蔡金强与观点对话：内房裂变

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编者按:8月1日至4日，博鳌房地产论坛将连续第18次在海南举行。在过去的18年里，几乎所有的房地产英雄和标杆企业都参加了这个一年一度的全行业盛会。

我们正在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和愿景，并寻找引领中国房地产创新和发展的力量。当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们有不同的方式和模式来解读中国房地产。

观点房地产网的整体客户相当悲观。花旗环球金融亚洲有限公司董事总经理蔡金强经常与内地及各房地产企业的投资者沟通。最近，他觉得内部投资者，甚至许多中小型房地产公司普遍传达负面情绪。

在过去的半年里，这种情绪已经在市场上蔓延开来，这在很多方面都得到了清晰的体现，比如HKEx、上交所、深交所等房地产上市企业的股价表现、融资行为、销售状况等。

5月底，蔡金强接受了我们的采访。前几个月，房地产企业越来越忙。除了定期披露销售数据，一些公司还必须应对市场传言。已经发生的典型事件是远近皆知的。有传言称，华夏幸福深陷资金链困境，导致上交所询价的连锁反应，五洲国际的资金质疑导致股价暴跌90%；还有碧桂园、幻想曲、R&F和和盛创展，它们在一周内被暂停发行总额为341亿元的公司债券，等等

虽然楼市调控没有放松的迹象，整体融资紧张，但实际上，房地产企业的销售规模仍在大步向前。从上半年的情况来看，中国的房地产市场是什么样的情况？

内部投资者觉得市场不太好。我的观点是，这取决于每个人的情绪，这不一定是真实的情况。蔡金强表示，去年房地产上市公司的销售额增长了48%，今年上半年房地产上市公司的销售额增长了近30%。

如果与去年相比，情况当然稍差。但从其他角度来看，数据基本上非常好。蔡金强认为，增长具有绝对性和相对性，如何预期市场前景实际上取决于人们看待增长的角度。

我认为整个市场没有大的分裂。蔡金强认为，市场表现仍然令人满意。

市场分裂？我并不悲观

如果他是一个悲观主义者，他可以说，从48%到30%，增长率下降了18个百分点，因此有理由说情况正在恶化。蔡金强从悲观主义者的角度解释了空的逻辑:展望未来，你可以说你看到了资金的融资面，或者说资金供应如此紧张，他也可以说后续更悲观，对吗？

但我为什么要说关注投资情绪呢？他认为，与其他行业相比，30%的增长率并不容易。当你看今年不同的行业时，没有多少行业能真正将销售收入提高30个百分点；此外，在某些情况下，去年是增长率特别高的一年。与2016年和2015年相比，今年上半年的销售额增长了30%，这也是非常好的。

从全国来看，蔡金强认为商品房的销售数据非常好。根据国家统计局的数据，1-5月，全国商品房销售面积为5.6亿平方米，同比增长2.9%；商品房销售增长了近10%。

我也可以从另一个角度来看。今年上半年，货币政策变得非常紧缩，可以增加30%，这对我来说很好。蔡金强表示:有两个核心问题与开发商有关:销售增长率是否基本令人满意，比如，超过20%就基本令人满意。但是现在上半年的销售增长是30%，那么需求是什么呢？

紧缩的货币政策也给一些企业带来了收购机会，这也是蔡金强并不悲观的原因。

融资紧缩似乎非常痛苦。这根鞭子就像背后的刀子，但另一方面，它会降低土地的价格。如果这种情况持续下去，像万科这样一家只有1000亿现金的企业可能会有很多机会。

从最近在一线和二线城市推出的一些市场来看，需求方非常强劲。蔡金强说，虽然房地产的长期机制和租赁导向两个方向一直在不断推进，从自己的家庭需求和生活在房地产销售现场的情况来看，我没有看到群众对房子的期望或需求发生了很大的逆转。

抢占份额？你没得选

限制购买、限定价格和限定销售政策已经成为房地产行业的陈词滥调。最近，彩票购买方式正在一线和二线城市蔓延。虽然一线和二线城市的房地产政策正在增加，但三线和四线城市反而受益。

蔡金强将三、四线城市房地产市场的繁荣归因于三个方面。

首先，高速铁路和轨道交通的广泛使用导致了人员的双向流动。他表示，高铁和轨道交通让城市突破了传统的三、四线城市的界限，创造了新的需求。

他以广州为例:比如，我来湖南广州工作，突然因为高铁回到湖南，冬天又回来了；然后一些新湖南人认为广州很赚钱，他们又来广州了。此外，广州的轨道交通延伸至佛山和清远，这给他们带来了新的购房需求。

另一方面，蔡金强将此归因于大都市区的崛起。他以日本为例做了一个类比:日本的总销售额在1967年达到顶峰，但从1967年到1980年，日本的三大都市——东京、名古屋和大阪——都在慢慢形成。最后，在1980年，这三个大都市的人口约为5000万，几乎占日本人口的50%。

他接着说:中国的销售量正处于顶峰，整个国家不仅在城市化，而且在大都市地区也有一个特别快速的发展过程。

第三点是棚户区改造。去年，许多经济学家表示，棚户区改造将大幅下降。我可以负责任地说话，但我不会。为什么？棚户区重建后，新建筑立即倒塌；当新建筑倒塌时，房地产投资的增长率立即下降；随着房地产投资的增加，国内生产总值增加。

蔡金强认为，三、四线城市繁荣的房地产市场预计将持续两三年。我认为它可能会持续到与房地产整合期(2017-2020年)几乎重合。

大整合时期对房地产企业来说是一个增加市场份额的机会:这一波浪潮肯定会让整个市场份额通过三四线的下沉，但实际上你别无选择。

目前，与国有企业相比，民营住宅企业的规模增长明显更为强劲，这部分源于三、四线城市双方布局的差异。

蔡金强表示，除了激励机制的引入滞后，另一个重要原因是国有企业布局有限:国有企业向三、四线城市下沉太慢；在一线和二线城市，整体购买和价格限制仍然非常严格，没有放松的迹象。此外，在一线和二线城市，土地价格尚未从公开招标和拍卖市场回落。

谁最危险？最好多卖一些

有限的城市布局引起的连锁反应不仅仅表现在国有企业。

现在每个人都清楚地认识到从银行取钱是困难的。现在的问题是是否有配额，而不是成本问题。蔡金强认为，这也是大多数企业在上半年加快销售的原因。最好是卖出更多，用最快的速度提取现金来破解资金，并在提取资金后降低自身风险。如果监管更严格，我们可能会在今年年底或明年年初出去收拾残局。

什么时候放松银根？蔡金强预计:许多人认为他们可能会在年底或下半年放松，但我怀疑时间会更长。如果这种情况持续下去，第四季度肯定会有一些企业受不了。

最危险的是负债累累、新增土地储备巨大、城市下沉不足、销售目标高的企业。

就像那些在去年底说它特别壮观的人一样——没有列出的人。除了万科、恒大、碧桂园、融创，就连龙湖、徐汇、新城都经历了很多战斗，绝对是老派。他们已经知道如何应对市场挑战，而且很难买到。便宜点卖吧！如果这是一个大问题，利润将会减少——我担心那些去年没有上市，然后准备上市，或只是上市。看到去年其他人的股票价格上涨很多，他们提出了2000-3000亿元的目标，而那些去年购买了4000-5000亿元土地的企业是最危险的。

蔡金强说，随着调控政策的继续，这种效应在这类企业中逐渐显现。

在过去的几年里，你为什么生活得很好？通常在一两个相对较大的城市就能产生200亿元的销售额，但这种城市有严格的限购和限价，不太适合沉浮。蔡金强指出，预计到今年年底，此类企业发生事故的几率应该不会很低。

尽管当前市场情绪悲观，但蔡金强仍对中长期房地产市场持乐观态度。

去年，中国有13万亿套商品房和11万亿套住宅，其中许多已经回落到10万亿套。他引用了国家统计局的数据:它回落到10万亿元。例如，有一天，十大开发商可以达到40%，他们的销售额也接近4.5万亿元。我一直强调最终的净利润应该在10%左右。如果价格太高，就会发现有这样或那样的价格限制和控制措施。如果它太低，它将使新建筑无法站立。在一两年内，房价将出现报复性增长——4万亿的销售额也意味着4000英镑

以下是视点房地产新媒体对花旗环球金融亚洲有限公司董事总经理蔡金强先生的采访:

观点房地产新媒体:我刚才说的是一个大的整合期，然后会经历一个混乱期，然后投资性房地产会进入一个飞跃阶段。根据这一逻辑，2020年后投资房地产会有好处吗？

蔡金强:我几乎可以肯定。例如，在香港，办公楼比附近的房子更贵。在整个世界上，只有中国是相反的。

因为中国的粗放型时期太快，而且回报相当好，大家都不愿意投资房地产，这方面的利润也太好了。这关系到国家的发展。例如，达到峰值意味着这个国家的gdp逐渐持平，当养老金和保险等流动性相对较快的货币出现时，它将追逐这些高质量的投资物业，当然这些物业指的是上海、北京、深圳和广州。

肯定会有一个大跳跃，因为现在这不正常，而且有点夸张。有人说租金无法维持。你看，租金应该是动态的。租金之类的东西不怎么变动。如果它们上涨，三年后可能会翻倍。

在珠江新城，现在租金是200元。200元怎么能把这个投资物业的估价变成10万元呢？如果是10万元，回报率只有2个百分点。

例如，在大湾区，许多私营企业来到这里定居，他们可能会在2019年突然发现租金在400元左右，而明年租金会立即上涨。因此，如果你静态地使用这种东西，你会觉得很不正常。例如，如果它的租金翻倍，它将成为5-6%的回报率。

有人说住房太贵了，房价会跌。然而，中国房地产制度的两个基本要素，第一是户口制度，第二是土地制度，因此房价不会下跌。

房价应该下跌还是租金应该上涨？事实上，租金上涨会更容易。

观点房地产新媒体:香港商人在投资房地产的过程中会有更大的优势吗？因为香港商人做生意比内地企业成功得多，就像去年，地产企业来港拿地时，他们大多拿了房子，但不敢拿地。香港企业在内地，许多企业为城市树立了标杆。

蔡金强:目前，香港商人唯一的优势是购物中心有很大的优势，写字楼有一定的优势，住宅有劣势。

据说香港商人做生意比较容易，因为做生意的借贷成本整体负债必须足够低。从拆除覆盖三四年到稳定的三年，这个项目基本上要持续七八年。只要生息负债的总成本高于回报率，它就会在7年内亏损。

为什么香港可以资本？因为他们的总借贷成本不到4%，就像恒隆和新鸿基一样，是2%。从这个商业角度来看，这是一个微利，从你的角度来看，它已经亏损了7-8年。

观点房地产新媒体:国内开发商基本上是4-5%？

蔡金强:是的，4%已经是最高水平了。没有办法，因为账户无法计算。因此，如果你持有所有中国资本，你不会开枪，但如果你持有所有香港资本，你会想开枪。

例如，龙湖和华润可能会在大约3-5年后参与这个游戏，他们的投资评级在3 B以上，所以商场的租金会增加，大约3年后整体借贷成本会达到3-4%。

观点房地产新媒体:刚才说是一个大的整合期，然后会经历一个混乱期，然后投资地产会进入一个飞跃阶段。根据这一逻辑，2020年后投资房地产会有好处吗？

蔡金强:我几乎可以肯定。例如，在香港，办公楼比附近的房子更贵。在整个世界上，只有中国是相反的。

因为中国的粗放式销售回报非常好，人们不愿意投资房地产，这方面的利润太好了。这关系到国家的发展。例如，达到峰值意味着这个国家的gdp逐渐持平，当养老金和保险等流动性相对较快的货币出现时，它将追逐这些高质量的投资物业，当然这些物业指的是上海、北京、深圳和广州。

肯定会有一个大跳跃，因为现在这不正常，而且有点夸张。有人说租金无法维持。你看，租金应该是动态的。租金之类的东西不怎么变动。如果它们上涨，三年后可能会翻倍。

在珠江新城，现在租金是200元。200元怎么能把这个投资物业的估价变成10万元呢？如果是10万元，回报率只有2个百分点。

例如，在大湾区，许多私营企业来到这里定居，可能会突然发现，2019年租金将达到400元，而明年租金将立即上涨。因此，如果你静态地使用这种东西，你会觉得很不正常。例如，如果它的租金翻倍，它将成为5-6%的回报率。

有人说住房太贵了，房价会跌。然而，中国房地产制度的两个基本要素，第一是户口制度，第二是土地制度，因此房价不会下跌。

房价应该下跌还是租金应该上涨？事实上，租金上涨会更容易。

观点房地产新媒体:香港商人在投资房地产的过程中会有更大的优势吗？因为香港商人做生意比内地企业成功得多，就像去年，地产企业来港拿地时，他们大多拿了房子，但不敢拿地。香港企业在内地，许多企业为城市树立了标杆。

蔡金强:目前，香港商人唯一的优势是购物中心有很大的优势，写字楼有一定的优势，住宅有劣势。

据说香港商人做生意比较容易，因为做生意的借贷成本整体负债必须足够低。从拆除覆盖三四年到稳定的三年，这个项目基本上要持续七八年。只要生息负债的总成本高于回报率，它就会在7年内亏损。

为什么香港可以资本？因为他们的总借贷成本不到4%，就像恒隆和新鸿基一样，是2%。从这个商业角度来看，这是一个微利，从你的角度来看，它已经亏损了7-8年。

观点房地产新媒体:国内开发商基本上是4-5%？

蔡金强:是的，4%已经是最高水平了。没有办法，因为账户无法计算。因此，如果你持有所有中国资本，你不会开枪，但如果你持有所有香港资本，你会想开枪。

例如，龙湖和华润可能会在大约3-5年后参与这个游戏，他们的投资评级在3 B以上，所以商场的租金会增加，大约3年后整体借贷成本会达到3-4%。