房租大涨自如得背锅！潘石屹错得离谱 房租暴利超想象

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让我们先举个例子。像大多数企业家一样，他们有自己的海外模式:avb，一家美国长期租赁公寓运营公司，拥有不到8万套公寓，市值250亿美元。到2017年，全国将有40万套租房自由签约。虽然模型略有不同，但你应该考虑未来。

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8月22日，北京“黑中介”投诉热线开通，朝阳人民热情高涨，一天之内就曝光了23家中介机构，这些中介机构因寻租和无照经营被免费列入其中。

房租的快速上涨让每个人都很痛苦。猫哥两周前发表了一篇文章，将房租的快速上涨归咎于中介圈地“房租是半条命！三言两语，这两家中介机构的股价上涨了40%，随后，机构发表了许多关于土地清洗的文章。要点如下:

长期租赁机构表示，它没有看到租金的快速上涨；

有人说，长期租赁机构在租赁市场的份额不到2%，根本不能垄断市场；

以潘石屹为首，长期租房完全无利可图。

猫哥今天告诉了所有人。

让我们先举个例子。像大多数企业家一样，他们有自己的海外模式:avb，一家美国长期租赁公寓运营公司，拥有不到8万套公寓，市值250亿美元。到2017年，全国将有40万套租房自由签约。虽然模型略有不同，但你应该考虑未来。

对于上述观点，猫哥是这样看的:

？说你不是租金上涨的原因，这种自我对话不需要反驳；

？诚然，机构份额太小，无法垄断。很难垄断整个国家，但部分垄断是适当的。最近，猫哥帮助人们租房子。北京一所著名学校旁边的80平方米的房子又旧又小，每月21000英镑，去年是15000英镑。你能在哪里租它？房东根本找不到它，所有能找到的房子都在连锁店手里。你根本没有讨价还价的余地。如果你喜欢租或不租，那是你能吃的。

有了资金的支持，从每一个环节开始，从第一条线向第二条线扩散是一种趋势。最后一只一定是超级独角兽，吃吃喝喝住客的血肉。

？潘石屹将租金与房价进行了比较，他说，长期租金“如果低于1%，就根本赚不到钱，再涨一倍也是一种损失。”嘿，真想提醒潘将军，你应该在拍摄后多学习。你说的只是一种长期租赁公寓。用特例来解释整个行业是令人愤慨的。

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长期出租公寓有几种模式，但最基本的有两种类型:第一，自供物业，如万科的180万租金；其次，它是一个非自我维持的财产和一个强大的经营公司，如自由。

以自持物业为主的长期租赁公司靠两条腿走路，一条是租金收入，另一条是自持物业的增值。在北京和上海等地，房地产增值比租金收入可靠得多。因此，万科180万的天价租金实际上是3%的利润，基本上不赚钱。昨天，于亮还说，这个领域不赚钱，这基本上是一个道理。这种模式在美国的利润率不高，他们的主要收入来自房地产的高投低吸和精细化经营。

但是用这个例子来说我们没有投机高租金是没有意义的。这完全是两件事。当我们投机高租金时，我们怎么赚钱？猫哥给了你一个粗略的描述，许多细节都没有考虑。精通金融的学生不应喷:

例如，在北京，一套面积为80平方米的房子，房东预计租金为7500元。经过两个中介的竞争，某个房子将签一份10000元的合同，出租12000元，租期3-5年。

他们将重新装修。现在，网络装饰公司的报价是每平方米8900元。非常好的材料绝对不会被用来租房子。装修行业的人谁租了一个免费的房子说，成本每平方米最多3000元。每个人一定都读过各种甲醛的新闻。嗯，装修费用是3万元。

让我们以三年为一个周期来看它。房东收取12，000 x 36 = 432，000的租金要花多少钱？这些机构与房东签订了为期11个月的合同，所以是33万元。该房间三年总收入为10.2万元，员工工资+各项费用+税费按60%的超高比例计算。扣除后，还有40，800元的盈余。

这些机构的主要硬成本不是购买价格，而是装修成本。三年计算，从30000元到40800元，复合年收入超过10%。猫哥非常保守，类似一个月租金的服务费不计算在内。如果工资和税收的比例降低到收入的50%，相应的利润率为20%。这是一笔好生意吗？

事实上，猫哥之前提到的自动增值业务，税前利润率是29%，这是一个基准。

你认为他们只做这些吗？

这只是开始。

如果你只是一个租船人，嗜血资本会像疯了一样进来吗？

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坦率地说，为什么蛋壳价格上涨这么多去抢房子？

你认为他们是租赁代理，但事实上，他们是严肃的金融人士，他们比那些炒股和买基金的人更有前途。

抢房屋就是抢资产！

如果你觉得头晕，请听猫哥慢慢说。资本已经大规模地进入这个领域，也就是说，在过去的一两年，尤其是今年，总是会有数十亿的资金投入。在潘石屹的眼里，这些每天都在结算的投资者是傻瓜吗？

事实上，他们对这个领域持乐观态度只是因为一个政策。去年7月，证监会、住房和城乡建设部等9部委《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》再次提出推进“房地产投资信托基金(reits)试点”。

这个名词有点专业。让我们举个例子来看看如何自由地玩。

本通知发布后一个月，即2017年8月15日，子路发行并设立了“中信证券(600030)子路1号租赁分期信托受益权资产支持专项计划”(以下简称子路1号)，并于2017年9月29日在上海证券交易所正式上市交易。该产品期限为两年，首次发行规模为5亿元，利率为5.39%。

它是如何工作的？

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具体过程是，自由租户在支付第一个月的租金后申请贷款，并每月偿还本金和利息。贷款利率，即分期付款，为6.27%。经猫哥计算，实际年利率约为11.3%！

这种产品很受欢迎。许多房客在缺少现金时无法结账。房租上涨后直接付款更困难。我希望我有一个爱心贷款服务。租金是每月一万元。贷款后，每月只多627元。它看起来很经济。

许多金融机构非常愿意购买这样的产品。第一，收入是好的，第二，保障是很好的，因为租金是一项稳定而持续的支出，违约率极低。优先产品被评为aaa级，这是非常好的。没错。你不必支付现金贷款。当你欠房租的时候，跑步真的很难。

这种产品似乎非常成功。不久，2018年3月20日，紫茹宣布成功成立“紫茹二号一期abs”，总投资20亿元，优先发行率6.29%-6.75%，远高于一期。

为什么？尽快筹集更多资金抢占市场！

该产品模式除了具有一次审批、多次发行的特点外，还具有足够的基础资产支持未来一定时期的规模，可以自由担当操作者，保证优质基础资产的持续生成，从而持续支付利息，支持更多类似产品的发行。

底层资产来自哪里？我们需要更多的房子出租，更稳定的房客，我们需要抓紧时间。因此，扔钱是抢劫房子最简单也是最有效的方式，所以你会看到新装修的房子没有晾干就会马上被租出去。甲醛超标太正常了。基础资产池越大，可以自由发行的类似产品就越多，资本可以迅速周转，规模也可以迅速扩大。250亿美元的市场价值不是不可想象的。

综上所述，这种模式是利用租户的信用作为抵押品，自由地从金融机构获得大量的低成本资金进行快速扩张，而租户的月租金支持游戏继续玩下去，只要租户按时还钱，它就是一台印刷机。

这个规模有多大？北京大学光华房地产投资信托基金研究小组认为，中国租赁住房房地产投资信托基金的市值可达1.56万亿元。

Abs是一家非常标准的公司，现在很多公司都在做这项业务，如果他们不小心的话，他们会死的。

例如，两天前，杭州鼎佳，一家长期出租公寓的公司，破产了，到处都是鸡毛。

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为什么房租的快速上涨会产生巨大的影响？

房租的快速上涨直接提高了cpi，CPI是衡量通货膨胀水平的一个重要指标，直接影响到决策；

房租对民生有很大影响。原来的消费不会给力，而租金会吞噬一大块潜在的消费力，结果令人担忧；

如果这种长期租赁机构的竞争持续下去，可以预见:

以租金为基础资产的1号、2号产品将越来越多，规模将越来越大；

有了钱，抢房子将变得更加激烈，租金将继续上涨，这种竞争将从一线城市向下蔓延。租金能一直上涨吗？当然不会，一些租户将退休，支持这些产品的基础资产将开始流失。在一定程度上，长期租赁的运营商将面临资金链断裂的危险，产品将继续爆炸。这些产品的持有者基本上都是金融机构，因此爆发系统性风险并非不可能。你一定在不久前看到过这一幕，所以爱我家(000560，诊断单元)的胡景晖说，一旦出了问题，就比一匹马更可怕。

10次危机和9次房地产危机，2008年金融危机的起因也是因为美国基于房地产的金融衍生品价格过高，最终爆发，一些风险不得不被防范。

现在，严格控制的代价是我们可能会失去一些独角兽。无论如何，我们已经看到更多的这种物种，所以让我们少吃点。当然，租金可能会再次上涨。我只能希望这是正常的。