因城施策 各地之间没必要效仿　优房客

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3月25日，上海和深圳相继宣布实施更严格的限购政策。同一天，武汉宣布将降低公积金贷款的最高限额；中国人民银行南京分行和江苏省银监局联合发布通知，严禁“首付”或“零首付”行为，防止“分期首付”等行为；根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站上发布的消息，北京市对房地产中介机构进行了专项检查，共检查了120家中介商店。

今年以来，一线城市和个别二线城市的房价快速上涨，引起了社会的高度关注。多个城市在同一天发布房地产市场相关政策意味着什么？它将如何影响房地产市场？

沪深两市的调控政策将有助于市场恢复理性，健康发展

最近，一位打算改变学区的北京居民周琼(音译)表示，他“深感兴奋”:“半年前拥有5万多平方米的学区现在报价已超过8万。”周琼的同学张琰琰在上海工作，暂时没有买房的打算，但他也说自己“被深深地刺激了”:“前一段时间，我的同事和朋友都在谈论房价上涨，这让我心里发慌——难道没有机会再换一套大房子吗？两天前，政府出台了控制措施，我又慌了。房价不会大幅下跌吗？”

根据国家统计局发布的70个大中城市的房价数据，2月份新建商品房价格环比上涨的城市数量占近70%，其中32个城市同比上涨。其中，涨幅居前的深圳新建商品房价格同比上涨57.8%，而北京、上海和广州的价格环比分别上涨2.3%、2.9%和1.6%。除一线城市外，南京、厦门、合肥和苏州也出现了显著增长。

在一些城市，二手房的价格涨幅甚至超过了新房。二月。北京和深圳的二手房价格分别上涨了27.7%、20.3%、14.7%和54.2%，其次是合肥，上涨了13.2%。

“一线城市和一些二线城市的房价已经迅速上涨。在根据当地市场特点调整监管政策的同时，相关城市政府也应警惕市场违规行为的负面影响。”清华大学房地产研究所所长刘宏宇表示，在经济社会基本面因素没有发生根本变化的情况下，市场波动较大，这往往与市场投机、虚假交易信息广泛传播、“首付”、“零首付”等大量不规范的市场行为密切相关。

刘宏宇认为，房地产市场调控的目标是消化房地产存量，提高房地产供给的有效性和质量，促进房地产市场健康稳定发展。“由于大多数一线城市和少数二三线城市不仅没有库存压力，还存在供应短缺，因此大多数城市的去库存政策很容易导致供应短缺城市的房价迅速上涨。深圳、上海、南京等城市都处于全国去库存化的背景下。积极出台调控市场、打击投机、合理引导需求的政策，有利于促进这些城市房地产市场的稳定，防范系统性区域风险。政策方向是正确的，值得肯定。”

当然，客观上，政府调控措施必然会对楼市价格产生影响。未来房价走势如何，也是消费者最关心的问题。"监管政策将在抑制市场恐慌方面发挥一定作用."中原地产首席分析师张大伟表示:“不同的市场条件和不同的调控力度，影响程度自然不同。在上海这样的低库存城市，交易中心通宵排队、房东随意调整价格、顾客抢房子的现象预计会大大缓解。”

由于城市的政策，房地产变得越来越明显，没有必要在不同的地方效仿

这一轮房地产调控政策的特点之一是各地根据实际情况采取主动，根据城市情况制定政策。据预测，未来中国的房地产调控政策将呈现这一特征。

一方面，房地产市场的分化更加明显。虽然一线城市和一些二线城市的房价正在快速上涨，但一些城市的房价仍在下跌，一些城市的去库存压力将长期存在。“因此，未来的政策方向将不再是单向宽松，而是双向‘触底’和‘封顶’。一些房价快速上涨的城市将出台具有约束力的政策，但力度不会太大。在库存压力较大的城市，房地产监管仍将基于去库存化。”张大伟说。

另一方面，房价快速上涨的城市之间存在差异。刘宏宇分析说:“例如，深圳、上海、北京的房价上涨过快，主要是土地资源短缺造成的。合肥等城市房价快速上涨，主要是由于近年来大规模的产业和人口转移，以及短期内市场需求的快速增长。”

因此，尽管上海、深圳、南京、北京、武汉等地在同一天宣布了与房地产相关的政策措施，但他们的努力程度却不尽相同。“例如，降低武汉市公积金贷款的最高限额，更像是对地方公积金使用的适时调整。毕竟，武汉的房地产供应相对充足，其面临的形势和问题与上海和深圳不同。”张大伟说。

“中央政府没有发布具体政策，但地方政府从自身情况出发采取主动。这可能意味着中国的房地产调控进入了“中央统一目标、分类指导、地方政策、主动出击”的新阶段刘宏宇说，过去我们在谈房地产走势、谈房地产调控措施时，经常会用到一、二、三、四线城市的说法。如今，同样的三、四线城市会有不同的情况。例如，根据监测，二线城市中山和南充的价格在2月份大幅上涨，而赣州和烟台的价格则大幅下跌。因此，三、四线城市不应该一刀切，每个具体的三、四线城市应该根据城市制定政策。