业绩会直击 | 正荣地产：净负债率会控制在120%以内

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8月28日，郑融地产在香港召开2018年中期业绩会议。董事长黄显志、首席执行官王、非执行董事欧国伟、首席财务官谭明恒出席了今年的业绩会议。

略有不同的是，王将“联合”一词从联合首席执行官的原有位置上删除。

郑融房地产董事长黄显志在会上透露，长期租赁公寓项目将很快登陆，主要是在一线城市。然而，郑融并不指望在长期租赁公寓中赚取太多利润或推高价格。主要目的是盘活现有资产，另一个目的是转变资产的运营能力。

黄显志接着说，郑融将很快就此召开专门会议，其余的将暂时保密。

根据神秘的长期租赁公寓计划，上半年，郑融房地产实现收入123.15亿元，同比增长52.3%；毛利27.14亿元，同比增长61.1%；毛利率为22%，同比增长1.2个百分点；本期归属于公司所有者的利润为8.4亿元，同比增长171.9%。

今年的结转毛利率比去年提高了1.4个百分点，但郑融目前的合同毛利率已经达到25%以上，未来的结转毛利率将大幅提高/0。首席财务官谭明恒说。

与去年相比，郑融上半年的销售额再次加速增长。据了解，上半年郑融实现合同销售额581.29亿元，增长170.3%，合同销售总建筑面积约340万平方米，增长194.2%。

对此，新上任的王很高兴地说，上半年完成了1000亿目标的一半以上，下半年将继续按计划启动新项目，他对完成全年1000亿目标甚至超额完成也很有信心。

过去两年销售额的快速增长开始对我们的利润有所贡献。黄显志解释说，今年以来，行业内很多企业都面临着资金紧张等问题，郑融营业额的加快无疑带来了重要的血液回报，这也让其有信心迈出扩张的步伐。

今年上半年，郑融地产共收购了33块新地块，总用地面积约为220万平方米，总建筑面积约为590万平方米。新增土地总承包地价约为283.59亿元。截至6月30日，郑融土地储备总量已达1970多万平方米。

此外，2017年上半年郑融净负债与权益比率为171.8%，较2017年底的183.2%下降11.4个百分点。虽然与年初提出的目标还有很大差距，但谭明恒对此还是很有信心的。

他说，年底将会有一波集中支付的浪潮，下半年将会有大量的合作项目投资集中。同时，下半年的利润结转将几乎是上半年的两倍。

谭明恒进一步表示，通过上述方式增加现金流入，采取升级长债替代短债等措施，并做一些债务再融资，预计今年净负债率可控制在120%甚至100%以内。

对于郑融的未来前景，欧国伟表示:受市场影响，股价在短期内波动是正常的。作为大股东，我们对郑融房地产的长期发展和盈利前景持乐观态度，不排除未来增持的可能性。

至于下一步的发展布局，黄显志心中有一条清晰的道路。在谈到郑融未来工业与房地产的关系时，他表示，未来房地产业将更加注重开发建设，工业可能会把重点放在资产运营上。

同时，由于经济因素，黄仙芝对长三角和珠三角仍十分乐观，而郑融将重点布局在这两个地方。

虽然珠江三角洲才刚刚开始布局，但香港的触角可以延伸至海湾地区的所有街区，我认为这将是未来的一个热点。黄仙芝说道。

以下为郑融房地产集团有限公司2018年中期业绩会议问答记录:

现场提问:郑融今年的收入超过100亿元。什么是权益收入？随着空.的增加，超过8亿的核心净利润的相应比例似乎并不太高下一步你打算做什么？为了加强持续资产的运营能力，除了长期租赁公寓，还有什么？

谭明恒:我们报告的营业收入没有权利和非权利，是合并收入。

第二，随着利润率的提高，今年结转的毛利率比去年提高了1.4个百分点和22%。但是，我们目前的签约毛利率已经达到25%以上，未来的结转毛利率将逐渐接近签约毛利率，也就是说，空的结转毛利率有了很大的提高空间。

黄显志:长期租赁公寓目前主要在一些现有资产中，下一步可能同等重要。此外，我们认为从商业实用性来看，下一步有必要提高郑融的资产运营能力，这将极大地有利于企业未来的综合能力和核心能力。

现场提问:销售权益比率是多少？是580亿吗？上半年我买了33块地。购买的土地数量是多少？郑融的兴趣是什么？下半年买地的计划是什么？关于负债率，年初的总体规划说应该控制在100%以内。今年能达到什么水平？

谭明恒:上半年收入权益占比约为55%，预计全年将占签约权益的60%左右。

上半年，收购土地580万平方米，其中股权318万平方米，股权129亿平方米。我们全年收购的土地量应该在270亿左右，其中近一半是上半年的130亿，下半年估计在130亿左右。

至于负债比率，我们目前的净负债比率是171%，当然，目前空.的净负债比率仍有相当大的下降

下半年有几项措施。一方面，年终有集中销售，许多付款集中在下半年，现金流的流入会变得更多；第二，我们有很多合作项目要谈，很多项目的股权投资都集中在下半年；第三，下半年的结转额几乎是上半年的两倍。从目前的进度和交付节奏来看，大部分利润结转也是在下半年。虽然我们上半年赚了这么多，但实际上，下半年会有更多的利润结转。

通过优化调整，我们预计整体净负债率将控制在120%以内，可能在100%以内。

目前，一年内有260亿短期债务到期。事实上，已经采取了一系列措施来优化债务结构，并通过升级长期债务来取代短期债务。有一系列措施，包括批准的120亿银行贷款配额、目前的40亿企业债务配额和230亿美元债务配额，可用于债务再融资。

因此，我们预计从下半年到年底，短期负债比率将控制在总计息负债的30%以内。

现场提问:今年以来，地产股整体走势不是很好。公司对股票价格有什么看法？这次没有股息。下一个股利政策是什么？

欧国伟:股价受到市场各方面的影响。短期波动是正常的，我们不会发表太多评论。但是，作为大股东，我们对郑融房地产的长期发展和盈利前景非常乐观，不排除未来增持的可能性。

第二个问题，分红，我们公司今年7月分红3.3亿元，占公司核心利润的29%左右。随着业绩的逐步释放，我们也将参考未来核心利润30%的分红，并将根据我们自身的业绩、资金安排和市场情况进行综合考虑。

现场提问:公司未来在长期租赁公寓方面会做什么？

黄显志:对于长期租房，我们可以考虑一线和二线城市，比如上海和南京。

详细的数据，包括长期租赁公寓的运营情况，我们将在近期举行一个特别的新闻发布会，暂时保密。

现场提问:今年的目标毛利率是多少？将会有一个关于长期出租公寓的新闻发布会，会在短期内发布吗？大约什么时候？

谭明恒:毛利率涉及综合因素，取决于不同的城市、不同的物业形式以及不同的征地时点对应的各项毛利率。

整体来说，今年上半年是22%，预计今年年底会增加一个百分点左右，因为这些物业在前期已经锁定。

根据合同毛利，合同毛利将在未来两年左右形成结转收入。目前，合同毛利率在25%左右，未来将有稳步上升的趋势。

黄仙芝:我们应该在去年就介绍了长期租赁公寓的推出时间。去年，我们发布了一个叫做郑融大厦的产品。今年上半年，我们发布了一个名为Zique Terrace的产品，这些产品一直在升级和发布。

我们计划长期出租公寓，包括一些其他产品，可能在今年下半年或明年上半年。

现场提问:长期租赁公寓是现在的热门话题。管理层可以谈谈目前的长期租赁公寓市场吗？

黄显志:主要是盘活我们的存量资产，也就是盘活我们自己的存量资产。此外，我们还将选择一些合适的机会，同时做一些操作。

我们这样做的主要目的不是为了赚取更多的利润或抬高价格。一个目的是盘活现有资产，另一个目的是使这个市场发挥作用，促进企业发展。

我们需要转变资产的运营能力，而资产运营的要求对于资产未来的保值增值至关重要。我们现在仍在这样做。

现场提问:您对未来两年长三角市场有什么看法？珠江三角洲的布局有哪些考虑因素？接下来工业和房地产的关系是什么？

黄仙芝:珠江三角洲的布局刚刚开始。现在香港可以参观海湾地区的所有街区。我想这一定是下一步的热点。

至于我们的老根据地长江三角洲，现在竞争压力仍然很大，价格竞争也很激烈。然而，我认为长江三角洲和珠江三角洲都是经济发达地区，所以我们会做更多的布局，我们一定会把重点放在他们身上。

在业内，未来房地产将侧重于开发和建设，而该行业可能侧重于资产运营。