一笔事关“曼哈顿计划”的交易 万科13亿收购北京海南航空大厦

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9月21日，海航空分公司的上市公司海航控股宣布将出售位于北京东三环的海航空大厦。收购方是北京万科，预计此次交易将带来5.57亿元的利润。

对于北京万科来说，现有的物业改造计划是在2015年开始的，该计划的第一个项目改造是在8月份宣布的。

当时，久违的万科集团高级副总裁、北方总部首席执行官刘晓发布消息称，未来三年，整个地区每年将投资100亿元购买股票。

话音刚落，新的核心项目就落入囊中。

此外，视点房地产新媒体还发现，厚浦投资董事长方也出现在此次交易的买家中。无独有偶，8月1日，方与海航集团董事长陈锋在距北京约3000公里的海南签署了战略合作框架协议。合作方向包括房地产和基础设施。

关于此次收购，北京万科表示，本次交易未达到双方约定的披露水平，无法披露相关内容。

收购背后的北湾、HNA和后浦投资

根据HNA控股的公告，全资子公司北京郭盛物业管理有限公司(以下简称北京郭盛)的100%股权将以12.99亿元人民币转让给北京厚浦云德投资管理合伙企业(有限合伙)。北京郭盛的主要资产是位于北京市朝阳区东三环北路B 2号的北京海航空大厦。

评估报告还显示，该建筑于2008年被HNA控股从亿达收购，并于2009年投入使用。为了此次交易，8月14日，HNA控股与北京郭盛签署了一份资本协议。前者以资产包的形式投资与海航空大厦相对应的资产、债权及相关债务。

买方厚普云德的股东为:万厚(珠海)资本投资管理有限公司持有0.01%的股份，北京万科企业有限公司持有99.99%的股份。根据企业注册信息，万厚资本成立于2014年，主要从事房地产投资和资产管理，公司董事长为方，董事为刘晓。

万厚资本由万鹏(北京)投资管理有限公司、北京厚浦荣昊资本投资管理有限公司和杭州若卓投资管理有限公司所有，万鹏投资由北京万科和厚浦荣昊全资拥有，由陈瑞和张然两个自然人股东持有。根据公开信息，陈瑞在厚朴名下的几家公司工作。

中国资产管理协会登记还显示，买方厚浦云德是一只成立于2014年的股权投资基金，厚浦荣昊是其基金经理。基于上述信息，市场分析师认为，北湾是该基金的lp，后浦荣昊是基金经理，这意味着北湾是该基金投资的主要投资者。

视点房地产新媒体也发现，这次交易并不是万科和HNA的第一次交集。海航集团旗下另一家a股上市公司海航基金会(HNA foundation)7月宣布，将以3.12亿元的转让价格，将武汉海航蓝海林空工业园(一期)项目80%的股权转让给厚浦云德。

如果北京万科收购北京海航空大厦投资现有资产，为什么选择跨区域武汉工业园项目作为投资目标？此外，当时出售HNA基金会的原因是项目的实际回报率预计会下降，利润低于预期。

然而，如果你从厚朴的投资角度考虑，这就更容易理解了。

8月1日上午，海航集团与厚朴投资在海口海航大厦正式签署战略合作框架协议。海航集团董事局主席陈峰表示，海航集团将与厚朴投资在房地产及房地产金融、基础设施、金融平台、海外投资等方面开展多层次合作。

因此，不排除后浦投资匹配北湾上述两笔交易。

艰难而漫长的北京万科A计划

回到此次投资的目标，京海航空大厦由a、b两座塔楼组成，地上18层，地上9层，地下3层，总建筑面积39，100平方米，总用地面积10，100平方米。

评估报告显示，截至基准日，北京郭盛资产的账面价值为11.84亿元，预计价值为17.4亿元，增加5.56亿元，增值率为46.98%；净资产账面价值7.4亿元，预计价值12.96亿元，增长75%。净资产估值与12.99亿元的交易价格相近。

然而，一些市场人士认为，虽然该物业位于北京东三环边缘，靠近三元桥地铁站和机场高速公路，地理位置优越，但万科的平均购买价格为3.3万元/平方米，而附近写字楼的平均销售价格大多在4万至5万元之间。尽管HNA的利润已经超过5亿英镑，但它并不经济。

虽然不能直接断定万科捡了便宜，但根据北京万科产业办公室披露的一些房产，其大部分房产位于四环路之外。此次收购确实在一定程度上优化了房地产资产，符合万科曼哈顿核心区旧房的标准。

曼哈顿计划(Manhattan Plan)也是北京万科6+x计划的A计划，是刘晓三年前提出的，旨在收购旧城区房产进行改造和升级。

根据这一计划，万科近年来收购了十里堡西单购物中心、望京国际商务中心和通州万科城市滨河。此前，有传言称万科有意收购北京三里屯世茂公三商业项目，但由于缺乏价格谈判而被叫停。

由于旧物业的复杂装修，人们对物业装修的成本和预期效益有很多顾虑。北湾第一个改造项目西单购物中心两年后于2018年7月开业，成为万科时代的中心。据刘晓介绍，计划由曼哈顿收购的第二个项目望京万科时代中心也将在今年下半年亮相。

据悉，目前万科在北方地区现有资产改造的投资已达200亿元，其中北京市场占75%，涉及约16-17个项目。未来三年，北京万科每年将投资100亿元改造现有资产，希望达到400-500亿的现有项目规模。

虽然去年北京万科的房产销售额以300亿元位居北京第一，但由于投资周期和投资偏好的不同，现有房产的开发自然需要外部长期资金的参与。为了改造西单购物中心，北京万科引入中银投资作为长期资本合作伙伴。

此前，北京万科也通过设立基金投资北京房地产。2017年5月，万科与其他五家合作伙伴成立了中成甘源基金，总投资53.85亿元，北湾投资11.95亿元。然而，目前，众所周知，甘源中城的外资是翡翠学院，一个自给自足的住宅项目，而不是商业地产。

根据之前流传的海航出售清单，海航计划在北京和上海出售9处房产，预计售价为140亿元，包括北京海航空大厦及其附近的海航大厦。

在万科和HNA两次牵手的情况下，万科是否会参与其他资产的处置还有待观察。