新年启动超200亿融资 首创忙偿旧债与1400亿目标下财务选择

本篇文章2163字，读完约5分钟

观点房地产网曾经有一个关于gdp的难看笑话。两名经济学学生认为他们以一种糟糕的方式为gdp贡献了一个小目标。

类似于这种逻辑，企业一次又一次地借钱，这意味着新债抵消旧债。不同的是谁能继续玩这个游戏，降低账面上的债务比率。

3月5日，首创置业宣布了两项债券发行计划，包括总额不超过30亿元人民币的公司债券和总额不超过100亿元人民币的中期票据。所有筹集的资金都计划用于项目投资和建设、补充流动资金或偿还债务。

此前的国内企业债券规模为50亿元人民币，上市票据规模为5亿美元，2018年以来的首个公开融资计划已超过200亿元人民币。

为什么在此期间债券发行会大幅增加？

知情人士向视点房地产新媒体澄清，130亿债券还处于申报阶段，尚未完全落实。鉴于现行政策对房地产融资有更多的限制，公司正在尝试利用各种渠道进行融资，但是否发行应根据企业的资本需求和获得批准后的利率成本进行权衡。

超过200亿英镑的融资用于偿还旧债

今年1月，首创置业刚刚宣布了其全资子公司中央广场一年前更新的中期票据和永久债券计划，规模从10亿美元增加到20亿美元，然后以仅3.875%的利率提取并发行了5亿美元的票据。

据接近第一家合资企业的消息人士透露，第一家合资企业已将整个发行规模提高至20亿美元，或许原计划的10亿美元配额已几乎用完。

根据房地产新媒体的观点，在最初的10亿美元债券发行计划中，中央广场在2017年1月发行了4亿美元的三年期债券，在6月发行了1亿美元的三年期债券。

新发行的5亿美元票据主要用于替代今年利率将大幅上升的海外5年期永久债券，以便在利率上调前赎回永久债券。

根据之前的公告，中央广场于2013年4月9日发行了4亿美元的高级永久证券。从证券发行日至2018年4月8日，年利率为8.375%。如果未选择兑换，分发率将需要在之后重置。通常，重置后的配送率较高，因此及时赎回是大多数配送行人的选择。

此外，2014年11月，首创置业发行了4.5亿美元的永久债券，利率为7.125%，该债券的第一个到期日为2019年12月。

对于2018年最新发行的5亿美元钞票，视点房地产新媒体注意到发行成本仅为3.875%。这一利率水平明显低于同期其他房地产企业发行的美元债券，是今年以来国内企业海外投资评级债券的最佳发行成本。

上述人士向视点房地产新媒体解释说，最好的一点是，与交易的初始设定相比，此次债券最终设定的利率有空.最大的收缩

至于近期为何会集中发债，该人士提到，考虑到春节刚过，市场流动性将更加充裕，美联储有望在2018年加息，美元债券是在市场流动性较好的时候首次发行的。

除上述债券外，在租赁住房公司债券如火如荼的时候，首创也在1月份发行了50亿的私募股权债券，募集的资金全部用于房屋租赁项目的建设、营运资金的补充和公司债券的偿还。

据该人士分析，近期政策对房地产债券发行有一定的引导和压力，对传统公司债券有所限制，但也创造了一些债券品种，鼓励企业多发展新业务、多融资，房屋租赁债券就是其中之一。目前，先锋还在探索长期租赁公寓的形式，并申请这一融资有望抓住这个分销窗口。

1400亿元目标下的融资选择

无论是工业房地产企业还是股票交易商，杠杆总是充满诱惑和风险。撬多少钱只是第一步，关键是谁能在这个支点上稳定地跳舞。

尤其是当房地产企业达到1000亿元甚至5000亿元的时候。

在不久前召开的业绩会议上，首创置业宣布了2018年至2020年的销售目标，分别为800亿元、1000亿元和1400亿元。规模扩张最重要的一步是土地，但这也是企业的一大支出。2018年第一家公司宣布的土地收购金额将达到700亿元。

据上述人士透露，700亿的征地计划已经全面展开，初步估计2018年的初始投资将超过300亿。至于征地是否会给融资带来压力，据说第一笔投资的资金来源基本上可以由销售来源支撑。

首席财务官范树斌在业绩会上回应了规模扩张过程中的资金需求以及在快速增长过程中如何控制负债率。除了对a股的持续回报，资本资本将通过快速周转减少资金沉淀。

据视点房地产新媒体报道，截至2017年底，首创置业手头货币资金210.38亿元，银行贷款和公司债券664.55亿元，长期贷款和债券408.30亿元。也就是说，短期内，首都要偿还的贷款和债券为245.25亿元，超过货币资金。

根据年报，2018年到期的债务包括2015年发行的两笔50亿元的民间债务和一张13亿元的票据。

此外，尽管近年来启动的整体资产负债率一直保持在80%以下，但短期内其偿债压力仍在上升，2017年的流动比率进一步降至1.69。

据知情人士透露，流动性指标下降是由于债券即将到期。

2015-2016年公司债券市场发行窗口期间，部分低成本公司债券首次发行，这些债券将面临2018-2019年还款期。

然而，上述人士认为，资本总体上流动性充足，正在开辟多种融资方式。截至2017年底，账户内货币资金超过200亿元，整体流动性没有问题。

该人士还分析称，2018年融资形势相对紧张，整个国家都在降低杠杆率，利率也处于上升通道。首先是根据资本需求尽可能降低融资成本，但如果大环境的趋势趋紧，也可能增加融资成本。据了解，近几年来，初始融资成本总体呈下降趋势，2017年为5.07%。