楼市再迎“限售”冲击波 恐伤及正规房产商

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9月22日至23日，包括Xi(房地产)、重庆(房地产)、南昌(房地产)、南宁、长沙(房地产)、贵阳、石家庄(房地产)和武汉(房地产)在内的8个城市在两天内出台了新的房地产政策，限购成为这一轮政策的主要特点。其中，除了Xi和武汉，其他所有城市都实施了限购。据不完全统计，目前中国至少有44个城市加入了限制销售团队的行列。

“限售令”在许多地方遏制了房地产投机

中国银行国际金融研究所所长周敬通(601988)在接受采访时表示，“限售房”是新形势下对房地产市场监管的进一步加码，主要是为了限制和打击投机性需求。“这些城市在过去两年里迅速崛起。我知道西方的这些城市相当于房地产价格的萧条。现在我们推出了“限制销售”政策，以抑制需求和供应，然后控制房价。”“限售房”和许多城市不断上升的抵押贷款利率已经成为新一轮楼市调控的组合拳。周敬通表示，政府部门的调控政策在限制房屋销售和交易方面起到了一定的作用。

同为政策咨询研究部主任的张宏伟(音译)很重视限制性销售政策中的时间定义。他认为此举有两个目的。一是冻结和发布楼市需求，打击快进快出的投机行为；第二，为房地产市场的后续政策调整争取时间。为什么房地产市场的“限制出售”政策被定义为“在转让或办理房地产分析程序之前必须获得2或3年的房地产证书”？由于楼市“限售房”的时间长短与楼市调控政策的实施时间、市场周期的时间、银行个人按揭资产风险的压力、投资渠道等因素有关，“限售房”的时间不是随意制定的。时间限制在使房地产成为真正的“房地产”方面发挥了作用。当长期控制机制的相关措施基本完成后，税收政策可以适时出台。

然而，青岛大学经济学院教授易宪容认为，限购令的出台可以在短期内抑制房价的上涨。但与此同时，他指出，房子在购买后短期内无法出售，这将导致二手房供应减少。一段时间后，价格将会上升到高于限购政策出台前的水平，但时间被推迟了。

打击房地产投机可能会伤害普通房地产开发商

根据韩毅智库发布的2017年1-8月典型房地产企业前200名销售数据，企业8月份的销售额，经过上半年的业绩冲刺，所有梯队企业的业绩逐月下滑。值得注意的是，前10名梯队的业绩稳步上升，而前51-100名梯队的业绩却大幅下降。领先的房地产企业对政策表现出很强的适应性，拥有丰富、分布广泛、低成本的土地储备和精细化的管理能力。然而，由于储备、资金、人才、管理等诸多方面的不足，中小房企难以在调控背景下打开高成本项目，销售压力大，竞争压力持续加大。

韩毅智库研究主管于晓宇预测，后续市场将继续这一趋势。她主要从两个层面进行了分析。首先，在政策层面，从上一个政策调控周期(一般持续2年)、现阶段热点城市存量(仍处于较低水平)和经济复苏来看，预计政策短期内将继续，不会有实质性放松；二是在各种能源水平的市场层面，一、二线城市的供需失衡短期内难以扭转，市场基本冻结，而三、四线城市的上升势头明显放缓。因此，如果政策不放松，市场成交量将继续下降。

嘉丰地产首席执行官彭表示，经过各地区、各部门的努力探索，房地产市场有望保持平稳健康发展态势。开发者可能还会面临更多的挑战。由于严格的控制措施，如购房限制和价格上限，可能会继续，这将继续抑制全国的销售增长，房地产开发商将面临未来6-12个月的挑战。