解局 | 孤独巨塔117 潘苏通沉浮纠集的地产权力与财富负累

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观点房地产网像上世纪90年代迅速实现财富积累的企业家一样，广东学派的商人潘苏通在20年前通过销售电子产品发了财，并把他昂贵的爱好发展成了职业。足球，名酒，马球。

在春风繁荣的时候，潘苏通一举打击了房地产业，在天津的方圆画了100多平方米的土地，在金融海啸之后凭借灵敏的嗅觉踏入了金融领域。红酒加马球，房地产加金融，很像房地产圈可以轻易提及的美好生活。

尽管潘苏通有意借天津项目长生不老，但人们常说罗马不是一天建成的。至少在过去的十年里，新京津印稿世界项目经历了波折，甚至流言四起，而印稿房地产，一个严重依赖这个项目的香港平台，最终被潘苏通私有化。

3月初，天津最高建筑的出售消息传出，这是该项目中最有争议的一个。尽管双方都断然否认，但这并没有阻止市场关注117大楼和印稿天下项目在过去十年的发展，以及背后的商人致富之路。

一百亿美元的投资

117大楼的历史可以追溯到2007年。

从2007年到2008年，当平台00283也被称为“松日通信”时，潘苏通在天津购买了五块地，总建筑面积189万平方米，被命名为“天津都市圈”。

2008年，松日通信剥离了数字电子产品业务，并正式更名为印稿房地产。印稿房地产表示，它决心成为领先的高端房地产开发商。

2010年，印稿房地产公司在项目附近购买了两块地，用于发展马球俱乐部。整个印稿大都市项目由商业中心、住宅区和天津环亚国际马球俱乐部组成，包括印稿金融117、六栋甲级办公楼、双塔北楼、大型高端购物中心等。

原业务被出售，但房地产项目没有进入销售期。2009年至2011年，印稿房地产连续三年连续经营业务的营业额为零。但是，在此期间，由于投资性房地产的公允价值收入和终止业务带来的利润，印稿房地产也实现了不同程度的账面利润。

作为印稿天津项目的一部分，天津环亚国际马球俱乐部提前一步售房，率先在2010年开业，并希望通过多项国际赛事提升项目的知名度，这与恒大推广在其制服上印制恒大金装颇为相似。

印稿房地产的管理人员透露，马球是一项高尚而强大的运动，可以吸引潜在的买家。据资料显示，马球俱乐部占地89万平方米，包括会所、五星级酒店、马球场地、马厩等。

最后，经过六年的土地收购，2013年6月，当最后一轮楼市调控热起来的时候，高端住宅项目郭芙印稿迎来了第一波推手，推出了33套独栋别墅、11套联排别墅和12套高层公寓，共700套，总建筑面积20.8万平方米。

2014年，印稿地产营业额和净利润大幅增长，郭芙印稿一期住宅销售额达26.8亿港元，占全年营业额的96%。然而，次年，印稿房地产的销售收入下降至4.75亿港元，导致年营业额大幅下降。2016年全年，印稿房地产确认销售收入为11.24亿元。

根据房地产网上销售数据，郭芙印稿的销售价格基本保持在4万元/平方米以上，没有明显的上涨。从以上销售收入可以估计，2016年一期住宅销售面积为10.7万平方米，是一期住宅规模的一半。

据市场分析人士称，虽然该项目是高端产品，但与附近其他项目的价格仍有很大差距，该地区的项目价格大多低于3万元/平方米。据悉，位于项目附近的海泰大都会交易所目前的价格为16000元/平方米，金融街综合住宅的价格为28000元/平方米。

然而，与高价相比，印稿世界的一些土地的收购成本只有几千元。尽管销售情况不尽如人意，但潘苏通在2015年的活动中透露，他并不急于出售该项目，而是会等到附近地区成熟、地价上涨，或者明年再推出该项目，希望获得多重回报。

潘苏通这样描述它:(项目)应该至少赚几次！

据了解，郭芙印稿二期住宅占地面积33万平方米，建筑面积50万平方米，由31栋高层公寓和42栋独栋别墅组成，计划于2017年底竣工。

潘苏通输血投资有限公司

事实上，自2007年住宅业务推出以来，印稿房地产的整体利润规模非常小。因为它基本上采取的是现房销售的形式，这不同于其他开发商通过销售住宅项目迅速抽回资金的模式，所以郭芙·印稿在最初几年没有取得进展。

这个总投资在90亿到100亿美元的庞大项目在印稿房地产手中是如何解决资金问题的？

与美元债券、公司债券和中期票据相比，印稿房地产过去更青睐股权融资。从2007年到退市前，印稿房地产通过配股、固定收益和可转换债券等方式筹集资金。

为了收购天津土地，2007年，印稿房地产通过发行新股和可转换债券筹集了32亿港元，其中潘苏通出资23亿港元。2010年，印稿房地产通过可转换债券融资49亿港元，潘苏通承销金额达到47.8亿港元，其中约23亿港元用于抵消股东贷款。

2012年，印稿房地产筹集了2股1股的资金，潘苏通的子公司印稿证券也承销了5.09亿股未认购的股票，投资超过10亿港元。截至2016年3月，潘苏通还通过印稿特殊机会公司为印稿房地产提供了85.08亿港元的贷款。

从上述行动来看，印稿房地产平台的资金有相当一部分来自潘苏通董事长的不间断输血，但银行贷款规模更低。至于潘苏通的这些资金从何而来，一直是个谜。

2015年7月，印稿房地产披露，该项目已投资400亿元，其余资金来源将是销售收入和主要股东。但是，从以上数据可以看出，郭芙印稿项目的销售情况并不好，自2012年以来，印稿地产一直没有宣布相关的公开融资行动。

2016年3月，潘苏通承诺持有印稿房地产64.38%的股份，但公告称，潘苏通的承诺只是为了扩大私人投资业务，寻找更多投资机会，提高回报。

也许这也是上述融资偏好的影响。印稿房地产的资产负债率在过去逐渐上升，但低于60%。同时，印稿房地产整体偿债压力加大，2009年流动比率达到4.16倍，2015年3月逐渐降至1.29倍。

2015年3月，印稿房地产手中的现金只有153万港元。根据退市前的上一份年报，2016年3月，印稿房地产手中的现金增至3.55亿港元。

就在退市前，印稿房地产终于开始计划为其天津项目融资，而这位富翁就是四大资产管理公司之一的中国信达。具体安排是，印稿房地产将以180亿元人民币将包括117号楼在内的目标公司打包出售给一家合资公司，出售后的目标公司不再是印稿房地产的子公司。

随后，中国信达、其子公司和潘苏通通过建立合伙关系向合资公司提供了委托贷款。在合作中，中国信达和潘苏通各出资90亿元人民币。

根据当时的计划，117大楼可能不再在印稿天津手中，而是由潘苏通和中国信达共同持有。在出售117号楼的传言传出后，印稿天津曾表示，目前还没有与相关方就出售事宜进行谈判。

潘苏通的财富不堪重负

虽然潘苏通在有限的圈子里有一定的名气，但他相当低调，给人的印象是模糊和破碎，这使得他的致富之路更加模糊。

如果你是一个老球迷，你可能对20年前广州松日足球俱乐部的老板有一点印象。例如，他说他想让我成为足球协会的主席，并保证国家队有三年的资格。然而，在著名的重庆和沈阳之战后，潘苏通宣布他将不再接触足球，并被称为牛皮大王。

据说在这次足球投资中，潘苏通的1亿元去了水漂。然而，从投资足球(一项受欢迎的运动)到被称为国王运动的马球，潘苏通只是改变了球场。他的目标是让天津成为中国的马球之都。

喜欢马球的潘苏通曾经花数千美元买马。现在，他拥有更多的马，如王、银纸、大雄图等。众所周知，他花很多钱养马，甚至在南澳买场地养马，还成立了香港马球发展促进会。

在发展马球的时候，他也开始寻找下一个猎物，并开始收购斯隆庄园，法国纳帕谷的第一家酒厂，法国波尔多的邦巴斯德酒厂、罗兰·梅雷酒厂和圣文森酒庄。

2015年6月，印稿投资创办了一本名为《龙蟠》的奢侈品杂志，由葡萄酒大师李志延主持。然而，已经登录该杂志的官方网站现在显示，该杂志已经关闭，只留下龙蟠餐厅的链接。是的，这家餐厅位于印稿金融中心，与其他三家餐厅一起，是上市公司印稿金融餐饮业务的组成部分。

目前，印稿金融就像潘苏通的一个宝箱。除了经营葡萄酒窑和葡萄酒贸易，它还发展餐饮，保理和房地产业务。于2016年，该公司赢得九龙何文田站以北新住宅物业项目的发展权。

那么，爱好广泛的潘苏通有多少财富？

据报道，2015年印稿金融和印稿房地产的股价达到峰值时，其股票价值超过300亿美元，但此后又经历了一轮暴跌，股价回到了正常水平。在2015年首次私有化的消息公布后，这两只股票再次飙升，潘苏通成为香港富豪榜上的第四大富豪。

根据2018年发布的最新胡润全球富豪榜，潘苏通拥有300亿元人民币的财富，在中国排名第114位。2017年9月，潘苏通斥资25亿元购买了位于香港岛南部深水湾路75号的一栋3层别墅，土地价格为每英尺15.6万元，为香港第二高。

由于潘苏通在香港的办公室布局据说包含一个家用冰箱大小的金保险柜和八张售价1000港元的桌子，很明显，这位神秘的广东商人非常重视财富。我只是不知道他每天什么时候推开香港第二高楼的财富之门，天津这座孤独的巨塔什么时候会被填满？

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