融信中国板块投资启示录：踏准周期、步步为营

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在融资规模缩小的大背景下，机构的评级关系到企业的下一步发展。机构评级的基础来自于企业的发展现状。这就像一条九链，一步一步地环环相扣。

中期报告披露后，许多评级机构根据年中报告对企业进行了不同的评级调整。不幸的是，有些企业是绿色的。当然，一些在期中考试中获得高分的企业变得很受欢迎。

8月下旬，国际信用评级机构穆迪和标准普尔宣布，它们将把荣信中国(3301.hk)的主要评级前景调整为“稳定”。在二级市场，继花旗集团、海通证券、国泰君安等境内外券商之后，东吴证券也在9月初首次对荣信进行了覆盖，并给予其“增持”评级。

评级上调的背后是荣鑫近年来的稳步发展。

1.长三角板块的周期运行指标稳步上升

从海西到长江三角洲，荣鑫中国已经完成了全国布局。到目前为止，荣信已经在中国战略性地规划了八个核心城市群:海峡西岸、长江三角洲、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝和西北城市群。

2018年上半年，荣鑫实现合同金额545.31亿元，其中杭州单城市销售额178.83亿元，占上半年总销售额的32.79%；上海单城市销售额114.19亿元；上半年占总销售额的20.94%，福州单城市销售额为68.86亿元；占上半年总销售额的12.63%。

2018年上半年，长江三角洲地区占据了荣信新增的14块土地中的8块。显然，长江三角洲已经成为荣信战略发展中最重要的棋子。这也成为荣鑫2018年上半年平均合同价21494元/平方米的重要支撑，荣鑫的平均销售价格位居前30家房地产公司的第二位，成为优质住宅企业的典型代表。

回顾过去，荣鑫在长江三角洲地区大约用了五年时间才进入收获季节。

2013年9月，荣鑫赢得了两处蓝孔雀庄园，拉开了其在长江三角洲深度养殖的序幕。到目前为止，在过去的五年里，荣鑫已经在杭州布置了20多个项目，市场的知名度已经开始成功。2016年，杭州荣鑫凭借两个半项目跻身杭州十佳。2017年，荣鑫在杭州的销售额达到数百亿元，市场份额进入前三名。今年上半年，荣鑫在杭州的股权销售额在区域排名中排名第二。截至今年8月底，它在地区排名中获得了第一名。

在上海，荣鑫于2013年正式进入上海市场；运用轻资产投资策略，与一线房地产企业共同发展，强强联合，合作共赢。到目前为止，荣鑫第二事业部有20个项目和14个合作项目。今年上半年，荣鑫在上海的股票销售排名第四。

布局周期在长三角的准确定位为荣鑫赢得了足够的规模、利润和声誉，也为后续发展做出了贡献。2015年至2017年，荣鑫的销售合同、结转收入、净利润、总资产和净资产均高于同行业平均水平，合同销售、结转收入、总资产和净资产等核心数据的复合年增长率均超过100%。

2018年上半年，荣鑫继续保持强劲的盈利水平。实现净利润22.54亿元，同比增长101.61%；上市公司股东应占净利润15.23亿元，同比增长121.5%。净利率达到15.8%，同比上升6.4个百分点。毛利润达到41.86亿元，同比增长89.41%；毛利率达到29.30%，同比增长10.7个百分点。事实上，扣除M&A项目的重估影响后，荣信中国的毛利率为32.6%。

海通证券(Haitong Securities)在研究报告中表示:“公司过去两年销售额和资产规模的快速增长，正是因为公司正处于行业周期的正确时点，在周期上行之前，在长三角城市的潜力很大。”

2.凭借中西部地区的发展潜力，利润增长超过整体形势

从2018年半年度报告中可以看出，继长三角之后，荣信仍在培育新的发展点——中原、成渝和西北城市群。

2017年7月，荣信中国宣布将分别以22.64亿元人民币和6.33亿元人民币收购梁海集团旗下宁波梁海房地产投资有限公司和安徽梁海房地产有限公司55%的股权。交易完成后，宁波梁海和安徽梁海将成为荣信中国的间接非全资子公司，两家公司的财务业绩将纳入荣信中国的财务报表。

宁波梁海是梁海房地产的唯一股东，这意味着梁海房地产也将在荣信中国进行整合。

数据显示，基于此次交易，荣鑫和梁海将共同开发35个项目，分布在苏州、合肥、郑州、Xi、兰州、银川等省会城市及周边城市，销售面积超过500万平方米。荣鑫还初步完成了在中西部省会城市及周边城市的布局，巩固了集团在中西部城市的市场地位。

今年上半年，中西部城市的房地产市场蓬勃发展。根据58住房研究所的数据，上半年，一线城市的新房受欢迎程度下降，购房热情开始向周边地区转移。苏州、宁波、东莞等城市的新房普及率相对提高。在新建的一线城市中，最受欢迎的找房城市集中在西部，Xi、重庆、成都在找房受欢迎度和用户用电量方面排名前三。

在成交量和价格上涨的诱惑下，中西部城市的许多开发商开始疯狂征地，许多沿海开发商涌入中西部城市淘金。当水位上升时，面粉和面包之间的空减少，毛利水平也降低。

然而，早在一年前，以并购方式进入这个城市群的荣鑫就没有这些顾虑。相反，在这一轮中西部城市群的市场繁荣中，审慎的征地政策和精准的投资眼光使荣鑫成为拥有大量土地储备和出色成本控制的外资房地产企业之一。

3.投资前瞻性能力已得到认可。许多机构的评级都很好

房地产行业进入新的周期后，市场变得越来越不为人知，房地产企业在投资土地收购时往往更加谨慎。在这个周期中，荣鑫逐渐显示出其在城市投资行业的准确性，并成为逆市投资的得力助手，从而获得资本市场的一致认可。

根据乐居财经的统计，荣鑫中国上半年的市值增长了16.78%，而同期风大陆的房地产指数下降了8.23%。

在9月6日的调研报告中，东吴证券指出，荣鑫中国善于把握城市周期，实行城市深度培育。销售规模在2016年和2017年连续翻番，预计2018年将超过1000亿，为公司未来的业绩打下坚实的基础。

标准普尔在报告中还指出，未来12个月，融信中国的收入将稳步增长，利润率将恢复，将采取更加保守的扩张策略，杠杆率将大幅提高，融信中国的评级前景将向稳定调整。

截至2018年6月30日，融信中国金融机构未使用授信超过700亿元。与此同时，荣信中国的信用水平稳步上升，国内评级达到aaa级，外部评级维持b+。包括中投证券、海通国际、花旗集团、海通证券等在内的许多机构都对荣信中国进行了良好的评级。