中报笔记 | SOHO中国中期投资者会纪要 平均出租率达97%

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8月15日下午，soho中国召开了2018年中期业绩投资者大会。首席执行官兼执行董事张欣女士、财务副总裁张英瑞先生、财务与投资者关系总监徐玲女士出席会议并回答投资者提问。

以下是投资者会议的内容，意见指数是作为总结整理出来的，仅供投资者适当参考，不是个别股票推荐的。

一、租赁与开发:上半年经营收入8.48亿元，全部来自物业租赁经营收入。除去出售的虹口个体户和凌空soho，租金收入同比增长17%。

2018年上半年，soho中国投资物业平均入住率达到97%，发展处于相对成熟阶段。

上海天山个体户的出租率从2017年底的64%上升至92%。除了北京和上海，soho布局的城市还包括南京、杭州、成都、重庆和深圳。杭州市场于2018年刚刚开业，入住率约为60%。

包括众多高科技互联网公司在内的公众评论、今日头条、品多多多、美图秀秀、饿肚子、小红狐都纷纷入驻。

上半年，soho 3q的可投资物业面积约为140万平方米，已出售但仍在管理的自建物业面积约为400万平方米。

与此同时，soho 3q已经扩展到7个城市的31个中心，拥有约3万个站点，站点的年增长率达到近50%。

在北京和上海cbd，有大量的组合资产可供未来扩张。同时，市场需求非常旺盛，联合办公文化被广泛接受。今后，我们将根据用户的需求，推出长期租赁的新产品。

第二，财务数据

1.利润:营业利润(不含投资性资产评估增值)15.3亿元，比去年同期的6.28亿元增长144%。

净利润下降的原因是，2017年年中，soho中国对其投资物业进行了重估，资产价值升至61.55亿元。

2.融资与负债:soho中国的融资成本仍处于4.4%的低水平，外汇债务风险敞口仅为4%，外币融资风险相对较低。

截至2018年上半年，soho中国的净负债率为43%，低于2017年底的51%。

投资者:今年上半年租金毛利率约为76%，去年同期约为79%。下降的原因是什么，是否与3q业务的扩张有关？如果虹口和凌空的个体户在今年上半年被拆除，租金将同比增长17%。从毛利润的角度来看，剔除这两项资产后，毛利润的同比增幅是多少？

因为潘总提到soho 3q应该拆分上市，那么拆分的形式和时间是什么呢？

与优科等其他合资公司相比，你认为soho 3q的优势是什么？我认为这些运营商在并购中非常活跃。soho 3q对并购有什么想法？

管理层:毛利问题是你提到的原因。从79%到76%，是由于soho 3q的扩张，所以前期毛利率有所下降，这是主要原因。如果不考虑虹口个体户和凌空soho的影响，可比项目的租金收入将同比增长17%,刚才问题中提到的毛利应该相差不大，因为这两个项目中不包括的租金占总租金的比例相对较小。然而，出租物业的整体利润非常稳定。

至于分拆上市的问题，我们也非常关注这个市场。今年，soho最初计划在市场准备就绪时上市，因为以目前的规模，它几乎是可拆卸的。但是现在市场不太乐观，所以让我们看看明年是否会好转。如果它变得更好，它会分裂，但我们还没有考虑如何去做。但现在市场表现不佳，我们非常紧张。让我们看看这些项目在明年初消化后是否会更好。

3q的优点如下。首先，当我们两年前开始这么做的时候，我们不太清楚这个空市场是否有需求，所以我们非常谨慎，先做了一个。后来，在释放效果良好后，它继续前进。在过去的两年里，整个市场对3q的接受度很高。现在每个人都熟悉合作，公司越年轻，就越喜欢这种氛围。

我们和其他竞争对手的最大区别是我们有自己的财产，所以我们需要实现真正的扩张。例如，北京和上海的市场真的很好。现在我们可能占用一两层楼，将来我们可能占用三、四或六层楼，但最终取决于市场。除了北京和上海，我们自己的建筑不多，所以我们不得不租房子。

在这方面，我们和其他竞争对手一样。但到目前为止，我们看到最大的市场是北京和上海，其他一些二线城市也在逐步扩张。

许多联合办事处都在进行并购，所以我认为我们不会。我们收到了很多并购请求，很多人来找我们。首先，让我们来看看我们收购的产品，这些产品不是特别好，不能满足soho 3q的标准。他们中的许多人都是中低年级的，很少有人像我们这样做高年级的项目。

第二，这件事本身做得很快，它是在接手项目和开业几个月后出来的，所以它没有优势去买别人的东西，而且可能只快几个月，这不是很重要，它需要改变很多别人的东西。在品牌方面，由于中国写字楼的品牌并不比soho更出名，其他品牌没有办法给我们带来品牌优势。因此，在品牌、扩张速度和产品质量方面，我们没有去并购。

投资者:当营业利润大于营业收入时，我们该怎么办？核心净利润是多少？

此外，在今年的公告中，我们还看到了首席财务官的离职。我想问管理层对于soho团队建设，包括高层管理团队建设有什么样的考虑？之后，我们会用什么来做3q或soho？

管理层:营业利润已经公布，其他不再公布。我们从事房地产，已经从事房地产20多年了。我们的团队从事房地产，所以我们不再使用其他人。

在团队方面，你可以看到我们的一个首席财务官已经离开了，因为他移民到了其他国家，我们有了一个新的首席财务官，这也是正常的情况。现在soho 3q是我们的主要关注点。事实上，我们的团队应该更年轻。因为3q的整个业务、客户和产品都比较年轻，所以我们也更注重招募年轻的同事加入我们的团队。

投资者:大约3q，据说去年底是2万，现在是3万。你认为未来一两年的增长率如何？例如，在2018年和2019年，3q对盈利能力的贡献是什么？古北和李泽新项目的成本回报率分别是多少？

管理层:去年，我们的3q约为19，000，不到20，000，现在在半年内超过30，000。我们将在今年年底继续增长，3q将增长非常快。至于明年和明年，我认为它仍将是一个相对高增长的产品。至于古北和李泽的成本回报率，我没有仔细计算过，但我认为一定超过10%。因为我们的成本相对较低，如果我们以2.8%和2.9%的价格出售，那么我们的成本回报率是10%，这就是我们的模型。

投资者:现在soho专注于3q，它自己的房产在上海和北京，其他房产都是租来的。租赁期和毛利将达到什么水平？例如，深圳的一个项目能给公司带来利益吗？

几年前，该报宣布取消中期股息支付。我想问公司，一年付一次利息，一年付两次利息，对公司的经营会有什么影响。从股利分配的角度来看，作为投资者，我们希望有一个明确的预期，比如公司未来能赚多少钱，一年能赚多少钱。

管理层:总的来说，如果有额外的资金，并且杠杆率在50%左右的可控范围内，那么我们将支付股息。主要的前提是看看有没有多余的钱。

至于3q，房产本身就是租别人的房子装修，然后再出租出去，这肯定会赚钱。我们对此产品持乐观态度。在这个特殊的高峰期过后，当产品稳定时就会有利润。

投资者:租赁预期如何？

管理层:我们租别人的房子。市场期限是三到五年。有时我们租它们十年。每种情况都不同。当然，我们希望尽可能长时间地租用它们。如果是出租人市场，就不容易谈论，而买方市场更容易谈论。例如，像杭州这样的地方更容易谈论，因为有许多空建筑，而像北京和上海这样的地方可能不能谈论，因为一些业主做决定。