实探上海楼市：打折降价送宝马 网红盘不再排队抢

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九月，上海已经告别了炎热的夏天，黄浦江吹来的风让人感觉凉爽。在许多购房者和开发商眼中，上海的房地产市场正随着天气变得越来越冷。

(原标题:探索上海房地产市场:买房送宝马网红不再排队抢购)

九月，上海已经告别了炎热的夏天，黄浦江吹来的风让人感觉凉爽。在许多购房者和开发商眼中，上海的房地产市场正随着天气变得越来越冷。

十一月的黄金周即将来临，房地产市场的“冷/气”似乎在徘徊。根据上海中原研究院的数据，今年中秋节期间，上海新建商品房的成交量仅为3.4万平方米，同比下降34.6%，为过去五年的最低成交量。与此同时，二手房价格指数已经连续九个月逐月下降。上海房地产市场真的很酷吗？预期中的“金九银十”能否实现？近日，证券时报e公司记者走访了前滩景尧大厦二期、蓝森玄冥三期等网上红盘，试图恢复真正的上海楼市。

十组同时识别

不要抢着买房子

9月27日下午，夏先生接到自称是大厦二期售楼处工作人员的电话，通知他在11号假期参观样板房。夏先生听到这个消息非常高兴。在此之前，前滩的一些新公寓是买家口中的抢手公寓，它们是“没有售楼处，没有销售人员，没有样板房”。夏先生终于可以结束"盲目购买模式"了，他计划利用假期参观样板房，并仔细检查新房子的周围环境。不过，从近期新盘的认可度来看，上海楼市的假期可能已经提前到来。

回到一周前，夏先生刚刚完成了景尧明帝二期工程。9月18日，景尧名府二期首日，证券时报E公司在现场看到，从识别点入口到大厅，有几名保安在值班，大厅内不同区域被铁栅栏隔开，红线被拉起。十多人对获取资料或咨询、讨论或向买家提交资料感兴趣。

“我早上八点钟到这里，以为会排很长的队。”吴女士告诉记者，她是为女儿来看房子的，现在认识她的人不多，但她犹豫了。

事实上，两个月前，项目前期上市的第一天就是人山人海。当时推出的116套套房吸引了近1600组顾客，比例接近13:1，创下了上海采用摇号政策的新纪录。

这一次，观望情绪似乎更强烈了。记者注意到，与之前的项目相比，在《资金认定细则》中对“冻结资金”的要求更高。第一套需要银行冻结证明122万元，其他情况需要405万元。然而，银行冻结的资金不包括追加的161万元认购资金。也就是说，要认可这个项目，银行卡上必须保证至少283万元的流动性。

在确认地点，咨询办公室聚集了一些潜在的购房者，他们的问题集中在是否有相应的学区、房屋购买率和公寓类型。

当得知没有九年制学校的保证时，一些购房者表示他们会先回家再讨论。“在我选择这里之前，我只想有一个学区和一个高定位。”刘先生说，他是外国户口，他已经交了五年的社保，只够买一套房子。他的儿子明年将上小学。如果学区不确定，他计划在不久的将来去看看其他地方，或者直接买合适的二手房。

开发商提醒一些购房者，他们无法在同一时间内确定多处房产。也就是说，从项目审批开始到结果公布，如果委托人到上海其他房地产进行审批，如果在额度查询过程中审批失败，则由委托人承担后果。

记者从一些销售人员处了解到，虽然没有官方文件，但市场上已经有一些建筑没有遵守这一认定规则。同时，你只能选择你最喜欢的物品参加抽奖。如果您同时识别了两个项目，您可能无法参加抽奖。“所有申请人的名单都会交给公证处。公证处已经掌握了对客户各种财产的认可。如果重复识别，您的姓名将从识别列表中删除。”现场工作人员向《证券时报》记者解释了这一点。

“我听说同期发行的其他光盘也很划算。”不管怎样，还有一周的认可时间。在了解更多信息后再做决定为时已晚。”不要重复采用，这使许多买家遭受“选择困难”。一些购房者表示，他们已经赢得了大华碧云天项目，最后自动放弃，只是为了等待今天的认可。据证券时报e公司记者不完全统计，从9月底到10月初，除了景尧名府二期外，还有万科公园大道、玫瑰大厦二期、包华城市之星、招商局主城、蓝森玄冥三期、八头头、高州大厦、东源银企亚、世纪江湾等9个楼盘。

中介向新的板块发送传单

买房送宝马可以打折

最近，第三期《蓝森·玄冥》引起了与第二期《景尧·明帝》同样的关注。本项目新增11层公寓、6-7层平房和叠加别墅共194套，交付预期现房，均价5.5382亿元/套。听起来更令人兴奋的价格，以及周边小学区的资源，也使这个板块成为另一个净红色板块。

9月23日，《证券时报》记者来到位于中环和外环的蓝森。这是中秋节，没有必要排队。“因为这块地是2001年征用的，所以征地时间更早，成本也更低，现在政府限制新房价格，所以单价只卖55000元。”一位房地产经纪人告诉记者，附近二手房的单价基本在7万元以上，新房和二手房的价格严重颠倒。

在识别大厅外，一群穿着白衬衫的中介向路人散发传单。“如果我们知道这里有认可，我们会提前来的。不管怎样，现在没什么特别的了。不如试试我们的运气。”其中一个经纪人说一个月能卖出两三套房子还不错。

这种令人沮丧的交易情况也反映在统计数据中。根据上海逸居房地产研究所的报告，8月份，上海售出了约1.35万套二手房，比上个月下降了3.4%。这可能是由于8月份上海新公寓供应过剩，以及一些建筑在限价环境下的高性价比，因此一些需求转向了一级市场。总体而言，自2017年初以来，上海二手房成交量一直处于低整固状态，绝对数量近6年一直处于较低水平。

上海中原地产市场分析师卢文喜在接受《证券时报》采访时表示，目前上海二手房仍有较大的议价空间，一般接近7%-10%。一般来说，郊区的房子里有超过5%的特价空房。对于中心区总价超过1000万的上市房屋，基本上有必要打九折来吸引顾客看房。如果要达成交易，价格必须进一步降低。

为了促进销售，各大开发商和销售人员也用尽了打折和降价的伎俩。记者了解到，近日，上海宝山投资促进永和富项目购买了一套房子，并将其送给宝马，变相出售。永和富项目的一位开发商告诉记者，自9月份以来，已经开展了买房送宝马的活动。是开发商联系了宝马4s店，谈了优惠的团购价格。在签订购房合同的当天，客户可以同时签订购买宝马的合同。宝马的首付和逾期还款由开发商承担，但客户只能得到裸车。

该工作人员表示，待售房屋包括89平方米的公寓和联排别墅，可享受不同的优惠优势。据他说，提出的模型是宝马3系，x1系和1系。具体型号因公寓类型和楼层而异，最高相当于节省40万元。如果你不想选择送车，你可以向开发商申请购房折扣。如果别墅打折，这不是一个大问题。

“现在房地产企业竞争激烈，市场不太好。此外，在接近年底的时候，我们还希望掀起一股市场浪潮，增加销量。”在谈到开展汽车送货活动的原因时，该工作人员直言不讳地说。

卢文喜告诉记者，买房送车的大规模推广近几年未见，这说明房企前几年态度还是很强硬，但现在房企承受不了压力，需要撤资。卢文喜认为，今年的房企将面临巨大压力，而9月份的交易情况并不理想。然后，前三个季度的压力集中在10月份和11月份的前两周，以后发放贷款可能为时已晚。“9月以后，房企的日子会更加艰难，10月以后可能会有更多的折扣和促销。”卢文喜说道。

冰与火的融合

旧的和破损的小学区是不出售的

上海楼市的分化已经开始显现，地段、学区、医疗等资源已经成为购房者考虑的最重要因素。从逻辑上讲，只需要较低单价的产品应该更受买家欢迎。对于许多购房者来说，只要他们在上海购买，在任何地方购买都更容易接受。然而，在所谓的“黄金九月，白银10”，这些只是需要的订单首先变冷。

记者通过东方公证网了解到，最近出售的许多郊区项目的比例不到10%。尚云三向海有5套被认可的住房和161套被认可的住房，被认可率为3%；郑融花园有5套认可度和54套住房，认可度为9%；葛洲坝(600068，临床股)绿城玉兰花园有8套房子，共有223套房子，比例为4%。而那些总价接近1000万元的高品质地段更有可能出现在净红色板块中。9月开业的万科翡翠园，共有712套，52套房子，认可度为1369%。

在与我们周围的买家交流中，记者发现，现在市场改善的住房人口占据了相对较大的比例。以前，当市场好的时候，只要价格便宜有利，买家总是可以被吸引。然而，当市场不好的时候，如果没有像地段和交通这样的艰苦条件，就很难得到买家的青睐。这就是购买数百万套房产的买家所认可的“高性价比”和“抗跌性”。此外，在限制购房和贷款的政策背景下，大多数购房者珍惜手中的购房票，并希望尽可能买到最好的房子。

在地段、交通、商业等诸多吸引人的因素中，学区是目前上海最强的存在。位于浦东新区南泉北1019号明珠小学甲校区，周围有很多房地产中介，学校围墙外的二手房广告随处可见。

“虽然整个市场不是很好，但我们的交易量一直保持在每月二三十台，价格保持稳定，基本上没有受到影响。”一位中介告诉记者，因为这是一个学区的房子，即使是一个30岁的破旧房子是咨询每天，和房子的总价格约为450万元的30平方米是最受欢迎的，大多数家长选择这种公寓只为他们的孩子上学与他们的户口。

世茂滨江花园，也位于陆家嘴(600663，诊断单元)，没有这样的好运气。世茂滨江花园毗邻陆家嘴核心商圈、延安东路等多条隧道，与地铁线相似，价格在7.5万元至10万元/平方米之间。但是，据附近的销售人员说，社区里的小学不是重点学校，现在每月可以卖出一两套。记者在房产介绍书中看到，该社区一套850万元的三室房在一周内降价60万元后售出。“我们也会向业主发出信息，欢迎他们主动降价出售，甚至承担部分税费。二手房库存积压非常严重，最好尽早降价，尽早完成交易。”销售人员说。

上海亿居房地产研究所所长严跃进告诉《证券时报》e公司记者，从目前上海新房交易情况来看，实际上表明市场观望情绪有所增加。当然，应该注意的是，最近新房的供应量相对较大，可供购房者选择的余地也增加了。一些购房者没有出售二手房，这客观上影响了此类新房的交易。

从这类二手房的数据来看，下跌或降温也表明市场正在积极进行调整。事实上，目前的二手房市场确实面临着很大的压力，至少房东的强烈的定价心态被削弱，这将影响市场的产品交易和后续定价。

严跃进认为，目前上海楼市的潜在需求仍然很大，因此市场本身并不存在太大风险。对于这种市场交易，买家不会真正关注空，但首付比例太高，这确实给进入市场带来了很大压力。如果有机会，建议未来的买家进入市场，因为目前的价格相对较低。