七年超20倍增值的太子湾速度 中集集团参拍招商蛇口前海土地背后

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观点房地产网在深圳新供应的土地被遗弃的情况下，许多早在前海圈就已经储存了粮食的地主正在逐步释放随着时间积累的红利。作为前海三大地主之一，CIMC也盯上了另一个地主在蛇口的投资。

9月27日晚，CIMC发布公告，寻求独立股东授权以初始上市价格参与招商蛇口四家子公司相应股份的增资。根据8月31日招商局蛇口的公告，该公司已将这四家公司的部分股份在北方证券交易所上市，起价总额为63.2亿元。

具体目标包括上融地产49%的股权、上泰地产49%的股权、深圳商祺51%的股权和深圳乐毅51%的股权，相应起价分别为15.49亿元、16.20亿元、25.51亿元和6亿元。CIMC表示，预计用户将使用内部资源支付，如果此事得到东航的批准，预计将支持18.96亿元人民币的存款。

根据北交所转让公告，上述四家企业的拟投资者或其母公司在2017年底的净资产不低于100亿元人民币。根据2017年年报，CIMC的净资产在2017年底达到432亿元。

由于招商局集团持有CIMC 24.58%的股份，在某种程度上，CIMC和招商局蛇口是兄弟公司，因此此次增资将构成关联交易。

值得一提的是，本次增资的拟认购人将是CIMC制造城和CIMC集装箱新注册成立的四家公司。CIMC集装箱是CIMC的全资子公司，而CIMC间接持有61.5%的股权，碧桂园是第二大股东。

2017年7月，碧桂园通过增资获得25%的股权，并宣布将与CIMC合作开发生产城。当然，两家公司早期的合作可以追溯到2016年战略合作协议的签署。虽然CIMC在新公司中的份额目前还不得而知，但如果竞标成功，就意味着碧桂园已经成功通过这条路进入太子湾。

根据公告，这四个地块位于深圳市南山区，在招商局蛇口开发建设的台子湾项目范围内。地块编号为dy02-01、dy02-03、dy03-02和dy01-04，总面积为39，900平方米，总使用面积约为246，000平方米，包括商业、办公和商业公寓。

根据这一观点，新房地产媒体查阅了过去的数据，将上述四块地块依次划分为太子湾地区的k202-0014地块。2011年，招商蛇口工业区有限公司以64.39亿元的底价中标K202-0014，总用地面积69.76万平方米，建筑面积170万平方米。土地用途为商业服务设施、仓储、港口码头和住宅用地，总建筑价格约为3788元/平方米。

当时，该地块创下了深圳土地招标、拍卖、挂牌底价的新纪录，是名副其实的总价王。

根据评估报告，CIMC此次拟退市的四块地块的调整后股权评估总价值为65.26亿元，与CIMC聘请的独立评估师认为的75.22亿元的公允价值相比，是公平合理的。

虽然这四块地看起来很便宜，但事实上，这些地已经积累了七年的牲畜，这使得蛇口商人成为这次交易的最大赢家。

以深圳乐毅为例。目前，其资产账面价值仅为7933万元，净资产账面价值为3000万元。经评估，公司资产为6.26亿元，净资产为5.76亿元。总资产增值率达到6.9倍。其中，存货评估增值率超过11倍。

根据评估报告，存货中涉及的土地使用权在前期被招商局蛇口收购，历史收购成本较低，而深圳市商业用地价格大幅上涨，最终使评估价值远高于账面价值。经过7年的蛰伏，深证乐毅51%股权的上市成本达到6万元，而该地块的初始购买价格为4787万元。

公告还显示，根据土地权属证书，四块地块的原始收购总成本仅为5.19亿元，现在近一半股份的底价已达63亿元，升值了20多倍。

此外，这四个地块只是上述巨无霸k202-0014地块的一小部分。从深圳市土地规划委员会公布的分割公告中可以看出，自2015年以来，上述地块已被分割成24个地块，其中近一半是k202-0014，部分地块之前已经出售。

2016年12月，新世界发展宣布将参与太子湾四个地块的增资，包括dy02-02、dy02-04、dy04-01和dy04-04。如果招商局蛇口有意为太子湾项目的剩余土地重新引入合作伙伴，其背后的巨额现金流也是可以预期的。