这个曾被万科放弃的佛山千亩旧改项目 绿地、保利谁能拿下？

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观点房地产网从广州、深圳到佛山，各种迹象表明，当一线城市的土地供应日益稀缺时，旧变成为开发商争夺的另一个战场。

另一方面，房企参与土地的阶段已经提前，比如参与一级开发，而在佛山的一次旧土地复垦中，开发商从投资者的角色进入。

近日，佛山市公共资源交易中心公布了高明三洲旧区改造前期投资项目(一期)的评估结果。格林兰财团和保利华南通过了阶段评审，进入第二阶段评估流程。

据悉，该项目总投资约20亿元，其中前期工作10亿元，后续征地整理10亿元(仅通过征地方式)。

值得注意的是，作为投资者，有竞争力的企业不负责建设等一级开发工作，只为前期工作提供资金并参与项目。项目实施单位为佛山高明河间市政投资建设有限公司，是佛山当地的一家公共资产公司。控制性详细规划调整和土地整理完成后，项目地块将正式公开出售。

然而，对于开发商来说，赢得前期投资无疑会帮助他们成功赢得土地。

据资料显示，三洲旧区改造工程总面积约2700亩，其中可出售建设用地约1350亩(不含范围内新增建设用地约300亩，扣除已出售建设用地和安置房用地)。

作为佛山高明区最大的旧城改造项目，其规划被数独调整，从588亩扩大到3560亩。在此期间，三洲老区还吸引了包括万科在内的众多房企追逐。然而，由于资金回报的问题，万科最终放弃了这个项目。

时间已经过去，从停滞到再次被提上议程，后来者保利和格陵兰岛将为此展开竞争。

超过3000英亩的土地已经改变了8年

作为广东省最早启动旧城改造的城市，从2007年到2017年，佛山市三次旧城改造共纳入55.63万亩土地，累计开工1000多个项目。在由旧向东风的转变下，2009年正式提出了对三洲的改造。

2009年9月，高明区在佛山房博会举办的广佛城市与高明提速论坛上，介绍了三洲旧区改造方案。2010年，该项目正式启动。根据计划，政府将承担最困难的征地、拆迁、安置和补偿工作。

当时有媒体报道称，该地区最初的拆迁总面积约为588亩，涉及239户，50多家企业，包括一些工业企业的仓库和几个码头设施。2010年4月，高明区下发通知，宣布调整三洲旧区改造规划控制范围，将拆迁范围扩大至3560亩左右。

开发商大量改造土地，与现有中心城市和西江新城形成优势互补、互动发展的格局，显然具有吸引力。

然而，与深圳、广州等企业参与较多的城市不同，政府在佛山的旧改革中一直占据主导地位。在三州旧城改造初期，公募开发公司引入街道集资解决相关拆迁补偿，并进行土地整理和统一开发。

然而，当时国家开始限制地方政府以房地产项目的名义发行各种地方债券。面对数千亩的旧房改造项目，没有资金支持的公资开发公司最终陷入资金短缺的局面，这也导致了三洲旧房改造多年来没有取得任何进展。

2016年底，该项目开始引入社会基金，此时万科介入了三洲的旧改革。然而，万科在2017年放弃了该项目，近7年前开始的三洲旧改革再次陷入停滞，因为它未能与一直在该领域进行旧改革的公共投资开发公司达成协议。

另一方面，近年来，三洲地区的许多地块相继出售，包括碧桂园、金科、中梁等品牌房地产企业，区域价值不断提升，这在一定程度上再次推动了旧制改革的进程。

合肥辉煌佛山分公司研究部的曹绍林总结指出:目前，高明中心的物业价格大约在1万到1 . 2万元之间，但高明将会建设新机场、有轨电车和地铁2号线，而空房的后期开发相当大。

今年8月，高明区莲花镇街在三洲旧区改造前期向投资者发布公开竞争公告，邀请投资者投资该项目。

视点房地产新媒体查询了相关的竞争文件，项目计划总投资约20亿元人民币。值得一提的是，对于投标人的收入，文件中也说明投资利率报价固定在5.00%，项目年平均收益率报价最高上限为7.00%，超过此上限的报价将导致响应投资者的响应文件无效。

从高调的明星项目到几次停滞，这一次，三大洲的旧改革可能在合适的时间和地点迎来新的转折点。

格陵兰岛和保利佛山互相竞争

据最新消息，在前期投资竞争中，北京首创投资与广州绿地、保利华南的联合体已通过阶段评审，并推荐进入第二阶段评审流程。

这也意味着获胜的一方在以后转让土地时会有更多的优势。

但是，对于1350亩(约90万平方米)的建设用地，曹绍林认为，三洲地区的改造是一个较大的规划项目，设计用地跨度也相当大，土地在不同位置可能的定位也不同。对于这么大的一块土地，可能会有不止一家住房企业进驻。

根据原三洲区规划，三洲新城区将作为城市的副中心，未来将依托生活和现代服务业，成为以文化、休闲、旅游为重点的特色城镇。

事实上，无论是擅长大型项目的格林兰，还是力争规模前三的保利，近年来都对佛山市场表现出浓厚的兴趣。

今年7月24日，保利以85.78亿元的最高价，相当于每平方米15300元的底价，在千灯湖赢得了19.32万平方米的巨无霸地块，创下了佛山土地拍卖总价最高的新纪录。

视点房地产新媒体获悉，由于保利的报价直接达到最高土地价格限制，整个土地拍卖持续不超过10分钟，这表明保利一定会赢得该地块。

在佛山，保利不乏先例。今年5月7日，保利华南与佛山市南海区石坑村股份合作经济协会正式签约，双方达成石坑村旧村住宅改造项目前期委托协议。项目用地面积约1000亩，预计土地出让总价不低于200亿元。

相比之下，佛山也是华南地区重要的绿地市场之一，尽管它是上海派出的房地产企业。自2012年首次进入佛山以来，绿地在不到5年的时间里投资开发了9个项目，开发面积超过400万平方米，尤其是大型市场和小城镇的建设。

2017年8月，格林兰香港以11.4亿元人民币收购了佛山1200英亩的金古浪项目，以建设一个休闲文化旅游小镇。

今年5月，在上海佛山投资环境推介会上，绿地集团宣布将投资100亿元在佛山市高明区建设西江新城绿地(佛山)智汇科技园，成为推介会上最大的投资项目。

值得注意的是，无论哪家房地产公司最终拿到土地，都会面临相当大的资金压力，这也是旧房改造项目中最常见的问题。此前，新鸿基赢得了佛山最大的旧装修项目，因无力承担巨额资本投资，曾两次转让该项目的股权。

随着房地产行业整体融资环境的收紧，雄厚的资金实力和融资能力也可能成为企业赢得项目的更重要的时间和地点。