天风地产陈天诚团队:房产税进度和力度都会相对温和

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主讲人:王长勇，昌平经济研究所执行所长，原财新宏观部副主任，毕业于中国财政科学研究院，硕士学位。曾担任财新传媒宏观部副主任、《财经》高级记者。自2003年以来，他一直在追踪和研究财产税。在历任财政部长之后，他对财产税的立法过程和进展进行了深入而专业的研究。

简介:我们的团队研究财产税已经有很长一段时间了，可以说我们看到了财政部最专业、最深刻、可能也是最接近的解释。强烈建议阅读全文。核心结论是，进展和强度将相对温和，没有必要过于担心。本总结分为三个部分。第一部分是王长勇董事对房产税核心观点的提炼，第二部分是王长勇董事对房产税的详细解读。包括立法程序和进展、财产税和土地财政、税率的国际比较、税收制度、房地产评估、与房地产有关的税收分析、不同的产权问题、跨区域征用、房地产联网等问题。第三部分是问答

一、核心观点:

1.房产税的立法进程和进展:全国人大常委会最早将于2018年12月完成初步审查，全国人大常委会最早将于2019年完成三次审查，并于2020年提交全国人大表决。2020年表决通过后，2021年可制定实施细则，2022年征收，2022年11月变更。

2.房产税可能不会降低房价:2003年，政府提出了房产税。当时，房价并不高，也没有提出开征房产税来调控房价。税收对房价的影响不是简单的线性关系，不能通过增加成本来实现。房地产税在国外是一种福利税，通常是在一个相对较小的地区征收和使用。缴纳房地产税时，房地产被取消资本化。在政府花钱做了很多服务之后，这个社区的教育、安全和环境都会改变，价值会转移到房地产价格上，房价也会上涨。理论上，应该是这样的。

3.房产税立法的历史与未来展望:自1986年以来，房产税只对商品房和出租房屋征收。2003年10月，党的十六届三中全会提出征收住宅，当时称之为财产税。2011年，上海和重庆启动了房产税试点，这是特殊政治背景下的产物。2013年11月，十八届三中全会明确提出开征房产税，但必须先立法。该模式于2013年提出后，由于没有法律依据，意味着该模式在上海和重庆的试点不能扩大。2013年10月以后，房产税的制定过程走上了法律轨道，这是由全国人大完成的。从2014年到2015年，进展有点缓慢。

4.支持改革:

(1)修改《税收征管法》，将自然人纳入《税收征管法》的法律规范。

(2)《房地产登记暂行条例》于2015年3月实施，成立了专门的房地产登记机构。

(3)北京、杭州、上海、深圳等地的评估方法、评估机构和评估软件都已准备就绪。每两三年一次的批量评估技术并不完全基于市场价格。

(4)争议解决机制和法律文件。

(5)房屋信息联网实际上是不必要的，未来的征收不太可能将全国的房屋加起来，也不会超出市政府的范围。

5.房地产相关税种的整合:房地产行业有五大税种:房产税、契税、土地增值税、城市土地使用税和耕地占用税。房产税开征后，一种交易环节税可以保留，另一种可以保留。交易环节是每个人都比较乐观的契税，作为宏观调控的工具；保留环节是房地产税，作为地方政府增加收入的工具。然而，在开征房地产税之后，要取代其他税种是一个非常缓慢的过程，因为这五种税种的税率都太高了。据估计，对住宅征收房产税后，其对税收的贡献可能达到2300亿元。

二、王昌永对财产税的解释:

1.财产税的立法过程和进展

让我先做个判断。房产税立法最早将于2020年两会通过。今年两会结束后，应正式成立房地产税法起草领导小组和起草领导小组办公室。领导小组以全国人大预算工作委员会为组长单位，财政部为副组长单位，办公室设在全国人大预算工作委员会，起草小组成员将包括国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部以及国土资源部。这部作品相当特别，它不是起点，它是为了连接以前的作品。

我预计初稿将在今年年底前尽快完成，初步审查将在2018年12月由全国人大常委会尽快完成。根据《立法法》的规定，像房产税这样对纳税人财产征税的法律，已经由NPC人大常委会审议过至少三次，应该由NPC全会而不是常委会进行表决。我们现在通过的几项法律，如个人所得税法和企业所得税法，对个人财产和收入征税，由全体会议表决，而旅行税由常务委员会表决。一般来说，这三次审议不会连续进行，可能需要一年时间。2019年，全国人民代表大会常务委员会将完成这三项审议。在第一次和第二次审议之后，将有一个征求全社会意见的过程。《立法法》也对此做出了规定。征求意见至少需要30天。如果中间没有曲折，最早将在2020年提交全国人民代表大会表决。2020年投票通过后，由于房产税是地方税，地方政府将拥有一些税收管理权。与旅行税类似，中央政府将设定一个大框架、征收范围、何时征收的优惠政策、税率以及免税和免税的范围。从目前的立法情况来看，它很有可能被移交给地方政府，并可能由省政府解决。实施细则可能在2021年制定。第一批可能是北京、上海、深圳、广州、杭州、南京和重庆，征集工作将于2022年开始，这意味着本届政府将在五年内完成这一周期。这是我对房产税流程的判断。

2.财产税立法的历史与未来展望

我们对住宅和财产税的征税始于1986年。当时，住宅被排除在外，只有商品房和出租房屋要缴纳房产税。排除住宅不是税收优惠的方式，但1986年通过的法律不包括住宅，而只包括商品房。后来，上海和重庆尝试对住宅征收房产税。法律界有一个疑问，即法律依据不足。

2003年10月，党的十六届三中全会提出征收住宅，当时称之为财产税。税法中对财产性收入征税的问题十分严重，这是党的十六届三中全会提出的。本来我想叫它房产税，但楼继伟觉得已经有房产税了，当我们开征另一个房产税的时候，大家都会很困惑，所以就叫房产税，其实就是房产税。当时提出的框架的核心要点是:1 .住宅税收；2.整合交易建设环节的税收，增加留存环节，减少交易环节；3.暗示普遍征收是地方税收的来源。这些核心点也借鉴了欧美房地产税的定位，也借鉴了其他国家数百年的经验。在那之后，所谓的空转移试验被进行了。当时，北京的亦庄、宁夏、南京和丹东开展了试点。空向试点转移实际上是一个如何评估住房价值的试点。当时是根据房地产评估值征收的。2003-2013年期间，政府一直在这样做，其他工作没有取得特别进展。

2011年，上海和重庆启动了房产税试点，这是特殊政治背景下的产物。新闻发布会于1月27日举行，第二天开始实施。这个试点项目的意义在于向居民征税。为了找到征收的依据，重庆和上海在1986年直接将财产税的框架扩展到居民。然而，事实上，在1986年国务院颁布的暂行条例中，居民住房不能征税。重庆、上海征集后，国务院后来又补充了35号文件。

2013年11月，十八届三中全会明确提出开征房产税，但必须先立法。该模式于2013年提出后，由于没有法律依据，意味着该模式在上海和重庆的试点不能扩大。2013年10月以后，房产税的制定过程走上了法律轨道，这是由全国人大完成的。

从13日到今年的5年间，财政部和全国人大预算工作委员会分别开展工作，全国人大正在准备立法，财政部也为整合现有的房地产税做了一些准备。由于存在许多改革问题，2014 -2015年的进展有点缓慢。

3.支持体制改革

(1)今年的报告中提到要修改《税收征管法》，将自然人纳入《税收征管法》的法律规范。当前税收征管主要针对企业法人和企业法人。将自然人纳入《税收征管法》的法律规范意味着自然人产生的交易必须申报。当你签署合同和财产交易时，你会得到一个纳税人识别号。与企业一样，进入该系统后，如果不按税法申报纳税，《税收征管法》的处罚措施将覆盖自然人。

房产税主要由纳税人向家庭征收。虽然现在有个人所得税申报，但实际上，我们还没有看到对自然人的任何法律处罚。《税收征管法》修订后，《税收征管法》中的冻结银行账户和从个人银行账户转移资金等处罚首先对房产税和个人所得税生效。税务机关向银行发出请求，银行根据《税收征管法》予以配合。2015年，国务院法制办公室就《税收征管法》征求意见，该法一直拖到现在，预计今年完成。

(2)《房地产登记暂行条例》已于2015年3月实施，并成立了专门的房地产登记机构。原来的房地产实际上是注册的，但它相当混乱。新房屋交易后，房产证不叫房产证，而是进入了登记系统，也可以用于以后的征收和管理。

(3)房地产估价，首先是估价方法、估价机构和估价软件。例如，北京、杭州、上海和深圳已经准备得相当充分。根据这些地方的财政部门，只要中央政府决定征收，这些都是罚款。这可能与普通人的理解不同(603883，临床股票)。此件为批量评估技术，每两三年评估一次，评估值可能不完全基于市场交易价格，这是一个技术问题。

(4)纠纷解决机制和法律文件，房产税开始征收。评估后，纳税人有很多可能提出争议或拒绝接受评估价格。纠纷解决机制也是一项比较大的机制建设工作。

(5)住房信息网络化。从2003年到2013年，国务院一直在谈论住房信息网络化。事实上，全国住房信息联网是不必要的。根据西方的经验，美国的财产税不是跨州征收的，房地产税是由市政府征收的。杭州的房地产和北京的房地产不会被收集在一起。例如，在进行免税扣除或免税计算时，无论该房屋在北京的面积是免税的还是杭州的面积是免税的，地方政府之间都会有利益冲突。未来的征用不可能增加全国的房屋，也不应该超出市政府的范围。

4.房地产相关税收的整合

现有的房地产业有五种税种，包括财产税、契税、土地增值税、城市土地使用税和耕地占用税。按照2003年的标准，这五种税种包括保留环节的城市土地使用税、交易环节的土地增值税和契税。税收一体化必然伴随着税收负担的变化。去年，这五项税收的税收收入为1.6万亿元，占全国税收收入的近12%。如果将这五项房地产税作为一项税收，在中国的18项税收中排名第三，第一项增值税近6万亿元，第二项企业所得税3.2万亿元，第五项1.6万亿元，第四项个人所得税1.1万亿元。房地产业为地方政府和国家政府承担了巨大的税收负担，税收一体化伴随着税收负担的变化。房产税开征后，城市土地使用税应该取消，耕地占用税也应该取消，因为它们都是保留环节的税种。土地增值税也应该取消，因为每年都要征收房产税，事实上，住房升值已经反映在房产税的收入中，再次征收土地增值税是不合理的。在税收理论中，这是重复征税。然而，应该取消的几种税的比例很大。土地增值税4911亿元，城市土地使用税2360亿元，契税4910亿元。房产税开征后，可以保留一个交易环节税和一个保留环节税。交易环节是每个人都比较乐观的契税，作为宏观调控的工具；房产税是控股环节。作为地方政府增加收入的工具，未来的趋势是这样的。

从短期来看，房产税后其他税收负担的下降是一个非常缓慢的过程，因为这些税种的税收太高，土地增值税为4911亿元，契税为4910亿元。交易环节的税收负担很重。对商业地产征收的财产税，全国所有商业地产和出租房屋仅贡献2604亿元。我们预计，征收住宅房屋后，其对税收的贡献可能在2000亿至3000亿元之间。如果太重，会造成社会压力。自楼继伟2013年上任以来，财政部一直在进行税收整合。目前，清晰的概念和思路还不清楚。我们将等待起草小组出来，看看他们的意见。

三.q a

1.房产税对房价、租金和宏观税负的影响

问:房产税会降低房价吗？

这里有一些理论。我国没有征收这种税，在讨论中也没有实证数据支持。我们可以看看美国的情况。美国的豪宅和包括香港在内的曼哈顿的山顶都有非常沉重的税收负担。当税收负担增加时，税收负担特别重的房子的房价会急剧上升，但在经济危机期间会缓慢下降。每个研究经济学的人都知道，价格是由供求关系决定的，成本决定最低价格，供求关系决定最终交易价格，房地产税影响但不决定价格。

我国在交易环节已经出台了多项宏观调控措施。在最高水平，有印花税，契税，营业税，个人所得税和土地税增加，加起来约15%，他们是15%的全部交易价格没有任何扣除。我们现在征收大量的房地产税减免，并征收百分之几。当时，作为房地产调控的一种税收手段，它相当于在保留环节征收十几二十年的房地产税，一次征收几十万。当时出台了各种税收措施后，房价继续飙升。每次税收调控后，房价上涨得更快。只有当限制购买和贷款来减少需求时，房价才会发生变化。税收对房价的影响不是简单的线性关系，不能通过增加成本来实现。

从国外来看，一般来说，房产税相当于地方教育，而房产税在国外是一种福利税。它通常设置在一个相对较小的区域，在那里收集和使用。北京树立了一个区域层面甚至一条街道或一个学区的概念。这个地方缴纳的房产税必须在我能上学的范围内使用。使用后，学校的质量将提高，公共服务的价值将转向房价和价值转移。缴纳房地产税时，房地产被资本化。在政府花钱做了大量的服务后，它将导致这个社区的教育、安全和环境的改变。价值将转移到房地产价格，房价将上涨。从理论上讲，应该开征房产税。如果房价下跌，任何地方的居民都不愿意交钱，这将导致他们自己的房子贬值，所以没有依据，所以房产税是一种福利税。

现在，开征房产税的一个问题在于政府和居民之间的权力分配。房产税征收后，就是福利税。地方政府花钱后，必须征得居民的同意。开征房产税时，应将部分财政支出的决策权转移给公民、居民和纳税人。这是一个金融民主的概念。

问:房产税类似于物业费吗？

房产税是成熟国家的自治概念。它用于小社区，不能用于转移支付。上海和重庆都是用来转移支付的，他们从这个社区收集钱，却不在这个社区消费。这是一个去资本化的过程，这将导致这个地方的价格长期下跌。美国有一个案例。加州很好，但有一段时间，房价下跌了，因为加州的教育水平迅速下降，年轻工人不愿意住在那里，让他们的孩子上学。当那些拼命工作的人离开那个地方时，那个地方对房子的需求就会下降，形成一个恶性循环，教育水平会下降，人们会更不愿意去，他们损失的越多，房价就会下降的越多，这就是房价下降的根源。如果这个地方的教育水平继续提高，学校越来越好，很多人会继续移民，房子和税收也会增加，这实际上是一个积极反馈的过程。

问:这是否会在短期内导致大量房产出售？对市场的影响？

政府比我们更担心房地产税对市场的影响。2014年6月30日，政府做出决定，表示不想透露一些信息，也不想对市场产生影响。我估计，当它真正着陆时，它会被非常轻柔地释放。

对房地产市场的影响非常轻微和适度，而且免税金额非常大，所以将留给当地政府自己决定。当地政府在做出自己的决定时肯定会非常仔细地考虑，就像上海和重庆的试点项目实际上是无痛的一样。

问:开征房产税后租金会上涨吗？

租金的影响是直接的和转移的，这有点像物业费，其中一些由租户自己支付，一些由房东支付，实质上由租户承担。房产税征收后，看看市场的平衡。例如，北京必须把这一切都传递下去，因为租房相对紧张，这是卖方市场。在三线、四线和五线的县城，房主将分享一些，当供应紧张时，需求将全部承担；需求方非常小。如果你再往上一点，我就不要了。这是供应商的责任。这因地而异。北京和上海是租户的责任，一些县城可能是租户的责任。

问:房产税会增加宏观税负吗？

空没有征收房地产税的经济。这是一个很好的税收，但是空.没有经济它的引入必须减少，否则交易环节的税收应提前减少，宏观税负不能增加。中国共产党第十八次全国代表大会已经指出:“在稳定宏观税负方面，调整间接税和直接税的税负是学术界的共识，间接税肯定不是好的。中国共产党第十八次全国代表大会首次提出了减轻宏观税负的建议，但之前并未提及。

开征房产税时，无论哪种税，都要减少地方税，不能增加宏观税负。我国宏观税负已超过40%。根据官方公开数据，我们跟踪计算出宏观税负约为36个百分点。事实上，我们已经将财政部收取的费用增加了近40%，并让一些政府为企业分担公共服务。如果换算成货币，中国的税收负担接近50%，超过北欧国家，但我们的公共服务仍然相对较差。从这一点来看，空经济不适合开征任何新税。

问:中国的土地是国有的，土地出让金已经支付。再次征收房产税合理吗？

事实上，在公有制国家，土地出让金相当于一种财产，房地产税相当于政府提供的公共服务，这是两种价值。房地产税相当于公共服务。例如，有小学和地铁，它们的房价很高，涉及价值转移。这是一个理论问题。事实上，美国有许多国有土地，比如森林；香港的土地也是租来的，但也有两三种税。

2.征收房产税的目的

问:征收房产税是为了调节房价吗？

2003年，政府提议开征财产税。当时房价不高，也没有提出要调控房价。

问:开征房地产税是为了增加地方政府的财政收入吗？

房地产税收的目标定位取决于是调节税还是所得税。如果定位为所得税，一般税率会很低，但征收范围很广。每个人都支付一点，但每个人都支付很少。如果是调节税，征收范围很小，就是重庆和上海的模式，每人扣除60平方米，税率只有0.4%。

在我看来，本届政府倾向于调整税收，因为我们的政府非常明确。在新的时代，再分配、掠夺富人和帮助穷人的想法很强烈。房子是用来居住的，不是用来投机的。住在房子里的人可能不再收税了，但重点是为那些投资面积大、单位多的房子的人收税。我判断房产税的征收范围一开始会很窄，免税额会比较大，税率不会超过1%。

问:房产税开征后，会不会对股票等其他房产征税？

这是国家体制的问题。当中国发展到一定阶段时，财产税是一项基本税种。我们在交易环节的税收太高了。在北京和上海交易一套房子的成本是50万到60万英镑。交易环节税过重，人力资本流动的摩擦成本很高，阻碍了创新。美国人来回移动的交易成本非常低。

我国的间接税太多了。如果政府收入的40%是流转税，要素流动的成本就非常高。转移到维护环节有利于开发。

问:房产税改革会改变土地财政的发展模式吗？

对于地方政府来说，卖地是实现房产税的更快方式。2017年土地销售收入为5.4万亿元。以前没人预料到它会超过5万亿元。我们认为2014年的4万亿元已经达到顶峰，但在过去的三年里超过了5万亿元，这表明卖地的冲动仍然比较大。

虽然地方政府在这一层面的收入相对较少，但事实上，它通过更高层次的转移支付获得了大量资金。地方政府支出占国家财政支出的85%，而中央政府仅支出15%。从这个意义上说，行政权力和财政权力不匹配是不准确的。土地收入在地方政府收入中占很大比重，土地收入为5万亿元，税收收入刚刚超过9万亿元。我国政府资金总收入超过6万亿元，土地收入超过5万亿元，占85%以上。

房地产业对税收做出了巨大贡献。在过去的15年里，房地产业的五项税收，加上建筑业和房地产业的增值税以及房地产业的企业所得税，总计达2.8万亿元，相当于地方税收总额的45%左右。新出台的房产税很难取代这些。如果房产税的税率达到10%和20%，纳税人负担不起，那么这是一个缓慢的过程。

有一个判断，从2003年到现在，事实上，土地财政的数字表明，它的依赖性已经形成。房产税出台后，体制改革的意义超过了财政资源的转化。1998年的金融资源转型和房地产改革以及土地拍卖制度变化缓慢，替代过程非常缓慢。

3.资产价值评估及配套制度改革

问:看张业遂和楼继伟的发言，有些技术问题还没有解决？

报告称，“要稳步推进房产税立法”。由于财政部、预委会和人大可能会在换届后进行人事调整，正式的起草领导小组成立后，就接手了之前的工作，花了一点时间。

北京、上海、杭州等地，包括深圳在内，整个评估工作和信息系统基本没有问题，契税征收的技术操作实际上已经完成。2012年，国家税务总局利用这一系统征收契税并对房地产进行监管已有多年。例如，当他签署一份合同，他拒绝承认它，他的评估系统会提出一个价格。近年来，在税务机关和房地产销售过程中，如果税务机关不认可你的价格，他们就用他的评估系统。2012年，国家税务总局对中国所有省份进行了培训，该系统已用于征收契税。

问:谁将评估未来？

深圳已经成立了一个专门的机构，所有的评估都移交给这个以市场价格运作的机构。房地产评估在那里，与矿产、交易和并购相关的房地产评估在这里移交。他是一个公共机构，税务机关将支付这个评估中心。杭州在税务部门，学术界反对在税务部门设立评估机构，因为你既收钱又评估，这是不公平的。现在国务院的想法是建立一个独立的政府机构。除了房地产评估，其他一些评估也移交给这个中心，税务部门为他支付。根据房间的形状、面积和楼层，有一些软件和技术。我们也学习了从外国(如加拿大和香港)引进的技术，这是一个非常复杂的评价。

问:未来评估价值和市场价值有什么区别？

这项技术非常复杂。他们说，香港和加拿大的评估人员正在进行卫星遥感和批量数据，其评估价值远低于市场价格。社区中只有10套交易，所以不可能按照最高价格进行评估，评估值要低得多，在最终征税时可能需要折扣。

很难判断折扣，它一定比市场价格低得多。这没问题。香港和美国都是这样，比交易价低很多。不同的国家有不同的制度，其他国家有固定收入和浮动变化。这涉及到体制问题。房地产税是一种民主税。如果由西部的当地居民决定，一些住宅物业的成本是十或七，业主是愿意的。房产税有点类似，只要是为社区居民服务的，差别还是很大的。从评估值来看，它相对较低。目前，我国交易价格的基准价是房地产税缴纳的基准价，远低于交易价格。事实上，它有点类似于很低的评估价格。

问:如果小产权房问题得不到解决，如何征税？

无论是非法收入还是违规收入，都要征税。只要你使用小房产，就要交税。娱乐业的服务人员每月缴纳800或1000英镑的固定个人所得税，但这并不意味着他们的行为是合法的。有些人建了一个院子出租，税收是肯定的。但这并不意味着他的小房子是合法的。

4.具体收集过程中的问题

问:如果扣除，是基于人均面积吗？

在最早的时候，它是一套一套的，这在世界上是绝对不能接受的。套的大小是不同的，包括300个单位，30个单位，人均面积，其中大部分是按家庭面积和人均面积使用的。现在，有些人认为这是价值，价值和面积是同一个方向。

问:据说房租要交财产税，但实际上很少有人交。未来房产税出台后，为什么税务机关要在国内采取强制措施征收房产税？

例如，北京和上海对个人租赁住房没有控制权。租房要缴纳财产税、营业税和个人所得税。综合征收率为20%。事实上，北京的税率是5%。即使5%的税务机关没有采取任何强制措施，一些公房将被出租，一些人将主动支付；对于商品房来说，如果你买了一套房子，然后把它租出去，税务机关根本不会去管它。这也是一项深思熟虑的政策。他还鼓励你把它租出去。他也知道房价太高了，他不想花大力气从中获得收入。基本上，所有主要城市都没有采取强制措施。

房产税出台后，绝大多数人将被排除在纳税范围之外。两套房和三套房已经租出去了。房产税出来后，他们必须交税。税率应该相对较低。现在不太可能超过1%。有很多房子的人会有进步的概念，例如，他们超过多少面积。例如，上海和重庆有进步的概念。

5.其他人

问:房产税和财产税有什么区别？为什么叫它不同？

财产税是在1986年提出的，当时土地是国有的，没有被拍卖或转让，土地没有价值，所以它被称为财产税。1998年房地产改革后，土地不得不被拍卖，这和房子一样有价值，所以这次被称为房地产税

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