重磅发布 | 观点指数·2018年18月中国房地产企业销售金额TOP100

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在年初的业绩会议上，房企一直保持低调，表示不会再设定2018年全年目标，或者说今年房企的规模已经出现了一些微妙的心理变化。

8月21日，碧桂园总裁莫斌在中期业绩会议上再次提到公司的销售目标，称将会相对减缓发展速度，并把空放在一边进行良好控制。从最近的中期业绩来看，2018年上半年，包括碧桂园、万科、恒大、保利、融创、新城控股、龙湖在内的10大房企均保持了一定程度的盈利增长。

由此可见，房地产企业在规模经营后，对项目控制、负债平衡、利润等财务指标的修复意识更强。

当然，在政策严格控制和融资环境进一步收紧的大环境下，所有这些变化都给去年8月份的房企百强销售名单增添了一些神秘色彩。

根据2018年1-8月中国房地产企业销售额前100名的数据分析，1-8月前5名的起点超过2600亿元，前10名从去年同期的878亿元上升到1316.4亿元。这表明，虽然房企已经开始转变发展方向，注重负债和利润的平衡，但面对高度集中的市场，压路机的规模已经放缓，但仍在前进。

1-8月，百强中前3名、前5名、前10名、前30名和前50名的市场份额分别为20.56%、29.13%、41.88%、68.77%和83.15%。与2017年相比，2018年前8个月前3名、前5名、前10名、前30名和前50名的市场份额分别下降了3.4%、2.86%、3.64%、2.53%和1.21%。

今年前8个月，尽管领先的房地产企业仍占据市场的大部分，但行业集中度相对放缓。这些数据还进一步表明，前50名房地产企业的市场份额明显呈现下降趋势。

自今年年初以来，融创凭借上半年的良好销量一直领先于格陵兰岛和中海，并保持了前五名的地位。然而，由于缺乏前期努力，格陵兰岛一度跌至第七位，今年5月，它成功超越中海，总销售额达1066亿元，排名第六。然而，根据视点指数发布的最新排名表，格陵兰岛前八个月的销售额与融创排名前五仍有差距。

从房地产企业7月和8月的销售业绩来看，更多的企业表现出温和的趋势，这一调整是为即将到来的传统楼市旺季做准备。与6月份6，700亿元的月销售额相比，前三名的毕、万、恒，7、8月份的月销售额仅在400亿元至500亿元之间徘徊，可以说是年中冲刺后的一次休整。

从全行业来看，根据统计局1-7月的统计，全国商品房销售面积为8.999亿平方米，同比增长4.2%；商品房销售额达到7.83万亿元，同比增长14.4%。

然而，在行业规模不断扩大和繁荣出现的背后，房地产企业也承受着巨大的债务和现金流压力。过去，融资渠道一次又一次被堵塞，房屋企业的征地和规模扩张变得谨慎。

统计局数据显示，1-7月，房地产开发企业到位资金93308亿元，其中国内贷款14045亿元，下降6.9%；利用外资33亿元，下降70.1%；自筹资金30187亿元，增长10.4%；存贷款31013亿元，增长15.1%；个人住房抵押贷款达到13655亿元，下降1.4%。

这些数据表明，在发展过程中，房地产企业可以依赖的外部资金来源逐渐弱化，而内部资金的比重进一步增加。那些通常更注重内生资金来源的住宅企业，在未来的发展中将变得更加有利。

由于政策的严格控制，融资受阻，房地产开发商的现金流紧张。与此同时，为了避免价格限制的负担，业界宁愿错过也不愿犯错已成为共识，而土地交易市场也遭遇了寒流。

根据市场机构的统计，前7个月，中国有796起土地流转案件。根据具体城市，一线城市有13个土地流动案例，二线城市有154个商业土地流动案例，三线和四线城市有629个商业土地流动案例。

可以看出，前一段时间，房地产企业红眼时，不得不进入三、四线城市。现在，由于工棚改革的不确定性以及实际经济总量和人口支持的缺乏，他们只能暂时将战线撤到一线和二线城市。

同时，通过对比去年同期的土地出让和推出量，可以发现今年1月至7月的土地出让量与去年相比大幅下降，这表明开发商不再敢触及土地价格的红线。这种变化反映在开发商和土地市场之间的微妙关系上。

8月22日，合肥市发布了《关于庐江县和巢湖市住宅用地拍卖有关事项的公告》，其中提到，竞买人可以一次性支付全部土地交易价款，也可以选择分期支付。据市场分析人士称，这意味着政府降低了对土地拍卖市场的预期，而土地降温有望使土地价格更加合理。

据统计局统计，今年1-7月，房地产开发企业征地面积1.3818亿平方米，同比增长11.3%，增速比1-6月提高4.1个百分点；土地交易价格6619亿元，增长21.9%，增速提高1.6个百分点。

此外，在房地产开发投资方面，今年前7个月，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1-6月提高0.5个百分点，结束了进入今年以来的连续三次下降。根据视点指数，1-3月、1-4月和1-5月的房地产开发投资增长率分别为10.4%、10.3%和9.7%。

1-7月，房地产开发企业住房建筑面积728593万平方米，同比增长3.0%，增速比1-6月提高0.5个百分点。新增住房面积114781万平方米，增长14.4%，增速提高2.6个百分点。完成住房面积4.2067亿平方米，下降10.5%，降幅缩小0.1个百分点。

根据最新披露的投资数据，北京1-7月份建筑面积增长9.1%，深圳和广州1-6月份住宅建筑面积分别增长1%和9.6%，上海处于下降通道。

7月31日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中，关于房地产行业的会议内容引起了市场的极大关注。

会议提出，要下决心解决房地产市场问题，坚持依法治市，促进供求平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

这表明，在相当长的一段时间内，房地产市场将主要受到金融紧缩的调控，坚决抑制房价上涨的言论也被市场参与者认为是未来房地产市场的基本基调。

可以看出，在经历了2015年和2016年房价的悬崖式增长之后，在当前脆弱的房地产市场和金融环境下，持续的监管是不可避免的。根据市场数据，在住房和城乡建设部发布了30个城市的房地产检查和整顿通知后，截至7月底，40个城市已经发布了40多次房地产调控。

8月7日，住房和城乡建设部专门召开了部分城市房地产工作座谈会，对今后各城市房地产调控工作提出了进一步要求，表示将建立房地产市场监管体系，对工作不力、市场波动大、调控目标未实现的地方坚决追究责任。

为进一步落实房地产市场调控要求，8月13日，南京市下发了《关于调整南京市企事业单位住房限制政策的通知》，明确暂停向南京市企事业单位和其他机构销售商品房。至此，南京也成为继江阴之后第七个宣布限制企事业单位购买商品房的城市。

根据国家统计局公布的2018年7月70个大中城市商品房销售价格的最新变化，可以看出各地在经历了一系列调控政策后，取得了一定的成效。

数据显示，与6月份相比，7月份一、二线城市新建商品房销售价格环比下降，华北、上海、广州、深圳一线城市价格上涨0.2%，比6月份低0.4个百分点。此外，31个二线城市的房价上涨了1.1%，比上个月低了0.1个百分点。

另一方面，在房地产持续去库存化的压力下，这种效应逐渐显现。根据统计局的统计，7月底，中国商品房销售面积为5.4428亿平方米，比6月底减少656万平方米。其中，住宅销售面积减少544万平方米，办公楼减少40万平方米，商业和商业建筑减少48万平方米。

标准化和秩序化，长期租金的春风应该吹向哪里？

急需振兴的一、二线城市的股票市场，以及政策的春风，使得长期租赁公寓势头迅猛，并以不可阻挡的趋势向全国蔓延，优秀的市场也吸引了资金陆续进入市场。

根据意见指数的统计，今年上半年以来，1月份，40亿元的一轮融资顺利完成；今年2月，蛋壳公寓完成了1亿美元的系列乙融资；5月，优科一佳进行了1轮10亿元融资。

相应地，房地产企业对房屋租赁公司债券并不给予太多支持。即使今年以来，许多房地产企业的债券发行一度暂停，但与房屋租赁相关的债券发行并未受到很大影响。据悉，仅从5月份开始，首创置业、泰和集团、R&F、万科、中海地产、保利地产、龙湖和幻想曲相继宣布发行与房屋租赁相关的公司债券。

此外，据统计，自2018年初以来，已有12家以上公司申请发行住房租赁专用公司债券，总发行规模达618.8亿元。

随着大量资金的进入，这一领域的竞争越来越激烈。在房地产行业资金全面紧缩、土地市场降温的背景下，许多租赁公司逆市而动，高价争夺住房，长期租房成了掷钱游戏。

然而，这种疯狂的发展所导致的企业间的恶性竞争又一次将它推到了舆论的风口浪尖。

8月17日，我家的副总裁胡景晖在一次电话会议上指出，为了扩大规模，长期租赁公寓的运营商，如自然公寓和蛋壳公寓，正在以高于正常市场价格20%至40%的价格争夺住房。这很快在长期租赁公寓领域形成了一系列连锁反应。

随后，北京市住房和城乡建设委员会及相关部门对相关房屋租赁企业进行了访谈，明确提出了对房屋租赁企业的三项要求:不得利用银行贷款等融资渠道获得的资金恶性竞争来抢占房屋；不要强占租金高于市场水平的房屋或抬高租金；不得增加租金以诱使房东提前解除租赁合同等。

这些措施直接指向了长期租赁经营者不断增加的住房收购，这表明，经过一段时间的无序疯狂增长，长期租赁公寓的生态将逐步走向有序和更加规范化。

事实上，出租房屋关乎民生。如果企业扩张造成恶性竞争，就会推高租赁市场的租金，这无疑与政府推动长期租赁公寓的初衷背道而驰。另一方面，长期出租公寓，作为除了买房以外的另一种生活方式，不应该只成为人们一时的美好想象