率分别为278.7%、435.2%和275.7%，殷诚国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%和284.9%。

据统计，除上述四家房企外，今年7月份申请港股上市的八家内地房企中，只有鸿阳地产(1996.hk)上市；大发地产(6111.hk)在4月26日披露招股说明书后没有取得具体进展；恒大集团已经第三次申请在香港上市。前两次是2017年6月9日和今年3月1日；万盛控股(h00925.hk)于7月3日向HKEx提交了招股说明书。

融资需求十分迫切

本轮房地产去库存化进程为房地产企业带来了一个活跃期。不仅大型住宅企业的销售额实现了快速增长，而且越来越多的中小型住宅企业也将规模扩张作为一个开放的目标。据不完全统计，2017年，约有50家房地产企业设定了1000亿元的目标。

然而，今年以来，融资监管更加严格，住房企业融资渠道逐步收紧，中小住房企业融资成本上升。

一家国有信用评级机构发布的联合信用报告显示，房地产监管收紧，银行贷款、债务融资、信托和股权融资等房地产融资渠道受到一定程度的限制。该政策提高了房地产开发企业的资金来源控制水平，住房企业的主要融资渠道也有所缩小。

此外，根据风能信息的统计结果，明年房企债券将迎来赎回高峰，2018年房地产债券的到期规模约为1280亿元。

然而，房地产企业的高杠杆属性决定了其在很大程度上仍然依赖再融资来偿还旧债。同时，在“住而不炒”的背景下，再融资能力的分化将推高一些低信用房地产企业的信用溢价，从而进一步增加一些房地产企业的融资成本。

与此同时，内地资本市场仍对房地产企业保持着严格的压力。

自2010年1月《国家第十一条》颁布以来，房地产行业a股首次公开发行被暂停，过去8年没有房地产企业通过首次公开发行a股上市。

在此期间，金科地产、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股等企业均借壳上市，同时招商局蛇口整体上市重组，更多房企选择登陆香港资本市场。

2014年，正值房地产行业最后一次严格调整时期，内地一波中小房企在香港上市，当年有10多家中小房企在香港上市。

自今年年初以来，截至2018年9月20日，中国证监会已受理289家发行存托凭证的公司，其中30家通过会议，259家未通过。有228家企业没有通过会议，有31家企业暂停了考试。

在房地产企业中，万达商业地产、广州R&F地产、通策房地产咨询、惠今集团、首创置业等。继续保持“反馈”状态。根据申报企业的排名，它们分别是68、69、70、71和73。其中，排名第一的万达商业地产自3年前提交招股说明书以来，从未排名第55位。

东吴证券业务副总裁周钦达告诉记者:“事实上，房地产业已经是金融业的翻版。资本驱动的中小型住房企业现在正处于困难时期。想尽一切办法挤进ipo是一个解决办法。”

“在监管不断收紧的情况下，房地产企业很难为a股上市开辟融资渠道。a股不能上市，海外资本市场通常认为房地产价格过低。港股已成为中小房企为数不多的选择之一。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

估值并不乐观

为了实现上市融资，中小房企不得不面对港股估值偏低的现实问题。

以7月份在香港上市的鸿阳地产为例，其IPO结果显示，全球发售了8亿股股票，而在香港公开发行中最初可供认购的香港公开发行股票认购不足，因此在香港公开发行中未认购的发行股票被重新分配给国际发行。

就股价而言，鸿阳地产最终定价为每股2.28港元，仅占4.07港元净资产的56%。上市后，股价略有上涨，但截至9月28日，股价为每股2.57元，市盈率为0.71倍。

一些分析师表示，由于投资者普遍偏好本地市场，他们将优先投资于自己熟悉的市场，因此香港以外企业的知名度、品牌效应和关注度无法在估值中得到反映。

也有业内人士认为，内地对房地产行业的严格监管，增加了有意在港上市的中小房企发展前景的不确定性，也可能影响香港交易所对内地中小房企上市规模和数量的控制。

“用‘切肉续命’来形容香港目前上市的中小型房屋企业，更为恰当。”张大伟说:“资金非常紧张的中小房企很可能不上市而死亡。即使他们被上市，他们也将有更多的融资渠道和更多的机会为自己的生命而战。”

并购更加激烈

“盘活存量”的总体趋势鼓励大中型企业收购业内存量不足的中小企业。据联合信贷称，住房企业的分化正在加剧，未来围绕项目和企业的并购将会增加。

周钦达认为，未来一至两年，内地房地产市场的重组和并购将更加激烈。“大量的中小房企能否生存下来还不得而知。事实上，在房地产围城的人也明白，在过去的两年里，这是看谁可以生活。”他说。

与此同时，在土地级别招标、拍卖、挂牌难度加大、成本高、房企征地受到诸多限制、征地融资渠道基本切断等因素的影响下，联合征地逐渐成为大中型房企扩大规模的首选。联合收购土地可以迅速减轻企业的财务压力，将竞争关系转变为合作关系，有效分散市场风险。