长租公寓领域首现生态资源整合者 平安不动产打造“重＋中＋轻”模式

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最近，平安地产发布了2017年度业绩报告。据报道，截至2017年12月31日，平安地产的长期租赁公寓业务已在多个城市部署，上海、广州、深圳、杭州、南京等地的20多个项目正在持续跟进洽谈中。第一个长期出租公寓项目，上海蓝森项目，已经投资，预计在2018年下半年开业。

在长期租赁公寓领域，平安地产并非新手。随着这份年报的发布，平安地产“重资产+中资产+轻资产”的长期公寓租赁策略也首次出现。

“重+中+轻”布局的长期租赁公寓

去年，人们首次将“平安地产”与“长期租赁公寓”联系起来。

2017年11月，平安地产与施琅子公司青杉资本签订协议，双方共同收购上海蓝森项目，该项目计划改造为长期租赁公寓，以供长期运营。

从这次合作可以看出，平安地产在长期租赁公寓市场既不是开发商，也不是运营商。相反，它与其他开发商和运营企业合作，平安地产发挥其资本和资源整合优势，促进长期租赁公寓的健康发展。它将自己定位为长期租赁公寓领域的“全链资源整合者”。

年报显示，2017年，平安地产响应和落实了国家政策号召，启动了长期租赁公寓业务布局，设定了储备布局、金融增权和培育发展三大发展目标，提出了“重资产+中资产+轻资产”的发展模式。

资产导向模式是指公司持有资产产权，获得优质资产，长期持有，在此期间出租，通过资产增值和出租获得收益的投资目的。

中等资产模式是指租赁土地或财产，在建设、改造和升级后进行租赁，并在租赁期内获得租金差额收入。

轻资产模式是指长期租赁公寓经营者接受委托，出租长期租赁物业，根据不同的委托形式收取管理费，对长期租赁公寓进行轻资产管理。

目前，市场上以资产为导向的模式大多是开发商，而另一端是长期租赁公寓的运营商，他们更喜欢中、轻资产模式。

作为中国平安旗下的专业房地产投资和资产管理平台，平安地产为长期租赁公寓选择了不同的发展道路。平安地产在“重+中+轻”整合行业资源的过程中，将选择一、二线城市的优质物业，在资产密集端长期持有，并形成后续的长期资产管理规模。在资产方面，平安地产将更倾向于选择大型项目，如参与农村集体土地上的长期租赁公寓建设，并迅速打造大型项目。在轻资产方面，将协助运营和管理重、中型资产，并与可能的长期租赁公寓运营品牌开展战略合作。

全链式生态资源整合器问世了

据估计，目前全国住房租赁市场规模约为1.5万亿元，未来市场规模将在2030年接近4.5万亿元。根据2018年初的机构调查，长期租赁公寓分布在中国几十个重点城市，其中北京、上海和杭州有100多个集中的长期租赁公寓项目。

目前，长期租赁公寓市场主要由开发商、中介、酒店和企业家四类参与者组成，各有相应的优势和竞争特征。平安地产率先提出了“全链资源整合”的理念。

全链资源整合者，即与各种实力强大的长期租赁公寓开发运营企业形成强有力的联盟和优势互补，系统解决长期租赁公寓开发中遇到的资金、资产、运营和管理问题，构建完善的长期租赁公寓产业生态系统。房地产有能力整合综合金融和产业资源，打造长期租赁公寓的全链金融产品结构，赋予长期租赁公寓行业整体权力，塑造长期租赁公寓金融专业机构形象。

专业化、制度化和金融化的发展路径

美国的长期租赁公寓市场已经发展了十多年，形成了完善的发展机制和商业模式。许多研究长期租赁公寓市场发展的专家认为，一个发展趋势良好的长期租赁公寓市场必须具备三个基因:专业化、制度化和金融化。

所谓专业化是指长期出租公寓的经营管理机构提供专业服务，满足大量消费者的生活需求，同时通过专业选址和建设投资创造可观的投资回报；制度化意味着大量专业的长期租赁公寓运营管理机构的出现，彻底改变了以往房屋租赁市场服务意识差、保障不足的痛点，从而提高整体租赁服务质量，赢得空房更大的发展；金融化是指金融机构和专业开发商相互合作，通过多渠道融资，降低经营和融资成本，扩大业务规模，使长期租赁公寓业务模式变得稳定和盈利，最终建立促进行业健康发展的长效机制。

凭借金融基因，平安地产与其他布局相比，在专业化、制度化和金融化方面具有明显的相对优势。

在专业化方面，房地产依托其在房地产领域，特别是长期租赁公寓行业的专业投资管理能力，与信誉良好、经营能力强、综合实力强的专业长期租赁公寓企业合作，“聚专业力量做专业事情”。

这种“专业性”主要体现在两个方面:一方面，作为平安集团的专业房地产投资和资产管理平台，平安地产本身具有专业实力；另一方面，平安地产将根据专业标准选择合作伙伴，实现强强联合。目前，平安地产在长期租赁公寓领域的合作伙伴包括一线开发商或强大的品牌运营商，如施琅集团、华润集团和招商地产。

以施琅为例，平安地产是上市公司施琅绿色集团的战略投资股东，曾与施琅在多个项目层面开展合作。郎世玉采取轻与重相结合的发展模式，即收购房产和二房东并存的模式。这种组合的优势在于，它不仅能带来一定的现金流，还能支配一些高质量的标的资产，让所有投资者都能享受到资产增值的果实。

在组织上，平安地产主要扮演“综合资源整合者”的角色。它在项目和股权层面与其他开发商和运营企业合作，系统解决长期租赁公寓开发中遇到的资金、资产、运营和管理问题，整合行业资源。

一般来说，在选择合适的专业公司进行战略合作后，平安地产将结合自身在长期租赁公寓领域的经验和认识，如产品线划分、运营管理标准等，在项目过程中推进管理标准，确保管理质量，提高运营管理水平，进而提升长期租赁公寓的品牌价值和综合实力，实现双赢。

在金融化方面，平安地产凭借其固有的金融属性，充分发挥其综合金融平台的优势，利用丰富的保险资本资源、与国家政策性银行的合作、资产证券化等多渠道资本运营手段，帮助自身及合作机构获得较低的融资成本资金，使长期租赁公寓的资产管理规模不断做大做强，创造更高的回报。

目前，平安地产主要在北京、上海、广州、深圳、南宁、杭州、成都、武汉等重点二线城市和省会城市开展长期租赁公寓业务。未来五年计划开发15万套总面积约600万平方米的长期租赁公寓，总资产管理规模达到900-1000亿元。

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