业绩会直击 | 大悦城地产：当前正是拿项目的好时机

本篇文章2442字，读完约6分钟

视角随着消费升级和新零售的推进，国内零售业呈现稳定增长态势。然而，从整个房地产行业的角度来看，上半年的市场环境对开发商来说并不轻松，无论是融资收紧还是政策调控。作为专注于中国商业地产的开发运营商和资产管理公司之一，欢乐城地产在应对低迷市场方面有着更加突出的优势。

8月20日，欢乐城地产在香港召开中期业绩发布会，周政董事长、曹荣根执行董事、徐汉平首席财务官、上海静安、长丰欢乐城总经理魏建平、投资者关系与资本市场部总监谭易立出席。

徐汉平表示，由于其融资成本低、负债率低的优势，目前正是欢乐城地产承接该项目的好时机。

鉴于此次整合，周政透露，今后必须形成统一的品牌、统一的管理体系、统一的征地策略和融资策略。

过去，中粮集团的房地产业务被分成两个小拳头。整合后，它将形成一个大拳头，在未来的市场上更具竞争力。

核心净利润大幅上升

根据中期业绩公告，欢乐城房地产上半年总收入为40.27亿元，投资物业及相关服务租金收入为17.15亿元，酒店营业收入为4.33亿元。

徐汉平表示，在过去两年里，欢乐城地产的销售业绩正在逐步回暖。据悉，目前青岛欢乐城和重庆欢乐城均为复杂项目，其中30%作为欢乐城购物中心，其余70%用于销售目的，这也保证了未来三年销售导向业务平稳增长，避免了明显的业绩波动。

此外，在过去，欢乐城房地产出售的财产大多是复杂的形式。随着整合的完成，中粮地产将来可以收购一些住宅物业。

正如徐汉平所说，上半年，欢乐城地产通过收购获得了上海虹桥新城1号和7号地块近一半的权益。特别是，这不是一个购物中心的土地，而是一个住宅用地和商店，这将提供近68，000平方米的可销售商品(股权)。

曹荣根透露，截至年中，欢乐城地产的销售源储备已达282万平方米，按权益计算为134万平方米。

从盈利能力来看，上半年欢乐城地产整体毛利率达到54.6%，比2017年同期增长5.6个百分点，主要是销售型物业交付的产品结构发生了变化。据视点房地产新媒体报道，上半年欢乐城地产的销售房产主要包括静安欢乐城田玉娥一号和天津欢乐城写字楼，分别贡献了7.25亿元和5.85亿元的收入。此外，欢乐城地产调整了毛利率较低的物业管理业务，提高了整体毛利率。

合同销售额方面，欢乐城房地产保持稳步上升趋势，合同金额同比增长43.3%，达到49.88亿元。销售贡献主要是上海前滩一号项目。上半年，该住宅项目签约销售金额达到35.54亿元，平均销售价格为8.49万元/平方米。此外，海南中粮唐红粤海也卖出了8.2亿元。

投资物业方面，欢乐城购物中心租金收入12.4亿元，同比增长6.6%。四个项目的租金收入超过1亿元人民币。租金收入最高的是西单欢乐城购物中心，约为3.3亿元人民币，其次是朝阳欢乐城和天津南开欢乐城。

虽然西单欢乐城和上海静安欢乐城的平均租金较去年有所下降，但欢乐城购物中心上半年的息税前利润仍达到8.9亿元，同比增长28%，开业后欢乐城的平均息税前利润回报率达到8.9%。

以核心净利润为最重要指标，除公允价值变动和投资性房地产税后汇率变动外，欢乐城核心净利润为19.25亿元，同比增长1.35倍，归属于母公司的核心净利润增长3.7倍，达到15.26亿元。

利润大幅增长主要归因于资产处置和业务结构调整。据悉，欢乐城地产未来将更加注重核心主营业务的发展。据报道，今年上半年，喜悦城房地产子公司销售收入达到11.45亿元，占税前利润的37.8%。据报道，如果排除酒店销售的影响，欢乐城地产的核心净利润将基本持平，同学会的核心净利润增长仍可达到30%。

低融资成本和低债务

上半年，在金融去杠杆化的情况下，大多数房企预计融资成本会在年内上升。然而，2018年上半年，欢乐城房地产的平均借款成本降至4.20%，年初为4.28%。同时，截至年中，净负债占总股本的比例为26.6%，比年初低1.6个百分点。

徐汉平表示，成本下降的主要原因是相对长期的贷款，这些贷款在之前被收购时相对便宜，但今年仍享受着低成本资金。然而，就新增贷款而言，欢乐城的资本成本仍呈上升趋势。

对于这种状态，徐汉平认为:事实上，欢乐城地产比很多企业都要舒服，而且董事长总是说我们要在拐角处超车，所以我们这个时候有条件。

徐汉平认为，这是欢乐城地产收购商业项目的好机会，特别是在大资本经营战略下，欢乐城地产通过资金完成了项目资金循环的闭环。

8月1日，欢乐城地产与高河资本合作成立高河基金，投资北京及周边项目。此前，欢乐城地产还分别于2016年和2017年设立了核心基金和M&A基金。

据悉，核心基金投资的是收入稳定的成熟物业，M&A基金投资的是符合欢乐城地产投资标准的运营和收购机会较差的项目，而高河基金主要投资的是适合快进快出的非欢乐城商业项目。2016年，6个欢乐城项目纳入核心基金，首个纳入M&A基金的长丰欢乐城项目于5月开业，目前入住率达到98%。

除了资金收购方式外，欢乐城地产还坚持同等重视，并通过轻资产模式进行扩张，因此目前资金充裕。报告显示，欢乐城年中现金及现金等价物(包括限制性银行存款和抵押贷款存款)为115亿元，同比增长37%。

此外，考虑到欢乐城地产正在与中粮地产进行重组，中粮地产现有的潜在项目和未来共同收购的项目都是欢乐城地产拓展的机会。尽管重组尚未完全完成，但两家上市公司6月份宣布，将合作参与深圳宝安25区的城市更新项目。

曹荣根表示，预计重组将在年底前获得中国证监会和其他监管部门的批准，预计交付将在年底前完成，因此中粮地产将在2018年年报中对欢乐城地产进行整合。

在整合方面，周政表示，未来要形成统一的品牌、统一的管理体系、统一的征地策略和融资策略。过去，中粮集团的房地产业务被分成两个小拳头，但整合后，它将形成一个大拳头，这将在未来的市场竞争更加激烈。

视点地产新媒体获悉，中粮地产整合后将以欢乐城为核心品牌，积极开发城市综合体。在城市布局、区域选择和商业模式推广方面，欢乐城市综合体将继续坚持控股与销售相结合，不断打造品牌影响力，提升市场竞争力。