与谭文虹对话：地产基金机会来了

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编者按:8月1日至4日，博鳌房地产论坛将连续第18次在海南举行。在过去的18年里，几乎所有的房地产英雄和标杆企业都参加了这个一年一度的全行业盛会。

我们正在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和愿景，并寻找引领中国房地产创新和发展的力量。当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们有不同的方式和模式来解读中国房地产。

作为具有自然金融属性的房地产行业，房地产基金一直发挥着不可或缺的作用。

特别是目前，随着房地产调控进入常态，金融环境趋紧，大多数房企都面临着资金压力，房地产基金有更多的机会进行收购和合作。有些人甚至说这是最好时代的开始。

然而，逆势投资将考验房地产基金公司的前瞻性和投资管理能力。从杜兰花生时代开始，资产房地产基金合伙人谭就更加注重稳定性和核心竞争力的培育。

在接受视点房地产新媒体采访时，谭指出:投资机会多，他对投资能力更挑剔，因为不是每个人都能抓住这样的机会，或者说不像过去，只要他投资房地产，就能赚钱。

一个说明性的数据是，在过去，当住宅开发是主要的投资方向，房地产基金的回报率可以达到20%。

如今，房地产投资将变得更加理性，市场正回归稳定和可持续发展阶段。如何发现和管理具有增值潜力的资产已经成为房地产基金公司的主要目标。

自2012年成立以来，格非房地产累计经营规模已超过880亿元，从传统的单项目股权债务合作，到多项目、多形式结合上下游房地产企业股权投资的主动管理基金。

在规模数据背后，谭介绍说，也在规划和建设自己的运营团队，为客户创造价值和提供内容，而不是简单的投资。

在她看来，随着行业的发展，房地产基金如果没有股权投资能力，很难在市场上生存。

从大环境来看，随着一系列金融监管政策的出台，传统的债务投资受到严格限制，以经营管理为核心的股权投资的收购能力成为行业发展的主要方向。

另一方面，房地产业已经从增量进入存量时代，其财务属性和资产管理属性正在逐步释放。是否具备资产管理能力，通过持有房地产资产持续产生稳定的现金流，已经成为房地产基金公司竞争的关键。

在这方面，格非房地产从一开始就明确定位自己。谭介绍说，虽然公司前期做了大量的债权投资，但一直坚持积极管理股权投资。因为我们从一开始就想得很清楚，房地产基金的真正来源绝对不是搞债权，不是简单的融资替代，不仅要提供货币的价值，还要有其他的价值。

作为中国首家转向股权投资的房地产基金公司，主动减少债务投资项目意味着控制规模，放弃分阶段快速赚钱的机会。但谭认为:我认为分阶段缩小规模不是很重要，因为做长远的事情更重要。

2014年，格非以31.26亿元人民币从融创集团手中收购了上海一栋在建办公楼，并将其命名为格非中心，这标志着格非地产从原来以住宅开发为主的投资方向转变为商业地产的运营和增值。

谭回忆说:这个项目是用纯股权基金收购的，正是从这个项目开始加大了资产收购和资产管理的力度。

为此，格非还建立了自己的团队，涵盖从投资到资产管理、工程和财产管理的所有环节。

值得一提的是，由于整体运营和市场表现良好，格非中心的资产获得了合理的升值幅度，也受到了市场的青睐。。

同时，她指出，一线城市的写字楼一直是格非最受关注的业态，是国内房地产行业流动性和成交量最好的产品。对于其他公寓、酒店和其他形式的资产，格非选择与专业运营团队合作。核心逻辑是，被收购的资产必须具有定位能力/运营能力，或者我们可以与具有这种运营能力的战略合作伙伴一起收购这种资产。

以费翔今年1月收购融创香溢花城为例。该物业包括办公楼、精品酒店、长期租赁公寓和共用办公室。随后，格非引进了业内著名的精品酒店品牌，国际知名的服务公寓业主和运营商阿斯科特进行经营管理。

据了解，格非房地产已经与房地产上下游产业链的70多家企业建立了合作关系，涉及公寓、联合办公、酒店等多种形式。

谭希望成为房地产金融行业中一个具有长期稳定投资能力和核心资产管理能力的房地产生态组织者，善于聚集优秀的经营者共同取胜。

以下是视点房地产新媒体对资产房地产基金合伙人谭女士的采访:

观点房地产新媒体:你认为当前的房地产监管和金融紧缩对房地产基金有什么影响？

谭:今年，房地产调控金融收紧，去杠杆化，真正挑战了整个房地产行业的运作。然而，房地产基金公司有收购机会或更多的合作机会。

在第一个纬度，有更多投资的可能性，这是一个短期的窗口机会。然而，这一背景仍然是基于中国未来经济的持续发展。中国的城市化率仍在60%左右，未来会有一定的发展。许多住宅开发从一线和二线转移到大都市区和核心大都市区的人口密集区和工业区，所以我们认为在这方面有一些机会。

在第二纬度，在北京、上海、深圳等一线城市，由于新增开发量非常有限，且有大量股票或经营性资产，存在值得再经营和升级的机会。

过去，一线城市的存量资产有很多原因，其中一些原因是由于原有所有者管理不善，或者由于监管和控制，原有所有者无法再经营和持有，以及由于资金短缺，有机会以合适的价格甚至低价收购。收购后，更多的是关于如何改善经营状况，提升经营形式和内容，获得合理的租金收入，从而导致资产增值。

房地产新媒体观点:商业、写字楼和公寓酒店，公司将在哪个领域投资更多项目？

谭:我们现在要稳步工作。目前，写字楼越来越多，我们的精力将集中在一线城市。对于一线城市来说，写字楼和商业写字楼是市场上流动性好的业态类型，市场需求比较大，买卖双方都比较活跃，所以这是第一个重点业态。此外，通过过去几年收购Gopher Center等项目，我们拥有一个相对成熟、经验丰富的办公业务团队，这也是下一个重点领域。

与此同时，我们还将关注一线城市的公寓、酒店等业态资产，这符合住房不投机的调控趋势和消费升级发展阶段的需要。在这些领域，我们将与市场上符合战略价值的优秀合作伙伴一起购买和运营这些资产。

就我们而言，我们需要能够识别这样的资产，什么样的格式适合在未来做，并找到相应的匹配运营合作伙伴，这是我们在其他几种格式中的布局和定位。

核心逻辑是，在我们能够获得这样的资产之前，我们必须拥有这样的运营能力或拥有这样的运营能力的合作伙伴。

例如，当我们今年收购香溢花城时，我们在第一天就知道它既是办公楼又是公寓酒店，因为在收购这一资产之前，我们花了很多精力研究它的定位。然后花了半年时间与市场上的合作伙伴联系，筛选和沟通，最后它将被收购。

观点房地产新媒体:像长期租赁公寓这样的创新业务在过去两年里一直是一个热点。你认为公寓比商业更有投资价值吗？

谭:我认为长期租赁公寓行业未来会有很大的发展，但短期的投资价值取决于各个项目本身的具体情况。计算运营回报。

我们如何看待长期租赁公寓？我们的立场不是开发商，也不是我们每年必须租多少套长期公寓。我们的立场是，我们投资的每一项资产都有投资回报，无论是通过房地产投资信托基金(reits)提取的，还是在市场上实际持有的，甚至是出售给其他基金或其他机构投资者的。

我们希望每个基金投资的项目和每个项目本身都有真实的租售比回报支持，这就是为什么我们更加关注资产本身，而不是仅仅因为长期租赁公寓是出路。

如果我们在上海获得资产，我们可能会获得商场或酒店，但最终，根据我们的综合定位，它可能适合长期租赁公寓，我们将转向长期租赁公寓；或者把它改成办公楼，以更好地配合周围的气氛，我们会把它改成办公楼。因此，无论我们是收购资产还是关注项目本身的运营回报，都是由价值驱动的。

观点房地产新媒体:一开始，公司主要投资于债权。现在，它投资于管理、运营和股权投资。整个行业都在朝着这个方向发展吗？

谭:是啊，尤其是今年的资产管理新政策不允许搞债务融资，这意味着没有股权投资的能力很难在市场上生存。

自格非房地产成立以来，它在2012年初也负债累累，但也进行了股权投资。应该说，这个位置是相当领先的。

主要是因为我们从一开始就想清楚了，房地产资金的真正来源绝对不是搞债权，不是简单的融资替代，不仅要提供资金的价值，还要有其他的价值。

与此同时，我们也在关注中国房地产金融的发展，因为当人们说七八年前只收购了股权和资产，当时市场不支持的时候，很难扩大规模。因此，我们将专注于在市场发展的不同阶段做不同的事情。

然而，我们心中清楚自己中长期的目标，所以在过去几年里，我们积极大幅降低债务比例，这是第一点。

二是2014年收购格非中心后，我们加大了资产收购和资产管理的力度，包括成立资产管理团队。

这并不容易，因为我们已经做了各种房地产金融，所以有一个比较。几年后，我们基本上一年买一两个资产。在后续谈判、收购和运营的整个周期中，对人员的要求、对团队运营能力的判断以及对发行和募集的要求都是不容易的。

在我看来，让舞台变得更小或更硬并不重要，但更重要的是做长期可持续的事情。当然，让投资者和我们的投资逻辑相匹配非常重要。

观点房地产新媒体:在这个过程中有没有与投资者沟通的障碍？

谭弘文:这是真的。过去几年，人们只能通过房地产信托和资产管理基金等模式投资房地产。当然，也有一些股票，但大多数是债务。

长期以来，普通投资者包括许多高净值客户，房地产金融的主要投资模式基本上是一年期和两年期的债务，这是大多数人普遍理解的。

经过这么多年的投资，消费者很清楚从住宅销售中赚钱的逻辑。在收集资产时，投资者会说谁会买这样的建筑？你不能归还它吗？如何做企业管理？这里有许多疑问或担忧。

在这个过程中，我们必须花很多时间向客户解释，首先，为什么核心城市的核心资产在中长期内会保持和增值。第二，我们如何运作，我们如何赚取这笔钱，为什么那些在未来退出的买家想要购买这栋建筑，以及他们如何定价，包括大宗交易的竞标过程等。在整个过程中，我们可以说我们正在与客户一起经历这一过程。

在这个过程中，我们感到我们客户的投资理念在不断改进。过去，住房是投机性的，收益率为20%至30%。慢慢地，人们可以接受，整个房地产市场是一个回归稳定和可持续发展的阶段，而不是一个牟取暴利的阶段。

观点房地产新媒体:该公司在股票投资基金方面正慢慢做得更多。与其他国家相比，这是格非的独特优势和价值吗？

谭弘文:不仅仅是格非。近年来，中国的房地产基金发展缓慢，初期不能称之为真正的基金，但更多的是债务融资。随着新的资产管理政策和投资回归本质的监管驱动，这些政策将迫使具有真正投资管理能力的公司成长，这是行业的趋势。政策的推广将加速行业的清理，这是第一步。

其次，由于资金紧张，这意味着资金更有价值，而且有机会以低价收购优质资产。核心是我们已经有了作战能力，在这个逻辑下，我们觉得空.会有更大的发展

当然，我们不能说我们是唯一见过这种情况的人，整个市场上有相当多的人。然而，长期坚持下去确实不容易，因为这意味着我们要放弃规模和目前的分阶段快速赚钱的模式。

观点房地产新媒体:你如何看待房地产基金和房地产行业的关系？

谭:无论如何，房地产基金要看房地产行业的发展，所以中长期趋势是一样的。房地产不可能崩盘，基金仍然发展得很好。

短期和中期之间确实存在负相关关系。几年前，当市场特别好，有很多钱的时候，为什么我们买得少？有时价格降不下来，而且感觉很贵。

因为整个市场有更多的钱和更少的资产，每个人都会扑上去，尤其是一线核心领域的资产。

现在，监管被去杠杆化了。市场越差，机会就越多，但中长期趋势是一致的。因为如果从中期和长期来看都不乐观，短期内就无法触及。

观点房地产新媒体:现在属于短期负相关阶段？

谭:是的，正如前面提到的，中国目前的城市化阶段、未来消费升级的红利以及中国经济的长期乐观都是长期乐观的支撑点。因为从中长期来看，房地产是一种天然的反通货膨胀的资产类别，具有保值增值的功能。房地产基金相当于中等收入和中等风险，因为有实物资产，所以即使它们上涨，也不会升到天上去；如果下跌，只要杠杆率不太高，就会有一些下行保护。毕竟，这里有租金收入和现金流。。

观点房地产新媒体:格非房地产基金投资总体相对稳定。

谭:这是必要的，因为如果经营不好，最好不要接受收购。我们总共投入了近1000亿元，我们的团队经历了实战。1978年，我们投资了100多个项目，其中有些是好的，有些是不好的。在这个过程中，我们都亲身经历并直接参与了治疗过程。这些深刻的经验、教训和反思给团队留下的印象往往超过成功的投资项目。当然，我们也在不断提高我们的投资风险控制能力和对事物本质的敏感性。因此，投资应该考虑在最坏的情况下会发生什么，然后力争最好。稳定的投资可以持续很长时间，这比短期的荣耀更重要。